試論不動(dòng)產(chǎn)登記審查的模式選擇和標(biāo)準(zhǔn)確立

劉美紅

摘 要 審查是我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)踐中的核心要素，審查模式的選擇與審查標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定直接影響著審查機(jī)構(gòu)工作效率、公信力與法律責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。本文從應(yīng)然與實(shí)然層面分析了不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的選擇，圍繞登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)與登記機(jī)構(gòu)的履職能力兩個(gè)視角，探討了不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)的具體確立思路，以供參考。

關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn)登記 審查模式 審查標(biāo)準(zhǔn)

一、引言

不動(dòng)產(chǎn)登記審查工作以登記機(jī)構(gòu)作為主體實(shí)施對(duì)象，由工作人員結(jié)合相關(guān)材料完成登記申請(qǐng)的核對(duì)，判斷能否進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。當(dāng)前我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記的審查模式上存在多種論斷，包含形式、實(shí)質(zhì)、區(qū)分等多種學(xué)說(shuō)，大體圍繞應(yīng)然、實(shí)然兩個(gè)層面展開討論，其具體論斷與審查標(biāo)準(zhǔn)的確立還需我們進(jìn)行詳細(xì)探討。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的選擇

（一）應(yīng)然層面

將形式審查與實(shí)質(zhì)審查進(jìn)行對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，形式審查能夠有效提高登記效率，登記機(jī)構(gòu)除故意或重大過(guò)失外無(wú)須承擔(dān)賠償責(zé)任，但缺乏公信力;而實(shí)質(zhì)審查能夠有效減少登記錯(cuò)誤問(wèn)題，但倘若出現(xiàn)錯(cuò)誤且造成損害，則需承擔(dān)賠償責(zé)任，且登記效率較低。從應(yīng)然層面出發(fā)，我國(guó)側(cè)重于采用登記生效主義進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的設(shè)置，《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法規(guī)中對(duì)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)作出了明確闡釋，其審查的核心內(nèi)容為登記與申請(qǐng)內(nèi)容是否保持一致，著重凸顯出對(duì)登記結(jié)果真實(shí)性、準(zhǔn)確性的要求，由此可以看出我國(guó)側(cè)重于采用實(shí)質(zhì)審查模式，以此實(shí)現(xiàn)登記公信力的提升。[1]

（二）實(shí)然層面

從實(shí)然層面可以發(fā)現(xiàn)實(shí)質(zhì)審查存在諸多弊端，主要體現(xiàn)在以下4個(gè)方面：一是登記成本較高，推行實(shí)質(zhì)審查模式將提高登記成本，背離我國(guó)減稅降費(fèi)等政策的初衷，極易導(dǎo)致地方政府出現(xiàn)財(cái)政預(yù)算超支的問(wèn)題;二是登記效率較低，鑒于當(dāng)前我國(guó)登記機(jī)構(gòu)間尚未形成合作機(jī)制，針對(duì)虛假材料等問(wèn)題缺乏明確有效的甄別手段，對(duì)登記效率與登記質(zhì)量造成不利影響;三是工作人員素質(zhì)層面，實(shí)質(zhì)審查模式加大了登記人員的工作量，對(duì)其審理案件的業(yè)務(wù)水平與綜合素養(yǎng)提出了較高的要求;四是社會(huì)公信力問(wèn)題，在社會(huì)整體信用度較低的大環(huán)境下，采用實(shí)質(zhì)審查模式能夠突出登記機(jī)構(gòu)職權(quán)的政府屬性與法律效力，從而提高登記公信力。[2]在此背景下，登記機(jī)構(gòu)還應(yīng)采取有效措施保障登記實(shí)踐符合不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)權(quán)利內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)安全與效率的平衡。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)的確立思路

（一）登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)

登記機(jī)構(gòu)作為不動(dòng)產(chǎn)登記審查的執(zhí)行主體，必須明確自身所承擔(dān)的審查職責(zé)，確立合法、合理、可行的審查標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)《物權(quán)法》第12條指出，登記機(jī)構(gòu)可通過(guò)詢問(wèn)申請(qǐng)人掌握不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)際情況，這一規(guī)定明確強(qiáng)調(diào)登記機(jī)構(gòu)被賦予調(diào)查職權(quán)與審查職責(zé)。在此基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)對(duì)登記機(jī)構(gòu)權(quán)威性、公信力的有效保障，維護(hù)權(quán)利人的合法利益，還應(yīng)當(dāng)圍繞登記結(jié)果與真實(shí)權(quán)利進(jìn)行二者協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以此為基準(zhǔn)確立審查標(biāo)準(zhǔn)。

