法拍房市場的商業銀行商機

摘要：自2012年網絡司法拍賣房產以來，拍賣規模迅猛發展，隨著競買人方面的相對劣勢逐步顯露，作為市場輔助參與者的商業銀行，其商機應運而生。

關鍵詞：法拍房;商業銀行;商機

網絡司法拍賣是指人民法院依法通過互聯網拍賣平臺，以網絡電子競價方式公開處置財產的行為。網絡司法拍賣房產（以下簡稱法拍房）是指網絡司法拍賣的房產。

2012年6月浙江法院的委托拍賣在阿里巴巴淘寶網正式上線，司法拍賣互聯網+模式開始起步。2016年1月1日新施行的《關于加強和規范人民法院網絡司法拍賣工作的意見》首次在法律意義上明確認可了網絡司法拍賣制度。隨后，《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》在2017年1月1日正式施行，明確了網絡拍賣優先原則，確立了網絡司法拍賣在我國司法拍賣中的主導地位。

一、法拍房現狀分析

隨著網絡司法拍賣的規范與完善，社會對于網絡司法拍賣的認可，房產作為家庭重要的資產，法拍房的規模不斷增長。

來自《中國網絡司法拍賣發展報告》的數據：2013年全國法拍房線上掛拍金額是148億元，2017年增長至9254億元，5年時間，法拍房掛拍金額增長62倍。成交率方面，從2013年的13%增長到2017年的38%，成交率翻倍。

根據司法拍賣網絡服務提供者之一的淘寶網數據，2018年上半年淘寶網的全國司法拍賣房產共計145，462次，同比增長95%。其中一拍房產共計92，358次，同比增長110%;一拍房產數占總拍賣房產次數的比重為63%，同比增長5%。

二、市場出現的問題

在法拍房市場規模不斷擴大的同時，市場存在的問題日益顯現：

（一）競買人專業知識缺乏

法拍房的流程相當不復雜，但要求競買人掌握相關房產、拍賣等的專業知識，絲毫的知識欠缺最終將會面臨標的物無法產權轉移或無法收房的風險。

現實中曾發生過類似情況：某拍品公告中說明土地性質是劃撥，競買人并未發現且不了解，拍下后辦理過戶時，發現需要申請政府審批同意并繳納土地出讓金，才能辦理過戶手續，最終客戶選擇放棄標的物并損失保證金;某拍品公告寫明房屋“租賃期19年”，客戶參拍前未仔細閱讀公告并了解，拍下后辦理手續時發現租賃合同無法解除，客戶最終放棄標的物，損失保證金20萬。

因此競買人需要掌握關于法拍房方面的相關知識，以便于有針對性地了解拍品的實際情況和產權轉移的可操作性，具體包括了解拍品是否存在騰退困難、是否存在長期有效租賃期且不能解除的租賃合同、是否需要補繳土地出讓金，是否需要承擔額外費用（如物業、燃氣、供暖等）等方面的事項。這對競買人自身提出很高的要求，在現實中競買人通常達不到如此水平，需要專業的人員提供相關服務。

（二）按揭融資渠道發展不完善

根據我愛我家研究院數據，2018年8月北京地區二手房成交均價為5.7萬元/平米，即使法拍房成交價較掛牌價相對低一些，但成交金額仍較高，因此競買人對于按揭貸款的需求很大。

目前最高人民法院認可的5家網絡司法拍賣平臺中，涉及北京地區法拍房，淘寶網、京東網、人民法院訴訟資產網有工行、建行等銀行能夠提供法拍房的按揭貸款服務;公拍網、中國拍賣行業協會網，目前均無銀行提供按揭貸款服務。

整體上看，法拍房按揭貸款服務還處于初期發展階段，作為新興業務，商業銀行在法拍房市場推進按揭貸款的試點，但按揭貸款服務的發展不能有效滿足法拍房市場發展，未達到拍賣渠道全覆蓋。

三、商業銀行面臨的商機

面對快速發展的法拍房市場，商業銀行應結合自身優勢，優化原有業務的同時，適應法拍房市場需要推出包括法拍房問題咨詢、拍賣信息分析、按揭貸款咨詢和服務的全流程金融服務方案。

（一）拍賣信息分析

商業銀行可以利用自身科技優勢或與第三方數據公司合作，運用數據統計功能，匯總5家網絡司法拍賣平臺（淘寶網、京東網、人民法院訴訟資產網、公拍網、中國拍賣行業協會網）的拍賣信息，解決拍賣信息分散的難題，協助客戶提高獲取信息的效率。

綜合不同部門業務人員，對每個法拍房進行綜合分析，形成有效法拍房數據，從專業角度為競買人提供標的物詳細情況分析，分析標的物的優劣勢、潛在風險、有效降低客戶盲目競拍帶來的風險。

（二）法拍房問題咨詢

建立法拍房服務咨詢團隊，為有意向的競買人提供拍賣流程等咨詢服務，如繳存保證金、協助有按揭貸款需求的客戶對接個貸經理等，從而減低客戶的操作風險，提高參拍的效率。

（三）按揭貸款咨詢和服務

商業銀行應與擔保公司合作，完善法拍房按揭貸款業務流程，增強貸款的便捷性;應與5家網絡司法拍賣平臺合作，提供按揭貸款信息知識的普及度，方便客戶知曉;與各地法院合作積極開展法拍房按揭貸款業務，以滿足競買人的融資需求，同時提供法院的拍賣效率。

商業銀行建立配套的按揭業務團隊，為有融資需求的競買人提前進行按揭貸款額度申請，準確掌握自身按揭貸款能力，從而根據自身實力，競拍到合意的房子。另一方面，提前申請按揭貸款，可以為競拍成功后高效辦理按揭貸款提供方便，從而讓競買人從容辦理后續事項。

總而言之，法拍房市場仍在不斷發展，商業銀行應該把握住這片藍海，積極拓展新業務、優化原有產品，協助司法拍賣效率提升的同時，打造出銀行自己的服務優勢，發現并培育自己的優質高資產客戶。

參考資料：

[1]“中國強制執行法體系研究”課題組.中國網絡司法拍賣發展報告.（教育部人文社會科學重點研究基地重大項目）.2017

[2]潘臣.論網絡司法拍賣制度[D].湖南師范大學.2017

[3]涂瀘丹、肖煜鵬.新格局下的網絡司法拍賣.人文之友[J].2018（11）：25

作者姓名：劉婷

作者工作單位（學校）：中國建設銀行北京市分行房金部

作者工作單位（學校）省份：北京市

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作者工作單位（學校）郵編：100031