對房地產企業財務風險的分析

陳玉秀

摘要：房地產行業近幾年在全國各地快速的發展起來，房價問題給人們的日常生活帶來了很大的影響。政府雖然通過采取一定的調控去加強房地產的管理。在一定程度上對房地產的價格有了一定的制約，但卻給房地產的發展帶來了很大的困難。在現在形勢背景下，房地產作為一個密集型企業其財務風險在逐年不斷的加大。所以，企業必須加強在財務方面的管理，盡量的減少在財務方面的風險。為此，企業就應該全面的對企業的財務風險進行分析，制定出相關的解決方法，使企業能夠順利的渡過困難。

關鍵詞：房地產企業;財務風險;管理措施

我國在房地產上出現發展的問題是不可忽視的。某些地區經濟的快速發展與房地產的發展是密不可分的。因為“土地財政”這一現象的存在，導致了我國房價的暴漲，為了使人們的日常生活不受房價的影響，政府在房產行業采取了相應的調整措施，這些措施雖然在一定程度上是有幫助的，但是另一方面又嚴重的影響了房地產發展，使企業面臨著隨時破產的危機。這樣一來企業便有了嚴重的財產風險將不利于企業的生存和發展。所以建立一個關于企業財務風險的管理是非常有必要的。

一、對房地產財務風險進行分析

在市場下行的背景之下，資金密集型的房地產企業存在的財務風險也在不斷的增加，主要表現在以下幾個方面。

（一）對房地產面臨的市場環境進行分析

文章主要是以當前的市場下行為宏觀背景對我國的房地產經營環境和財務風險進行探討的。當前房地產行業之所以面臨著這樣一個嚴峻的市場主要是由于國家實行的宏觀政治因素所導致的。近些年來，我國的房地產行業飛快的發展，地方政府還形成了“土地財政”的地方經濟模式。另一方面，房地產的快速發展使得房價也在飛快的增長，使得普通人的生活面臨著巨大的壓力。為此國家需要采取相應的政策去抑制房價，使其恢復到合理水平，以便更好的改善人們的生活水平。在政府采取宏觀政策的同時又使得我國的房地產出現蕭條的現象，嚴重的影響我國房地產行業的持久發展。

（二）對房地產的財務風險進行全面的分析

1. 房地產企業財務管理的主要對象

房地產行業是資金使用十分密集的行業，在它發展的每個時期，都需要花費大量的資金投入，所以對財務的管理就顯得尤為的重要。房地產企業對財務管理的主要任務是對房地產項目進行核算，在此基礎上對整個房地產項目所涉及的資金活動進行監督和管理的活動。

2. 房地產財務風險點分析

對房地產財務風險點的分析主要分為以下階段。

（1）房地產項目開發前的風險。房地產企業在對某個項目進行投資之前，會對這個項目進行全面的評估和對其性能分析，制定出相應的投資方案。在此期間也會消耗大量的資金。這就使得房地產在進行項目的建設的時候，會存在著很大的開發風險。而且我們都知道 ，房地產屬于不動產，一旦項目開始建立就不能在中途停止。所以，在項目開始前就必須對項目進行方案的制定。

（2）房地產項目中期的風險。房地產項目的進行必然要花費大量的人力、物力和財力。項目的每一個環節都需要大量的資金投入。只要任何一個環節的資金鏈出現問題都使得項目無法繼續。嚴重的情況下會導致企業破產。開發進度與銷售去化計劃是否匹配，預售制與現售制的考慮，支付與回款的平衡點等諸多方面考慮;截止目前大部分城市是預售制，保守的回款頻率要與激進的付款節奏預測必須相配比來安排資金。因此，在項目中期的時候企業的財務管理重心應該放在資金鏈安全的問題上。保證項目能夠順利的進行。

（3）對房地項目后期銷售風險管理。房地產項目的開發之后，就要對它們進行銷售。如果將它們全部的銷售出去，那么企業之前對項目的投入就會取得一定的回報。則企業的這個項目就算圓滿成功了。如果后期的房產項目不能售出，就會導致企業的整個資金鏈就會斷裂。嚴重者就會導致企業破產。所以在企業后期的管理中，企業要加強在銷售方面的管理。

