房屋產權面積的邊界與范圍識別方法研究

吳憂

摘 要：介紹產權邊界和范圍的相關知識，歸納確定出房屋產權面積邊界與范圍的3種方法，即專有與共有識別法、功能識別法和特殊部位識別法。

關鍵詞：房屋產權;產權邊界;產權范圍;識別方法

隨著我國社會的不斷進步、經(jīng)濟的持續(xù)快速增長和城市化進程的加快，近年來我國房地產市場迎來了其黃金發(fā)展期，房屋產權的轉讓和分割、交換、繼承、抵押等工作也隨之日益增多，這一系列工作無法避免地要牽涉到房屋產權的確權，還涉及到相關產權資料的收集、登記、整理、存檔等工作。對存在爭議的房屋面積進行確權和驗證產權時，常會出現(xiàn)驗證面積和原產權面積不對應等現(xiàn)象，造成這一現(xiàn)象的重要原因之一即是房屋產權面積的邊界與范圍認定不準確。隨著房地產價值的不斷攀升，準確地明晰房屋產權顯得尤為迫切。

1.房屋產權面積邊界與范圍的識別方法

1.1專有與共有識別法

房屋的產權包含專有產權與共有產權。《物權法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”專有面積產權識別法主要是對專有面積產權進行識別的方法，同理共有產權面積識別法是對建筑物共有部分的產權面積進行識別的一種方法。專有與共有識別法在一定程度上可以對專有面積與共有面積的邊界與范圍進行有效界定。

1.1.1專有識別法

在現(xiàn)實生活中所說的獨有產權，即產權人獨立擁有的產權，這就是房屋的專有產權，跟其它產權一樣，專有產權人享有所有最基本的權利。在滿足以下幾個條件的前提下，就可以構成房屋專有產權范圍：1）存在獨立的空間，可以獨立使用;2）有明確而固定的產權邊界;3）能夠單獨進行產權登記。專有識別法的因素有：1）構造上的獨立性。其實就是房屋的各部分能夠被清晰地區(qū)分開，例如：樓面板將一棟樓分割成獨立的樓層，這種情況就可稱之為構造上的獨立性。2）可以獨立使用且單獨成為所有權標的，這就是經(jīng)濟上的獨立性。即該部分必須具有可以滿足人們日常生活目的的獨立機能。至于機能上的獨立性，其實也就是基于專有部分能否有獨立的經(jīng)濟效用來判定。3）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。只有登記確認后，專有部分所有權才能夠產生其法律效力。而經(jīng)濟上的獨立性體現(xiàn)在構造上與使用上的獨立性，這也被人們稱作“法律上的獨立性”。因此，各套房屋相互之間的分隔墻、套與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻等共有墻，其產權為相鄰產權人雙方所共有，則其產權邊界為墻體中線;而自有墻體為專有部分，按照水平投影面積，產權人獨自擁有其產權。當共有墻的另半邊是公共墻，例如：全幢房屋的外墻墻體中線以外的部分歸屬于多個產權人所共有，因而列入全幢公攤面積的范圍。

1.1.2共有識別法

共有產權是指2個以上的民事主體f公民或法人）對同一物f或財產）共同享有的產權，共有主體稱為共有人，共同客體稱為共有物。共有可以分為按份共有和共同共有兩類，另外按份共有和共同共有中又包含法定共有和約定共有兩類。按份共有也稱為分別共有，即2個以上的共有人分別按照各自的份額對共有物享有一定的權力和承擔相應的義務。共有部分有以下特征：1）構造上的連接性，即構造上不可區(qū)分。依照《物權法》第70條規(guī)定，建筑物在不具備構造上與利用上獨立性的情況下就視為共有部分。2）使用上的共用性。共有部分是供全體或部分所有權人共同使用和管理的部分。3）法律上的共用性。在法律上不能登記是專有于某個人，其實就是不具有專有權登記的法律屬性。4）當事人的約定性。法定共有部分和約定共有部分共同構成共有部分，其中，約定共有部分就是允許所有權當事人自己去約定，即使是原來本身具有專有部分屬性屬于個人所有的專有部分的，也允許當事人根據(jù)私法自治的原則予以約定為全體所有權人或一部分所有權人共有而約定為共有部分，這也是民法的私法自治的原則的體現(xiàn)。在同一個單元，縱向空間同時存在多間房屋，一樓的住戶獨占該單元所占有的土地建設用地使用權，這顯然是不合理的，在進行產權識別時最好將其確定為共有產權。基于此，規(guī)劃報建的地下室、地下儲藏室等設施，假如開發(fā)商和業(yè)主間本身沒有相對明確的約定，且管理規(guī)約中也沒有明確規(guī)定，其產權往往判定為全體業(yè)主所共有。

