經濟適用房流通法律問題研究

馮明昱

摘要：居有定所已經成為我國人民心中根深蒂固的追求。市場經濟背景下，商品房是人們獲取房屋的主要來源，但近年來房價飆升，很多居民無法負擔。不僅是中國，世界上大多數國家都在致力于建立符合國家現實的住房保障體系。中國政府通過經濟適用房和廉租房等住房保障政策改善有住房困難的家庭的生活條件。經濟適用住房制度有效地保障了一些符合購買條件的人的住房，但在實施過程中出現了很多問題。本文旨在探析經濟適用房轉讓過程中出現的典型問題，對其詳細分析并結合實際國情，對相關制度的完善提出自己的建議和思考。

關鍵詞：經濟適用房，住房保障，流通，法律困境

一、經濟適用房概述

（一）經濟適用房的內涵

經濟適用房主要面向城市戶籍的低收入家庭，為他們提供有保障的住房。首先，其主要目標是低收入和中等收入家庭，不得擅自變做他用。這也表明了經濟適用房社會保障性。[ 王永成：經濟適用房成本問題研究[D].首都經濟貿易大學，2005：8. ]其次，經濟適用房具有商品房的性質，不能過分強調社會保障性而忽略其商品的內涵，作為商品，就不可能不受價值和價格法以及供求法的約束。其價格上的優勢主要是由于其成本低且政府將利潤降到最低。

（二）經濟適用房的發展歷史

相較于世界上的其他國家，我國出現經濟適用房較晚。20世紀80年代，國家科學委員會藍皮書提出：我們努力確保到2000年，城市地區的每個家庭都擁有經濟適用房。90年代，國務院正式提出大力發展經濟適用房，并于90年代末正式投入市場。

其他國家和地區重視住房保障體系的時間較早，如新加坡的“政府組屋”，美國的住房保障體系，日本的公共住房。雖然稱呼各有不同，但性質基本類似，制度相較于我國來說更加完善。

新加坡政府將組屋定義為“主要是自住”，并規定一個家庭購買不得超過兩次，且只能同時有一套房屋。如果購買新的組屋單位，舊的組屋單位應在二級市場出售以防止投機。購買的組屋單位可在公開市場轉售，但須符合規定的時限：直接從建屋發展局購買的組屋單位可在儲存5年后轉售。

美國的住房保障系統主要由兩個系統支持：憑證系統和財務支持系統。持有憑證可讓國家承擔一部分租金，但不得超過家庭收入的30%，該系統有效地審查并篩選出了有資格購買的公民。

二、經濟適用住房有關熱點法律問題探析

（一）合同效力問題

對于購買經濟適用房未滿五年期而簽訂房屋流轉買賣合同的，其合同的效力一直為學界熱議。

無效合同理論普遍認為，從政策實施的角度看，它具有高度的社會保障性，這就涉及公共利益問題。經濟適用房的私人交易違背了政策實施的初衷，顯然損害了公眾利益。因此，法院判決中的私人銷售合同通常被視為無效。此外，交易合同還違反了法律法規的強制規定，依照《經濟適用住房管理辦法》的規定，在支付土地收入等相關收入之前，負擔得起的住房購買者擁有有限的產權，并且對購買房屋的處置有限制。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條第6款“未經合法登記領取所有權證的房屋不得轉讓”的強制性規定。出讓人在此時處置，違反了法律的強制性規定。

合同有效說認為：買賣合約乃基于各方的真實含義。《經濟適用房管理辦法》的級別屬于部門規章。“部門規章”中的強制性規定未包含在《合同法》中。因此，部門規章中的強制性規定不能作為確定合同無效的依據。

相較來說，合同有效說更符合我國國情。經濟適用房的私下交易是否侵犯了社會公共利益有待商榷，在審判過程中應當結合合同雙方現實情況，出讓人將房屋出讓給沒有購買經濟適用房資格的人，只侵犯低收入家庭困難家庭的住房權，不至于侵犯全社會的公共利益。

（二）借名買房協議的有效性問題

因社會保障性及政府控制，經濟適用房的低廉價格吸引了很多人，但購買資格的限制較為嚴格，借名買房也就應然而生。即無資格購買經濟適用房的人委托有資格的人進行購買，并簽訂協議約定屆期過戶。

支持借名協議有效的學者認為：以名義購買經濟適用住房協議也是一種合同形式，因此其有效性應根據《合同法》進行調整;購買經濟適用房已經完成5年或符合上市和交易條件后，被提名人應將經濟適用房的所有權轉讓給借款人的名稱。

協議的有效與否應當審核借名人的具體經濟條件，如果經濟條件確實符合購買經濟適用房的標準，只是因為時間或其他限制無法購買。那么此協議沒有侵害社會利益也確實實現了建立經濟適用房制度的目的，按照意思自治原則，此協議應當有效。但是，如果借款人不符合購買經濟適用房的資格限制，只是通過漏洞享受低價購買或以高價出售。在這種情況下達成的協議違反了住房保障體系的目的，一旦在社會上引發模仿趨勢，將嚴重影響社會公平。

三、改善經濟適用房流通體系的建議

（一）立法層面

目前我國此方面的規定較少，執行難度較大，可以通過借鑒境外立法并結合我國現實國情，明確定義從入口到出口，從監管到監控，從責任到執行的完美系統。其次，增加轉讓稅的征稅，增加保障性住房轉讓的稅收配額，減少利益，購買者將從避稅的角度積極尋求政府的回購。通過這種方式，可以強制實施和實施經濟且經濟的住房取款機制。

（二）執法層面

在事前審查中，更加明確購買經濟適用房的資格限制。美英針對低收入群體;瑞典的住房保障相對寬泛，但主要是低收入家庭等存在特殊情況的家庭。中國可以借鑒其他國家的制約因素，結合不同的地方條件，設定不同的資格限制。

在審查過程中，建立獨立于政府特別審查和監管機構。西班牙馬德里住房監督局的25名專業監督員每天隨機抽查房屋。確保你住在樂透區，并享受這項福利。

事后監督，形成資格審核責任制，對于事后隨機抽查不符合經濟適用房購買資格的人，應當追責資格審核的相關人員。同時，由于其社會保障性的特征，可以將經濟適用房退出市場交易，形成完善的退出回收制度，避免長期固定占有社會福利資源，偏離社會保障功能，限制社會資源價值。