房地產開發企業資金管控探析

摘 要 隨著房地產行業從高速發展到平穩落地，在融資收緊、債務壓力上升、規模卻步而兼顧利潤等大環境下，資金作為房地產開發企業的生命線，如何對其進行有效的管控顯得尤為重要。本文剖析房地產開發企業資金管控存在的問題，進一步探討資金管控對策，具有重要的現實意義。

關鍵詞 房地產開發企業 資金管控

一、引言

房地產行業作為國民經濟的重要組成部分，為中國經濟的快速發展作出了巨大貢獻。乘著我國城鎮化進程的東風，房地產行業已走過十幾年的快速發展歷程。隨著我國城鎮率的進一步提高，國民住房需求逐步滿足，房地產行業步入平穩發展階段。在國家信貸、稅收、土地等一系列房地產調控政策下，房地產開發企業的生存環境進一步惡化，過去被高利潤掩蓋的粗放管理模式難以為繼，對房地產開發企業的管理水平提出了更高的要求。作為典型的資金密集型企業，房地產項目建設、運營涉及的資金量巨大，一旦資金鏈出現問題，公司將面臨巨大風險，因此，資金管控對房地產開發企業來說尤為重要。

二、房地產開發企業資金管控存在的問題

（一）融資渠道變窄

目前銀行作為房地產開發企業融資的主要渠道，是房地產開發企業長期嚴重依賴的融資對象，銀行為房地產開發企業提供的融資金融占其總融資額的70%以上。然而隨著第三產業的不斷發展，由于這些行業發展前景優、資本回流風險低，銀行越來越青睞這些客戶，相應地開始縮減對房地產開發企業的貸款份額。同時，受宏觀調控政策影響，基金、信托等方式的融資難度逐漸加大，而房地產開發企業又沒有找到其他可以長期為其提供穩定大額資金的渠道，進而導致融資渠道變窄。

（二）資金管控不到位

在過去豐厚的市場回報下，房地產開發企業內部財務制度的精細化管理和現代房地產開發企業制度的建立健全一度被嚴重忽視，對項目可行性的研究不足，導致項目投資失敗，前期財務預算不完整、不充分，甚至根本沒有進行財務預算，項目建設過程中資金管控不嚴，大量不必要的浪費和重復建設使企業資金鏈面臨斷裂的危機，生產經營活動受到嚴重影響，甚至出現工程停滯、樓盤爛尾等惡性事件，企業財務資金風險與日俱增，資本結構失衡嚴重，多重風險的疊加對管理工作提出挑戰。

（三）資金回籠速度慢

一方面，基于國家出臺的一系列房地產調控政策，市場普遍存在觀望情緒，絕大多數開發項目的銷售情況不如預期，再加上房地產開發企業迫于銷售壓力，采取多樣的銷售政策，一些政策在出臺時單單考慮了銷售的壓力卻拉長了資金回籠的時間;另一方面，房產企業財務制度建設跟不上行業發展的節奏，在銷售資金回籠方面的重視程度不足，缺乏相應的管控措施，這些因素都使房地產開發企業的資金回籠周期加長，收回投入資金的難度增加，無法及時償還銀行貸款，導致公司運營風險增加。

三、房地產開發企業資金管控對策

（一）拓寬融資渠道

拓寬融資渠道一方面需要企業練好內功，另一方面需要企業加強與外界的聯系。在緊縮的貨幣政策環境下，金融機構的風險意識增強，對企業的信用條件要求更為苛刻。房地產開發企業需加強企業運營能力、盈利能力，提高企業銷售業績、綜合排名、企業知名度，這樣能幫助企業受到更多金融機構的青睞。同時企業要加強與金融機構的聯系，及時關注融資政策變化，積極做好準備，抓住政策窗口期。另外，房地產開發企業還可以通過合作開發、融資代建、股權轉讓等方式，加強與同行的合作，共擔風險。只有保證房地產開發企業的資金來源，才能促進企業的良性發展。

（二）強化資金管控

房地產項目資金需求大，開發周期長，資金管控涉及項目的全流程。加強項目資金管控，需要在項目成立之初，做好項目的可行性分析工作。要規劃項目策劃、開發、銷售全流程，將資金管控融入每一個環節。通過對項目實施流程的預測，建立項目現金流量模型，從而有效規劃和控制項目現金流量。加強資金管控，還需要企業各個部門的相互配合，把控好項目的各個關鍵節點，需要有完善的企業規章制度作為保障。只有這樣，才能使企業資金管控接地氣、有成效。

（三）加快資金回籠

房地產開發企業融資環境日益嚴峻，為保障日常經營活動、尋求發展，加快項目資金回籠成為重要途徑。加快項目資金回籠，一方面需要促進項目的銷售，另一方面需要促進銷售資金回籠。產品是否符合市場需求，對項目去化速度影響深遠。因此，房地產開發企業要提高項目策劃能力、設計能力以及開發運營能力。而好的產品亦需要好的銷售策略。國家宏觀政策多變，限購、限售、限簽、限貸等政策對項目銷售、資金回款影響巨大。企業面對政策變化，應提前做好風險應對，把握政策窗口期，同時加強與銀行的溝通，促進已售房款快速回籠。

四、結語

面對不明朗的行業發展前景，房地產開發企業無論是選擇“彎道超車”還是“活下去”，資金管控都是企業實現戰略目標的重要一環。資金管控涉及企業管理各個方面，貫穿房地產項目全流程，只有全面提升企業經營管理能力，才能提高房地產開發企業資金管控能力。

（作者單位為廣州市譽城房地產開發有限公司）

[作者簡介：彭景滔（1986—），男，暨南大學會計學研究生，研究方向：財務投資。]