基于AHP模糊法的房地產投資建設項目地段選擇研究

宋冀龍 程帥帥

摘? 要：文章針對目前房地產公司投資建設項目關于地段選擇所遇到的瓶頸，根據實際特點建立評價指標體系。在層次分析法

（AHP）求出其相關指標權重的基礎上，運用模糊綜合評判法，得出待選地段的模糊評估值，對比選出最符合房地產公司實際需要的地段。結果表明，該方法在地段選擇中的運用是有效的，對于解決房地產項目地段選擇問題提供了很好的理論依據。

關鍵詞：層次分析法（AHP）;模糊綜合評判法;地段選擇

中圖分類號：TU984? ? ? ? ?文獻標志碼：A? ? ? ? ?文章編號：2095-2945（2019）27-0068-04

Abstract： In view of the bottleneck encountered in the selection of sections in the investment and construction projects of real estate companies， this paper establishes an evaluation index system according to the actual characteristics. On the basis of the analytic hierarchy process （AHP） to calculate the weight of the relevant indicators， using the fuzzy comprehensive evaluation method， the fuzzy evaluation value of the selected location is obtained， and the location that best meets the actual needs of the real estate company is selected. The results show that the application of this method in location selection is effective， and provides a good theoretical basis for solving the problem of real estate project location selection.

Keywords： analytic hierarchy process （AHP）; fuzzy comprehensive evaluation method; location selection

引言

房地產建設項目投資往往有多個地段可供選擇，每個地段的選擇關乎項目的市場運營情況。房地產項目公司對地段選擇必須要進行可行性研究，在項目建設的必要性、項目技術的可行性以及項目經濟合理性的基礎上進行地段的選擇。如今房地產項目公司面臨的主要問題在于多地段的可行性研究都滿足相應的指標要求，但項目公司的領導層在決策上出現一定的分歧，導致項目建設難以進行，項目收益可能達不到最滿意化。本文研究在項目可行性研究滿意的基礎上，查閱有關地段選擇的文獻資料[1-5]，本文根據房地產項目地段的特點，結合相關的評價指標，運用層次分析法（AHP，analytic hierarchy process）和模糊綜合評判法（fuzzy comprehensive evaluation）對兩個地段進行客觀評價，對比得出合理結果。

1 方法介紹

1.1 層次分析法原理步驟

（1）建立多層次分析結構

該結構一般包括目標層，準則層和方案層。目標層是指決策目標層，確定該系統的總目標，位于層次最上方;準則層是指基于目標任務的條件下，按照一定的指標性質進行分類，得到一系列的準則（子準則）;方案層是指層析分析結構的最底層，該層具有若干方案。

（2）建立兩兩比較的判斷矩陣

判斷矩陣是指基于上層元素條件下，本層次元素之間相對重要性的比較，對于一般的單一準則，采用1～9標度法進行判斷。

（3）計算判斷矩陣的最大特征值及歸一化特征向量

對判斷矩陣A的每一列向量進行歸一化，得到

（1）

特征向量為

最大特征值？姿max為

（3）

（4）計算單排序權向量并做一致性檢驗

稱C.I.為一致性檢驗指標，n為判斷矩陣中元素個數。R.I.平均隨機一致性檢驗指標值，參考表1。

當C.R.<0.1時，認為判斷矩陣A的一致性是可以被接受的，即認為判斷矩陣A=（aij）近似滿足一致性。

（5）計算遞階層次組合判斷的一致性檢驗

1.2 模糊綜合評判法步驟

（1）確定評價對象的P因素集和評判集V

因素集P={P1，P2，…，P？琢}，？琢為指標（是指所有指標）個數，本文因素集P共有14個子指標（子準則層內）。評判集V是指各因素相應的評語組成的集合，該集合一般由專家對各因素具體指標值進行評判，得到評判集V={V1，V2，…，Vm}，m為評判集個數。本文的評判集為V={非常滿意，比較滿意，一般，比較不滿意，非常不滿意}，且賦予其特殊值為： V={5，4，3，2，1}。

（2）建立模糊關系矩陣R

元素（因素）集P中第？琢個元素對評判集V中第m個元素的隸屬度表示為R？琢m，則模糊關系矩陣為：

（3）進行模糊綜合評價

式中：W為由AHP得來的所有指標的權重集;R為模糊關系矩陣， ？滋為模糊隸屬度，？茲為模糊評估值，代表評價結果。

2 應用舉例

某房地產公司欲在西安市二環邊界上投資開發房地產項目，項目類型為居住和商用，目前有兩個地段可供選擇。該房地產公司委托項目可行性研究機構對這兩個地段進行可行性研究，發現兩個地段項目的可行性均滿足相關要求，對該公司決策層帶來了一定的決策困擾。根據地段選擇的因素，建立房地產建設項目地段選擇指標體系。具體如圖1所示。

（1）準則層和子準則層中各指標權重的確定采用AHP方法，下面結合專家們協商一致的判斷比重，給出判斷矩陣，利用Matlab軟件計算判斷矩陣的最大特征值和相應的特征向量（權重），并做一致性檢驗，結果見表2-7。

表2 準則層的判斷矩陣與一致性檢驗

表3 建設條件B1判斷矩陣與一致性檢驗

表4 前期費用B2判斷矩陣與一致性檢驗

表5 安全與綠化條件B3判斷矩陣與一致性檢驗

表6 市場運營B4判斷矩陣與一致性檢驗

表7 社會效益B5判斷矩陣與一致性檢驗

（2）對本項目的準則層而言，有

C.I.1=0.03735，R.I.1=1.12，C.R.1=0.033

根據（5）～（7）式得出

因為C.R.2<0.1，所以，遞階層次結構在2層水平上有滿意的一致性。

（3）通過問卷調查，對各個因素做出決策專家的評語判斷，將各因素的評判出現次數除以人數（10人），得到模糊關系矩陣R，該房地產建設項目地段共有兩個地方（方案）可供選擇，分別給出模糊關系矩陣R1和R2。

得到模糊隸屬度和模糊評估值：

評估值為3.793。

評估值為4.088。

通過對比，按照最大隸屬度準則和置信度準則（？姿=0.6）比較，兩項目的地段選擇都是比較滿意，不具有區分度，按照模糊評估值準則判斷，第2個項目地段選擇的評估值要高于第1個項目地段選擇的評估值，在第1個項目地段選擇達到基本滿意條件下，該房地產公司的決策領導們更加傾向于第2個項目地段的選擇。

3 結束語

本文根據房地產建設項目地段選擇的特點，建立相應的指標體系，結合層次分析法和模糊綜合評價法，得到各個方案（地段選擇）滿意度的評估值。兩種方法結合起來保證了評價結果的準確性，為當房地產建設項目領導層決策沖突問題出現時，提供了合理的解決方案，同時在滿足可行性研究的前提下，實現項目最滿意的決策。

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