二、房地產項目建設中的財務管理措施

在房地產項目建設管理工作，主要是對項目建設中的資金進行管理，管理分為項目的融資和預算管理兩個部分。

（一）在對房地產項目的融資管理

我們首先要明確融資的結構和來源，選擇一條有利于企業管理和運營的融資來源。企業制定一個完善的融資方案一般需要如下幾個步驟。

1. 明確需求

企業應該明確自己項目建設的融資需求是什么，根據企業對資金的需求來制定相應的融資方案。

2. 選擇可行的融資計劃

參考企業上的一個項目，計算出不同的資金需求結果以及可以選擇的融資方案，選出來的融資方案能夠適用于房地產企業的項目建設的融資計劃。

3. 對融資計劃的效果進行評估

將企業選擇出來的幾種項目融資計劃進行對比與評估，選出最優的一個融資計劃用于企業中。

4. 高效的執行融資計劃

企業在制定好一個融資計劃后，要高效的運用于企業項目的建設中。并且在執行的過程要及時的對突發的情況進行應對。

（二）房地產項目的預算管理

房地產企業中的項目建設融資部分完成的時候也就意味著項目的建設已經開始進行了，在此過程中就得需要企業的財務管理人員根據制定的融資計劃對企業的融資進行管理了 ，并全程的去關注項目的動態，一旦發生問題就進行相應的調整。一般來說，企業的預算管理工作主要有以下幾個方面。

1. 對企業項目的執行與控制

企業的項目預算的執行是房地產對項目建設和銷售過程中的經濟所進行的預算管理。預算管理必須嚴格的按照企業之前制定的方案來進行執行與監督。一旦執行的過程中發現了問題，必須及時的對方案進行調整，使企業能夠順利的對項目進行預算管理。

2. 企業項目的執行與目標

預算計劃是在預算管理目標的基礎上制定的，在一般的情況下，預算計劃的好與壞會嚴重的影響企業的利潤情況。因此，在滿足企業目標的情況下要使得預算的計劃高效的執行。與此同時，還得提高企業內部員工的成本控管意識，一起來促進成本目標的實現。

3. 企業項目的執行與支出

房地產進行項目的預算管理，主要是對項目的運營資金的支出情況進行控制與管理。資金鏈的正常運行對項目能否順利的進行至關重要。在項目建設的過程中，需要大量的資金支持。所以企業必須加強對企業項目的預算管理。

（三）對企業項目的預算進行調整

房地產項目建設的財務管理主要是對項目建設過程中的資金進行管理。房地產項目的建設是一個慢長的過程，在建設的過程中，還可能受到國家相關政策的調控。所以在企業項目的建設過程中還得考慮到政府的宏觀影響，及時的對項目進行調整，保證房地產項目能夠順利的完成。

三、房地產項目的銷售管理措施

房地產項目建立完成后，整個房地產企業的經營重心將會轉移到售后銷售上，在這個銷售方面就應該建立一套合理、高效的銷售管理。在銷售方面企業進行的財務管理需要考慮以下幾個方面。

（一）銷售方面的折扣運用

提高企業的銷售效率，應該從吸引顧客的眼球開始，企業可以通過銷售折扣的方法來吸引眼球。使顧客產生購買的欲望。怎樣判斷銷售的折扣活動是否可行。可以通過銷售利息的多少來進行采納。

（二）信用期限的規定

信用期限對于銷售的管理是非常重要的，因為信用期限是對買方的付款限制，付款期限的長短不僅會對買方企業貸款的占用產生影響，而且還會對賣方的銷售業績產生影響。不管信用時間的長短都會對雙方產生影響。所以，企業在制定信用期限時要綜合的去考慮各種因素。

（三）使用支票付款

企業在付款的時候應該盡量的選擇支票結算的方式來付款。一方面，支票有出票期和付款期限的記錄。另一方面，可以利用出票期與付款期他們之間的時間差來保障房地產企業項目的順利進行。在這一過程中也要注意信用期限，避免出現空頭支票的情況。一旦出現這樣的情況就會影響到企業的日常運作。

四、總結

近年來，我國的房地產行業快速的發展起來，導致房價的暴漲。為了穩定人們的日常生活，政府采取的一系列的政策對房地產行業調整，雖然解決了房價問題，卻給房地產業帶來了巨大的挑戰。針對房地產企業面臨的問題，本文提出了相應的措施，使企業迎來新的良機。

參考文獻：

[1]劉芳.房地產企業財務風險成因與防范分析[J].納稅，2018（31）.

[2]張艷.房地產企業財務風險防范與控制[J].時代經貿，2017（34）.

（作者單位：啟迪協信集團重慶公司）