淺談公證在不動產登記中的應用

楊帆

關鍵詞：不動產登記;公證;交易安全

從我國2007年《物權法》的內容到2014年國務院《不動產登記暫行條例》以及2016年國土資源部《不動產登記暫行條例實施細則》的內容來看，立法機關和行業管理機關均未采納不動產登記法定公證的立法模式。對于是否應當引入公證制度，作為不動產登記的前置程序一直是學界、公證界爭論的焦點。從大陸法系國家的實踐經驗來看，為了能夠實現高效和安全的并存，由登記機關和公證機構共同擔負審查的職責是必要的，而且公證機構經過多年的發展對于不動產公證這塊累積了豐富的經驗，可以彌補不動產登記審查的弊端。

一、不動產登記實踐中出現諸多問題

（一）不動產登記審查制度不完善。我國《物權法》規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力，未經登記不發生效力。因而登記的正確與否直接影響著交易雙方的利益，因為物權具有排他效力，同一標的物上不可能同時存在兩個以上的所有權。只有確保債權合同的真實性與合法性，才能從源頭上保證物權登記的正確性，這就決定了在不動產物權登記之前，必須對債權合同進行嚴格的效力審查。然而我國不動產登記審查的方式是以形式審查為主，實質審查為輔。登記機關只需要審查申請人提交的材料是否完備、是否遵循法定形式，盡管《不動產登記暫行條例》規定登記機關必要時可以實地查看，進行調查，但是并沒有作強制性要求，在大多數情況下基于行政效率的考量，登記機關還是進行書面審查，這對于完全了解當事人債權意思表示是遠遠不夠的。

（二）不動產登記人員的素質參差不齊。《不動產登記暫行條例》規定，所有的不動產登記歸于—個職能部門，對于登記人員的要求也無疑是提高了很多，不動產登記的工作范圍也擴大了很多，而且審查的時候不可避免會涉及到不少法律知識，比如在實踐中，繼承已經可以不通過繼承公證的方式進行權屬轉移，而可以在不動產登記部門通過非公繼承的方式進行權屬轉移，但是一般不動產部門僅是進行形式審查而并非進行實質審查。但繼承是比較復雜的法律關系，涉及不動產的價值大，涉及繼承人人數多，不僅需要登記人員具備相應的民法、繼承法、婚姻法等相關法律知識，而且需要有著相關經驗，而就我國現階段的不動產登記的人員，并沒有要求必須是法律相關專業，也不需要通過法律職業資格考試。綜上，與公證員相比，在專業方面處于劣勢，不具備較高的法律素質。

（三）因登記錯誤產生的賠償機制不完善。根據《物權法》的規定，一旦出現登記錯誤，使得他人的利益受到侵害的情況，登記機關需要為此承擔相應的賠償責任。而《不動產登記暫行條例》更是細化了相關的責任問題，例如登記錯誤、泄露信息以及虛假登記等，但是對于當事人如何尋求救濟卻沒有明確規定。雖然當事人可以通過提起行政訴訟來保障自己的權利，但是勢必要耗費不少的時間和精力。而且登記機關只是進行形式審查，承擔的責任也是有限的，不可能以實質審查的要求去苛責他，這于情于理都是不合適的。

二、公證引入不動產登記的必要性

從公證本身的性質來看，公證機構是依法設立，不以營利為目的，依法獨立行使公證職能、承擔民事責任的證明機構。由此可知公證機構具有獨立性，它是根據自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明。

從公證的人員素質來看，公證員必須要通過法律職業資格考試，還要在公證機構實習一段時間并且考核合格，可以說公證員具有很高的法律素養，在公證這方面擁有較為豐富的實踐經驗。并且《公證法》、《公證程序規則》對公證程序作了較為細致的規定，公證員要遵循著公證程序進行實質審查，一定程度上也保證了審查的質量。

從監督及責任承擔的角度來看，公證機構需要接受司法行政部門的監督指導，公證協會作為行業自律組織，也可以對公證活動進行監督。依照《公證法》的要求，公證機構必須參加公證執業責任保險。除此之外，公證機構每年都要提取一定比例的業務收入作為公證賠償后備金，用于支付保險賠償范圍以外的公證責任理賠及賠償費用。因為公證機構及公證員的過錯給當事人造成損失的，當事人完全可以通過向人民法院提起民事訴訟的方式來尋求救濟。相較于要求登記機關承擔賠償，當事人獲得公證機構民事賠償要更容易得多。

三、我國公證引入不動產登記的設想

公證不是國家管理的方式也不是對意思自治的限制，而是對于意思自治原則的保障和落實。我國可以將公證引入不動產登記，主要體現在物權變動的相關問題，如物權設定、抵押、轉移等過程。首先，在登記之前就可以借助于公證制度，來達到物權交易確定的目的。公證的介入可對當事人之間的意思表示的真實性產生強有力的束縛。其次，可以將實體性審查的的職能從登記機關分離出來，交由公證機構承擔。公證不同于律師，也有別于行政機關，他的行政色彩逐漸減弱，中介性、社會性色彩明顯增強，能夠擔負這樣的責任。因此公證機關更具有公正性和公開性。再次，公證人員作為專業的法律人，經過嚴格的法律職業培訓能夠發現隱含問題，并預見法律后果。因此公證更具有專業性，更容易得到當事人的認可和信賴。

綜上，應當適當的將公證引入不動產登記，經過公證之后，公證文書成為強有力的證據，對于正確認定案件事實具有決定性的作用。物權變動經過公證可以在一定程度上減少糾紛的發生，有利于降低糾紛解決成本。而且在一定程度上，對于物權變動進行公證，可以保護當事人雙方的交易安全，維護當事人的權利和權益。