1.2功能識別法

有些建筑具有多重使用功能，可以根據(jù)其功能差異來識別產權。比如常見的“功能樓”就是同一棟房屋具備不只一種的使用功能，根據(jù)共有面積在各功能區(qū)存在有差異的服務對象，常常分為3種類型：1）低層商業(yè)，中高層住宅的商住一體樓;2）低層商業(yè)，中高層辦公的商辦一體樓;3）將商業(yè)、住宅、辦公集于一體具有多重使用用途的綜合樓。但無論哪～類，對于共有部分，要么其服務對象是整幢大樓，例如管理用房、外墻等，要么是各自有不同的服務對象，如洗手間、過道等。采用功能識別法，第一步，分攤整幢的共有建筑面積，把它分攤至各功能區(qū);第二步，功能區(qū)再把分攤面積和功能區(qū)原有自身的共有建筑面積加在一起，再分攤至功能區(qū)內各個層;第三步，各個層再把功能區(qū)分攤的分攤面積和各個層原來自身的共有建筑面積加在一起，最后分攤至各套或各戶。眾所周知，大多數(shù)房地產開發(fā)都是分期施工開發(fā)的，而住宅小區(qū)必備的變配電室、管理用房等往往會設置在首期建筑物中，按照分期竣工交付使用以及分期銷售的現(xiàn)狀，上述的管理用房、輔助設施等很有可能只分攤給首期的業(yè)主，這顯然不合理。應該基于其使用功能的角度按照一定規(guī)則分攤給其服務的整個住宅小區(qū)的所有業(yè)主。此外，還有常見的“騎樓”是建在馬路旁，底層一部分是人行道的樓層，它的概念主要來自于外形，建筑設計或施工對于騎樓的認識主要是在外型和功能上考慮較多。按《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》規(guī)定騎樓的底層若用于道路通行的部分不納入面積計算范圍。因此，依照《房產測量規(guī)范》及一些地方房產測繪實施細則，對騎樓的底層產權面積進行識別，可以采用功能識別法來判定：1）不納入產權面積范圍的情況是：用作公共道路、街巷通行且底層不在建筑用地紅線之內的;2）納入不分攤共有產權面積范圍的情況是：用作公共道路、街巷通行且底層處于建筑用地紅線之內以及底層面積批準列入核減建筑面積的;不在上述情況的底層，結合使用功能，納入分攤的共有產權面積范圍按規(guī)則分攤。

2.結語

房屋產權面積邊界與范圍的準確認定是房產面積測算、登記、交易等一系列經(jīng)濟社會行為的基礎，具有極其重要的支撐作用。應該讓測繪單位的房產測繪工作人員在工作中做到有章可循，快速合理地應對建筑形式的不斷變化，精確測算房屋的產權面積，使房屋產權面積的計算更加公平、公正、合理、合法，切實有效的減少產權面積所引發(fā)的糾紛，保護所有權人的合法權益。

參考文獻：

[1]殷齊魯.房產面積識別技術研究[J].中國住宅設施，2019，15（5）：104-105.

[2]朱定軍.房屋預售測算面積與產權登記測繪面積差異分析[J].山東工業(yè)技術，2018（14）：233-233.