空余房地產租賃管理存在問題及對策探討

高凌清

【摘 ?要】近年來，國家加大了對房地產市場的調控力度，但在短期內高房價不能快速回落。在我國現階段高房價的沖擊下，原有的“重售輕租”的理念正在悄然發生改變，逐漸令一部分年輕人以持有房產為主，轉向租房為主的消費模式，國家也出臺了有關房地產租賃的政策促進房地產市場的發展。文章分析了我國現階段房地產租賃市場的現狀及存在的問題，并對國外發達國家房地產租賃市場進行了研究，在此基礎上，有針對性的提出了促進我國房地產市場良性發展的建議。

【關鍵詞】房地產調控;房地產租賃;市場

1 引言

黨的十九大報告中確提出我國要在2020年全面建成小康社會。小康社會目標的實現就會伴隨著城市化進程的不斷加快，就會有數以萬計的農村人口涌入城市定居，這就會對房地產市場產生很大的需求。現階段，我國還普遍存在著“重購買輕租賃”的觀念，這就使得公共廉租房及個人去市場上租房缺少理念上的氛圍。一方面是看重房屋購買，另一方面又面臨著大量的住房需求，在我國高房價居高不下的形勢下，房屋租賃成為一條便捷可行的途徑，因此社會上，一部分年輕人逐漸改變“持有房產”想法，轉向以房屋租賃為主的一種消費模式。通過以租代買，實現居者有其屋，尤其是為低收入群體特別是剛畢業的大學生、進城務工者營造一個宜租、宜居的社會環境，是推進以人為核心的新型城鎮化的應有之義，是促使房屋回歸“居住本質屬性”的應有之義，這也是我國深化住房制度改革的一項核心內容，但如何營造良好氛圍、如何完善我國房地產租賃市場，需要開展深入的研究工作。

2 我國房地產租賃現狀及存在問題

2.1 政策法規貫徹落實不到位

有的單位貫徹執行政策法規力度不夠，出現無證租賃、違規租賃問題;有的受“不經商”規定的制約，偏重守攤子，使空余房地產的經濟效益得不到有效發揮;針對偏遠地區空余房地產，不能開拓相應途徑，解決租賃項目零散、出租困難、效益低下等難題。

2.2 市場供需結構失衡

從某種意義上說，目前中國房地產存在的問題主要是結果性方面的問題，存在著結構失衡的問題。一方面，供需結構失衡。不同城市之間，規模較大的城市人口流入大于流出，凈流入量大，房地產需求在擴大，但同時，新房的土地供應存在土地利用計劃的剛性約束，導致房屋供應不能及時適應需求;三四線城市由于大城市的虹吸效應，人口凈流出量大，對房地產需求在降低，但同時房地產供給大于需求，供給過剩，即使房價下跌也無人問津;另一方面，不同消費群體之間也存在供需失衡問題。可支配收入高的高收入群體配置了大量的不動產資產，手中有大量的房屋，在房地產稅等房地產持有環節的稅收政策還未出臺之前，這些高收入群體手中的房屋大量空置，就會導致新增房屋供給不能成為有效供給，而與之相對應，進城務工者及低收入群體的房屋剛性需求不能得到有效滿足。

2.3 租賃合同管理不夠規范

有的單位對承租人的政治背景、資質信譽和履約能力審查不嚴，空余房地產被不法商販利用，釀成社會性問題;合同意識淡薄，不使用房地產租賃合同范本，合同內容不完善，條款不清除，權責不明確，容易損害雙方利益，產生經濟糾紛。

3 空余房地產租賃管理對策研究

3.1 推行集中統管，加大信息化建設力度

遵循保護產權、控制規模、依法租賃和歸口管理的原則，樹立租賃管理一盤棋思想，統籌好局部利益和整體利益的關系，通過招標等形式，使空余房地產發揮最大效益，防止擾亂市場，減少社會矛盾。另外，傳統的管理模式已不能適應市場的要求，加強信息化建設，是增強管理效能、節約管理成本的有效途徑，也是參與市場竟爭的必然要求。積極構筑儲備房地產數據庫和網絡平臺，逐步建設遠程監控系統，增加數字化管理設施設備，將空余房地產資產存量、結構分布、管護狀況等綜合要素，集約有序展示，力爭實現應急保障智能化、管理手段信息化、市場營銷多元化、資源管理可視化，提高管理效能的處置能力，增強應對競爭的快速反應能力。

3.2 健全完善房地產租賃市場配套法律法規

借鑒國外美英德等發達國家經驗，要加強法制建設，制定房地產租賃市場詳細的相關法律法規，健全中介行業管理制度、行業協會監督管理體系，通過法律法規來保障承租人的合法權益，規范中介行業，在制度層面予以保障。具體頂層制度設計、法律法規制定入手，從法律層面對房地產市場管理部門的經費來源、運用渠道及管理績效等方面進行規定，對于大量房屋的空置現狀，可通過制定法律法規的方式，提高持有環節的稅收，從而將其推入住房租賃市場。同時，運用法律法規保障中低收入階層對房屋的承租權及相關權益，規范承租者與出租者的市場行為。

3.3 正視并引導大量小產權房租賃問題

小產權房租賃已是全國范圍內非常龐大的市場，雖然無法轉正，但也不宜忽視或一拆了之。在房地產租賃新政背景下，如何依法、科學、合理地利用小產權房需要智慧和膽識。處理小產權房租賃，需要把握三點：一是堅決反對和禁止小產權房的建設和買賣，這個底限不能突破，否則還會出現新問題。二是可以嘗試考慮將租賃合法和產權不合法分開考慮，這是處理小產權房租賃問題的關鍵。質量完好，衛生達標和消防安全等小產權房，可以允許出租，并加強備案登記和服務監管。對于質量、衛生和消防條件不合格的，要加強整頓和引導。對于各種條件都很差的，出于安全和人民健康考慮，必須堅決處置。三是對于已經長期租賃且符合條件的小產權房，可以提供居住證及子女上學等各種便利。深圳是全國首個正面面對小產權房并認定其租賃合法的城市，并強調要解決租賃關系合法與房屋產權不合法的不平衡問題。提出應加大租賃合同備案管理，要將城中村租賃住房統一納入住房租賃信息服務與監管平臺，享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務，包括辦理居住證明、子女上學等。積極鼓勵各村股份公司或引入專業化的品牌租賃企業開展規模化的租賃運營。

4 結束語

從當前的租賃實際看，城鄉租賃項目存在一定的反差，集中在城市的租賃項目，不管是直管的還是自管的項目，都相對穩定，租金也比較高，大部分租賃項目都是社會穩定的事業，受政策沖擊因素極小，滾動發展的空間較大。地處鄉鎮的空余房地產租賃項目，受政策調控影響大且不穩定，滾動發展空間小，特別是多數空余房地產設施不配套、功能缺失、危房較多，不能滿足承租戶要求，上級管理部門應當出臺政策，解決危房改造和新出現的問題，按比例允許個別項目進行翻建，進一步盤活閑置資源。租賃是獲取經濟效益的主要來源，面對各種情況和問題，須積極尋找機遇，轉變租賃格局，改善租賃元素，調整租賃政策，確立新的租賃工作發展方向，特別是面臨困境的承租戶，可視情給予一定扶持，幫助渡過難關，只有租賃項目持續健康發展，租賃工作才能實現效益最大化和穩定發展。

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（作者單位：上海雅古置業有限公司）