工程預算在房地產建筑價值工程中的運用

李蘭

蓮花縣財政局

摘要：萬丈高樓平地起，每個項目的前期都的做預算，做好事先控制，沒有預算，工程造價就會失去控制。在整個房地產建設中工程預算起著舉足輕重的作用。加強建筑工程預算在工程造價控制中的作用，可以在復雜多變的經濟環境和建設過程中找到正確的信息，作出正確的決策，并運用價值工程理論及時找到原因并予以糾正，這樣才能有效保障施、企業在激烈的市場競爭中具有一席之地。

關鍵詞：工程預算;房地產建筑;價值工程;運用

工程預算是對工程項目在未來一定時期內的收入和支出情況所做的計劃。它可以通過貨幣形式來對工程項目的投入進行評價并反映工程的經濟效果。它是加強企業管理、實行經濟核算、考核工程成本、編制施工計劃的依據;也是工程招投標報價和確定工程造價的主要依據。按照國家規定：基本建設工程預算是隨同建設程序分階段進行的。由于各階段的預算制基礎和工作深度不同，基本建設工程預算可以分為兩類，即：一是概算;二是預算。概算有可行性研究投資估算和初步設計概算兩種，預算又有施工圖設計預算和施工預算之分，基本建設工程預算是上述估算、概算和預算的總稱。房地產項目中的工程造價費用由建筑工程費、設備購置費、安裝工程、其他工程費用四個部分組成。

建筑工程預算是建設單位在實現和完成建設工程項目花費的預期目標值。它是在工程項目開始實施前進行的對項目費用的一種展望和預測，預算對成本控制很有用。預算意味者建立一個標準，然后一個時期一個時期的將實際成本與它進行比較，預算這個標準是成本控制的基礎，只有讓工作始終處于高效率運作狀態，才能相對降低成本，因此，我們首先需要設立一個標準來判定項目進行的是否有效率。并且工程預算是一門專業性很強的工作，我們不僅要有扎實的基本功和良好的職業道德，還需要掌握一定的相關專業知識和有關政策、法規，還要了解相關的土建專業、設計、材料采購、施工方法等多方面基礎知識。在充分熟悉掌握定額的規則及內容的同時，才能著手編制。房地產工程預算依法取得國有土地使用權的土地時開始，地價、資金利息等都得計入成本，而建筑工程的建設的預算在整個項目一般是大頭，也是可控的因素。與其他商品的開發相比，房地產開發投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風險的特點，使房地產開發活動在人們的生活中占居越來越重要的地位，經濟越發達，時代越進步，房地產開發的范圍越廣，程度越深，內容越豐富。而在中間過程中，工程預算起著相當重要的位置。

在房地產項目運用成本預算分析的方法，分析各項資金運用情況，核實預算是否與實際接近，能否控制成本分析的目的是總結經驗，找出差距和原因，為改進以后工作提供依據。運用價值工程可以保證工期，保證工程質量，更有效的控制成本，取得更好的建設方案，贏得客戶好評。

價值工程（ValueEngineering簡稱VE），也稱價值分析（Value Analysis，簡寫VA），是指以產品或作業的功能分析為核心，以提高產品或作業的價值為目的，力求以最低壽命周期成本實現產品或作業使用所要求的必要功能的一項有組織的創造性活動，有些人也稱其為功能成本分析。價值工程涉及到價值、功能和壽命周期成本等三個基本要素。價值工程是一門工程技術理論，其基本思想是以最少的費用換取所需要的功能。價值工程把“價值”定義為：“對象所具有的功能與獲得該功能的全部費用之比”，即

V=F/C式中，V為“價值”，F為功能，C為成本。

價值V：指對象具有的必要功能與取得該功能的總成本的比例，即效用或功能與費用之比。公式為V=F/C。

功能F：指產品或勞務的性能或用途，即所承擔的職能，其實質是產品的使用價值。

成本C：產品或勞務在全壽命周期內所花費的全部費用，是生產費用與使用費用之和。

價值工程活動的全過程，實際上是技術經濟決策的過程，其基本程序是：

①選擇價值工程對象。選擇的具體原則是：a.從產品構造方面看，選擇復雜、笨重、材貴性能差的產品;b.從制造方面看，選擇產量大、消耗高、工藝復雜、成品率低以及占用關鍵設備多的產品;c.從成本方面看，選擇占成本比重大和單位成本高的產品;d.從銷售方面看，選擇用戶意見大、競爭能力差、利潤低的產品;e.從產品發展方面看，選擇正在研制將要投放市場的產品。選擇的具體方法有：重點選擇法、百分比法、產品生命周期法等。

②收集有關情報。收集的情報資料，包括該企業經營目標、經營方針、生產規模、經營效果的資料，以及各種經濟資料和歷史性資料，最后進行系統的整理，去粗取精，加以利用，尋找評價和分析的依據。

③進行功能分析。功能分析是對產品，對產品的部件、組件、零件或是對一項工程的細目，系統地分析它們的功能，計算它們的價值，以便進一步確定價值工程活動的方向、重點和目標。功能分析是價值工程的核心和重要手段，主要包括以下幾方面：a.明確對分析對象的要求;b.明確分析對象應具備的功能;c.進行功能分類，并進一步把功能明確化和具體化;d.確定功能系統，繪制功能系統圖，把功能之間的關系確定下來;e.進行功能評價，以便確定價值工程活動的重點、順序和目標（即成本降低的期待值）等。

④提出改進設想，擬訂改進方案。

⑤分析與評價方案。常用的方案評價方法有：優缺點列舉法、打分評價法、成本分析法、綜合選擇法等。

⑥可行性試驗。一方面驗證方案選擇過程中的準確性，發現可能發生的誤差，以便進一步修正方案;另一方面從性能上、工藝上、經濟上證明方案實際可行的程度。

⑦檢查實施情況，評價價值工程活動的成果。

在工程預算與價值理論的分析問題時要避免一般化，概念化，要作具體分析。（1）收集好一切可用的資料。（2）使用最好、最可靠的情報。（3）找出障礙，克服障礙。（4）充分發揮專家的作用。（5）最大效益的使用每一分錢。等等。項目的成本受設計和說明要求的影響。在完成最后設計之前，建筑師或者工程師應該仔細考慮在建設項目匯總可能采用的方法和設備。應該拒絕那些會增加成本，但不會產生相當效益的要求。對于建筑師或者工程師的最后決定，應該結合施工方法和成本進行合理理解。舉個例子來說，在同一個項目中，層高3.3米與層高3.6米的工程造價相差約為單方工程造價的1.5%。還有在選擇戶型上面，因同一單元建不同戶型影響預算，而在銷售時的銷售收入與戶型的市場需求息息相關，一居室可售41萬元，兩居室可售60萬元，三居室可售76萬元，收入與成本構成價值工程分析數據。

工程預算在房地產建筑價值工程中的運用是可行，有效的。價值工程中的功能與成本是相輔相成的，而工程預算的成果是確定合理的成本，合理有效的運用，可以提高房地產建筑質量，更加滿足市場需求。