房地產拆遷評估的難點及應對措施分析

齊美香

【摘 ?要】房屋拆遷是圍繞房屋價值來進行的，確定合理的補償標準是拆遷的關鍵，因此對于估價時點的選擇顯得至關重要。本文將房地產拆遷評估工作作為重點研究對象，并闡述工作的難點，結合具體情況，提出了具有針對性的應對措施。

【關鍵詞】房地產;拆遷評估;要點;難點;分析

對于房屋的物理屬性來說，其所屬的區位、房屋結構、地理位置相對來說變化比較小，在拆遷辦證的短時期內，房屋屬性基本不變，評估價格基本能真實反映房屋的價值。隨著拆遷期限的延長，房地產市場發生變化，拆遷房屋的價值也在悄然變化。因此，房屋價值的評估很重要的因素是時間問題，在拆遷評估和賠償時需要選擇同樣的時間點，才能真正體現房屋的價值。

1 房地產拆遷評估概述

所謂的房地產拆遷評估，具體指的就是拆遷補償價格評估，而拆遷補償價格評估則是在發布拆遷公告的基礎上，具備相應資質的房地產價格評估機構，以房屋征收評估辦法為參考依據，針對拆遷區域以內房地產做出準確價格評估的行為。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定要求，房屋征收評估的辦法主要是國務院住建部負責并制定，并且向社會范圍公開征求相關意見。

2 拆遷評估常見的違法問題

2.1宅基地區位補償價嚴重偏低

《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》第四條規定：宅基地區位補償價按下列公式計算：宅基地區位補償價=（當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價）×戶均安置面積/戶均宅基地面積。當地普通住宅指導價，由區縣人民政府參照一定時間、一定區域內普通商品住宅均價、城市規劃等情況綜合確定。

2.2評估方法錯誤

《城市房屋拆遷估價指導意見》第十三條規定：市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。

2.3評估機構的選擇違法

依據《城市房屋拆遷估價指導意見》第六條第二款的規定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式”。而實踐中拆遷人卻單方選取評估機構，未征求被拆遷人的任何意見，更未采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式，嚴重違反了上述法律規定。

2.4未經實地查勘程序

根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第十五條拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。

3 應對房地產拆遷評估問題的有效措施

要想有效地解決房地產拆遷評估的問題，就必須采取具有針對性的應對措施，以下將展開重點闡述：

3.1 始終遵循職業道德規范要求

要想有效地解決房地產拆遷評估困難的問題，就必須在開展工作中始終保持客觀公正的態度且誠信執業。其中，講誠信指的就是評估工作人員工作要嚴格依法且符合規定要求，始終遵循操作的規程，按照職業道德要求，保證不唯上也不唯親，進而獲得拆遷人認可。

3.2 積極溝通以消除對立情緒

在解決房地產拆遷評估難問題的過程中，積極溝通是重要的方法。只有將被拆遷人的情緒消除，并緩解拆遷人和被拆遷人、被拆遷人和拆遷事務所、拆遷人和評估機構、拆遷事務所和評估機構存在的對立程度，這樣一來，才能夠全面推進房地產拆遷評估工作的順利開展。1）和被拆遷人溝通，在拆遷評估工作中占據關鍵性地位。在溝通的過程中，一定要友善，通過耐心與真誠來打動人。與此同時，溝通要具有針對性，能夠對被拆遷人心理進行有效地揣摩，針對其內心的疑慮展開溝通。除此之外，應站在被拆遷人角度思考問題，對拆遷戶難處加以剖析，以保證向相關部門反映，保證矛盾的有效解決。2）和拆遷人溝通，最關鍵的就是為其提供幫助以梳理頭緒。作為評估機構，一定要將自身專業特長以及經驗優勢充分發揮出來，找出拆遷難點以及重點，對優劣勢加以分析，對拆遷資金進行準確地估算。另外，需要勸告拆遷人按照法律依據采取措施。而評估機構還應當和拆遷人進行溝通，對問題原因進行分析，進而采取有效的解決對策。3）和拆遷事務所溝通，即關于拆遷補償評估價格。由于評估價格會對拆遷進度產生直接的影響，間接影響拆遷事務所傭金的支付狀況。為此，評估機構一定要嚴格遵循獨立與客觀的執業準則，不應為迎合拆遷人減少評估的價格，同樣也不能夠為方便被拆遷人增加評估的價格。

3.3 加大研究力度以增強執業能力

首先，強調市場調研的重要性。通過市場調研能夠有效地增強拆遷評估工作的水平，也是獲得一手拆遷評估資料的必要路徑。因為拆遷評估專業性較為明顯且可比實例不多，所以評估工作人員要深入到基層市場，對類似于被拆遷房屋的物業轉讓、經營以及出租等相關情況進行調查，特別是對建筑材料信息的收集，有效地獲取租金資料信息，并借助收益法開展相關研究工作。另外，對建筑材料市場進行調查，對市場動態加以了解，并以此為基礎構建評估機構的數據庫，以數據信息為憑證，并發揮市場動態的輔助性。

其次，深入學習理論知識。房地產拆遷評估政策性明顯，而合法性是必須遵循的原則。作為評估工作人員，需要對相關法律知識與地方性拆遷管理辦法予以熟練地了解，并以《房地產估價規范》內容為參考依據，保證經營的規范性。再次，重視職業培訓。要想實現職業水平的提高，就必須要給予職業培訓必要的重視。載同業協會的領導之下，構建職業培訓制度有效融合理論和實踐學習的方式，對理論層面的邊緣問題深入研究，并引入房地產拆遷評估中典型案例，以保證職業培訓活動的實用性與針對性。最后，強化同業交流力度。注重和房地產評估機構、拆遷事務所以及土地評估機構的交流與溝通，特別是拆遷評估工作重點與難點，深入剖析問題原因，并研究解決問題具體方法。

3.4 重視合同作用

在解決房地產拆遷評估收費難問題的時候，應重視評估委托協議書訂立的核心作用。其中，拆遷評估業務需要評估機構和拆遷人簽訂書面委托協議，并將評估進度、范圍、深度以及評估費用支付等內容納入其中。在收取評估費用的過程中，應嚴格遵循以下兩方面要求：其一，預收款，在評估機構開展工作前，需欲收取 30-50% 的總評估費用，以免拆遷人出現反悔的情況;其二，評估機構出具評估報告的時候，拆遷人要支付剩余評估費用。

3.5 積極總結并積累實踐經驗

開展拆遷評估工作的過程中，如果遇到特殊的問題，評估工作人員需要通過商討與交流的方式找出解決問題的途徑。在完成拆遷評估工作后，特別是典型拆遷評估項目與大型拆遷評估項目，要求評估機構組織相關評估工作人員開展總結工作，并且及時歸檔與保存。除此之外，應積極構建拆遷評估質量監管機制，保證初審、復評與審核等相關崗位作用的發揮。將市場調查當作重要的基礎，將估價規范要求作為重要的參考依據，實現交叉檢查與集中審核的目的，內化問題以增強評估報告內容的真實性，確保測算工作的準確性。

結束語：在城市發展的過程中，建設應該是拆遷雙方互惠互利，城市發展的成果應該人人享有。拆遷人能夠順利征地拆遷，合理運用資金取得利益;被拆遷人的居住環境、居住條件得到改造;城市發展得到提高，城市居民享受城市發展的共贏結果。保護被拆遷人的合法權益是根本解決拆遷矛盾的關鍵，只有合法合理的保護各方利益，才不致因拆遷失掉民心，杜絕各類拆遷上訪極端事件的發生。

參考文獻：

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（作者單位：沂源縣房地產公用事業服務中心）