房屋空置稅適用性思考

張雪晨

摘 要 中國住房空置率高過全球多數國家，而這些空置住房既浪費了資源，也蘊含了金融風險。房屋大量空置會扭曲住房供求關系，從而導致住房（尤其是租賃住房）的供給不足;不僅使房價居高不下，也推動了房租上漲，對租房居住群體的生活產生更大的負面影響;甚至會進一步擴大貧富差距，造成更為嚴重的社會不公平問題。本文主要針對房屋空置的情況，探討了設置房屋空置稅的適用性。

關鍵詞 空置住房 房屋空置稅 房屋市場

我國香港地區于2018年將開征房屋空置稅提上日程，也引發社會對房屋空置稅的廣泛關注。因此，內地有人建議對空置住房直接征收空置稅來降低空置率，提高住房使用效率。稅收是房價的影響因素之一，也是調控房價的重要手段之一，分析空置稅對我國房屋市場的影響具有重要的意義。

一、對比香港

在香港，開發商捂盤惜售形成房屋短缺的假象，引起購房者哄搶，對市場的危害大。從2018年開始實施“一手房空置稅”，將對空置6個月以上，并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”，相當于該單位應課差餉租值的200%，即相當于兩年租金，大約等于房價的5%。空置稅按年征收，直到房子不空置為止。

香港的空置稅并不是針對購房者，主要是為了避免開發商捂盤，打擊開發商投機。它針對的是香港開發商囤屋不售、推高房價的運營模式，主要針對房地產開發商和一手買賣商品房。空置稅在香港取得了一定的效果，但由于香港樓市一直有類似持有環節的稅費存在，其對市場的影響并不大。香港的空置稅是為了打擊開發商捂盤惜售而出臺的，相比這樣的空置稅（又或者叫捂盤稅），內地各地政府都對開發商捂盤作出了詳細規定，包括對劃撥和出讓用地的開工、竣工期限，批后土地監管，竣工違約處罰等方面。

二、內地適用性

（一）空置原因

一般來說，空置房持有者主要是房地產開發商和投機者。對房地產開發商和投機者來說，他們追求的是高額利潤，為了等待高價出售住房，他們就會大量囤積住房。我國房地產保有環節的稅收負擔較輕，使得他們可以以較低的成本來囤房。住房消費性需求者購房的目的在于居住，一般不存在空置問題。

從我國國情分析內地房屋空置原因：投機者囤積房源炒高房價、改善居住型、返鄉者購置等。空置原因的多樣性也使相關工作者后續對空置房屋的監管增加難度。在城市結構上，空置率高的區域，往往是大城市的遠郊區和各類三四線城市。

（二）征稅目的

增加房地產保有環節的稅收，就會增加房屋持有者的持有成本。開征住房空置稅，可以增加住房的持有成本。對于高價囤積房源的房地產開發商和投機者來說，持有成本的增加意味著有更大的資金流被占用，這會影響到他們的資金使用效率，也加大了投資風險。特別是對于資金實力比較薄弱的房地產開發商和投機者來說，資金薄弱再加上投資風險的加大，使他們不敢輕易囤積房屋，從而抑制投機性需求，促進房屋的流通，增加流通中的房屋供給。推動空置住房所有者出售住房，從而增加市場住房供給，可以在一定程度上抑制房價的上漲，有利于推動房價的下降，拉動住房消費性需求的增長。住房空置稅不僅不會影響住房的消費性需求者，而且有利于他們以較低的價格購入住房。

（三）征收成本

對于空置房征稅，“空置”這一概念難以界定。在中國城市化進程中，空置是一個動態概念。比如我國就有個很特殊的現象：候鳥現象。三四線城市的住房平時都是空置的，但一到重大節假日，大量人口從城市涌回老家，房屋不再空置。一方面是空置率時刻變化，另一方面中國城市化發展進程下，各地差異很大，即便是“因城施策”，不同類型城市界定一個臨界值作為空置率的紅線，如何統計空置率又成了難題。

首先，空置多久算是空置，缺乏統一標準。其次，依靠什么來判定空置也是難題，對水電煤氣表數進行監管，不足以包含各種住戶的實際生活規律情況。無論如何設置門檻，都很難實現精準的識別空置房，相比房產登記聯網，空置稅的出臺一直是比房產稅更難實現的難題。

也可以適當借鑒國外的一些經驗，比如法國采取的方式是鄰居舉報，一年內無人居住的房子經鄰居舉報就可以聯系有關部門“破門而入”，并安排流浪漢居住。也有一些發達國家采取家訪的形式，半年內三次家訪無人則認定空置，開始征收空置稅。

在我國如此高的空置率情況下，征收空置稅比房產稅更加迫切，但國情也決定了這樣動態模式下征收空置稅的技術難度太大，很難平衡所有城市、所有人群和所有特殊情況。不管是何種方式，都需要建立一個可以用來參考的數據庫模型，設立全面詳細的數據庫，覆蓋到大范圍的城市，而且詳細到每位居民的名下擁有的不動產數量，對房屋居住情況登記監管。此外，規范完善租房市場，完善房屋信息公開機制，構建房屋大數據信息系統有助于盤活住房存量，促進空置住房資源的有效利用。我們當下尚未建立這種聯網的參考查詢系統。

（四）減免政策

住房空置稅主要用于抑制投機行為。對空置住宅征稅的目的是調控房地產市場，而不應作為增加財政收入的手段，因此，在征收范圍和征收稅率上應該慎重考慮。我國空置房持有者主要是房地產開發商和投機者，住房空置稅的征收范圍也應局限于房地產開發商和投機者持有的空置房，而對于居民和單位的住宅以及特殊情形下的空置住宅，應在確定其沒有投機意圖之后給予免征。

（作者單位為華東政法大學）

參考文獻

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