綜合《物權(quán)法》《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于辦理不動(dòng)產(chǎn)登記類行政復(fù)議案件有關(guān)問(wèn)題意見(jiàn)的通知》等法規(guī)文件，擬將審查標(biāo)準(zhǔn)劃分為以下兩點(diǎn)：一是“履職盡責(zé)”，即明確登記機(jī)構(gòu)公權(quán)力的行使范圍與限度;二是“合理審慎”，即確保登記機(jī)構(gòu)在主觀、客觀層面均符合相關(guān)法規(guī)、文件的要求。[3]針對(duì)“合理審慎”這一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行深入解讀，主要是指登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記審查時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)，強(qiáng)調(diào)登記機(jī)構(gòu)務(wù)必要對(duì)登記申請(qǐng)材料進(jìn)行精細(xì)化核對(duì)，確保其客觀真實(shí)、相關(guān)證明材料齊全、合同文本未被更改后方可辦理登記業(yè)務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

（二）登記機(jī)構(gòu)的履職能力

1.“專家注意義務(wù)”。“專家注意義務(wù)”主要圍繞登記機(jī)構(gòu)的履職情況展開，針對(duì)與其履職存在密切關(guān)聯(lián)的事務(wù)承擔(dān)責(zé)任，主要有由其制作并發(fā)放的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、登記簿、登記證明等材料。例如，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查為代表的事務(wù)是登記機(jī)構(gòu)判斷是否予以登記的主要基礎(chǔ)，同樣與其職責(zé)行使存在緊密關(guān)聯(lián)，加之登記機(jī)構(gòu)處記錄有原始的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍等資料，因此需注重逐一完成權(quán)籍調(diào)查結(jié)果的查證核實(shí)，履行“專家注意義務(wù)”。

2.“如同處理自己事務(wù)的注意義務(wù)”。登記機(jī)構(gòu)需針對(duì)與其職責(zé)行使存在關(guān)聯(lián)，且自身具有審查便利條件的事務(wù)承擔(dān)注意義務(wù)。例如，部分申請(qǐng)材料并非由登記機(jī)構(gòu)制作發(fā)放的，但可借助部門間信息共享與合作機(jī)制獲得相關(guān)材料，則登記機(jī)構(gòu)也需針對(duì)這類業(yè)務(wù)履行注意義務(wù)，依照辦理機(jī)構(gòu)日常業(yè)務(wù)的態(tài)度與責(zé)任心進(jìn)行審查業(yè)務(wù)的受理與審查資料的查驗(yàn)，主動(dòng)從相關(guān)部門處獲取有價(jià)值的資源信息，對(duì)此類資料的真實(shí)性進(jìn)行查實(shí)核對(duì)。當(dāng)前信息化辦公理念已在行業(yè)內(nèi)部得到深入推廣，而不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的聯(lián)網(wǎng)建設(shè)與部門間共享機(jī)制的完善都將進(jìn)一步為其審查工作創(chuàng)設(shè)便捷條件，增強(qiáng)其履職能力。

3.“一般人的注意義務(wù)”。登記機(jī)構(gòu)對(duì)部分涉及其職責(zé)行使范疇，但并不具有審查便利性的事務(wù)負(fù)“一般人的注意義務(wù)”。例如，對(duì)判斷居民身份證真?zhèn)巍⒑藢?duì)夫妻財(cái)產(chǎn)劃分合同等業(yè)務(wù)，登記機(jī)構(gòu)并不具備較強(qiáng)的鑒別能力，因此只需承擔(dān)形式審查義務(wù)即可。

四、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前我國(guó)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記審查時(shí)，主要采用形式審查與3種“注意義務(wù)”相結(jié)合的模式，要求登記機(jī)構(gòu)在開展審查實(shí)踐時(shí)務(wù)必要履職盡責(zé)，結(jié)合不同審查標(biāo)準(zhǔn)確立精細(xì)化審查要求，在民法層面實(shí)現(xiàn)審查標(biāo)準(zhǔn)的完善化建設(shè)，在立法層面為其實(shí)踐操作提供保障，進(jìn)一步強(qiáng)化審查工作的實(shí)行效果。

（作者單位為東莞市樟木頭鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理所）

參考文獻(xiàn)

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[3] 屈曉波，蔣正坤.基于全市大集中模式的重慶不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)建設(shè)[J].中國(guó)建設(shè)信息化，2018（1）：17-19.