投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)處理的影響

摘要：在房地產(chǎn)起到了重要的經(jīng)濟(jì)推動(dòng)作用下，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題一直以來(lái)都受到了很多人的關(guān)注，投資性房地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)處理相關(guān)政策產(chǎn)生了一定的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)處理行為受到了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)范作用，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部對(duì)于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也有著重要認(rèn)識(shí)。木文將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則進(jìn)行基本介紹，并就其對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的影響進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);會(huì)計(jì)準(zhǔn)則;會(huì)計(jì)處理;影響

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則逐漸成為房地產(chǎn)管理工作中的重要依據(jù)，在整個(gè)行業(yè)內(nèi)發(fā)揮著重要作用，對(duì)于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理工作更是產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。投資性房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的一種創(chuàng)新型投資經(jīng)營(yíng)模式，而在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的會(huì)計(jì)處理中，如何良好的應(yīng)對(duì)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的影響以及有效的應(yīng)用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是接下來(lái)工作的重點(diǎn)，從而有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

一、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則概述

在房地產(chǎn)行業(yè)中開發(fā)商為了擴(kuò)大房地產(chǎn)收益，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化采取的措施，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則以擴(kuò)大租金、資本增值作為基本手段，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)利潤(rùn)的提升，在這一房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)則中體現(xiàn)出利益至上的原則，其根本目的就是實(shí)現(xiàn)利益最大化，具有明顯的目的性和商業(yè)性。

而在投資性房地產(chǎn)中，有著一系列的會(huì)計(jì)處理問(wèn)題，首先是確定環(huán)節(jié)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)處理工作中得到了基本應(yīng)用，根據(jù)其要求，投資性房地產(chǎn)的基本目的是獲取更多的經(jīng)濟(jì)租金，包括出租的土地使用權(quán)以及出租的建筑物等。在日常操作中，投資性房地產(chǎn)借助于投資市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)租金收入但是對(duì)于土地使用權(quán)或者建筑物出租期間產(chǎn)生了額外收益并不重視。在投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理工作中還需要進(jìn)行一系列的計(jì)量環(huán)節(jié)，其中初始計(jì)量主要是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的成本進(jìn)行計(jì)量的模式，在進(jìn)行初始計(jì)量時(shí)通常采用直接外購(gòu)和自行建造這兩種方式。在后續(xù)計(jì)量中通常采用成本模式，只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價(jià)值模式，在進(jìn)行計(jì)量工作時(shí)需要根據(jù)實(shí)際情況選擇相應(yīng)的處理方法，且模式的確定輕易不能夠變更。

二、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則在房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)處理中的有效應(yīng)用

（一）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

投資性房地產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)資本增值或賺取租金為主要目的，因此以這兩種目的其中之一或者二者皆有的房地產(chǎn)持征可以認(rèn)為是投資性房地產(chǎn).投資性房地產(chǎn)不包括企業(yè)自用的房地產(chǎn)以及可出售獲取利潤(rùn)的房地產(chǎn)，其利潤(rùn)來(lái)源主要是房地產(chǎn)在投資市場(chǎng)中的資本增值或者出租過(guò)程中產(chǎn)生的租金收入，因此在投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)過(guò)程中主要的判斷方法為房地產(chǎn)是否可出售，可出售的屬于商品性房地產(chǎn)，不可出售的房地產(chǎn)中有自用目的屬于自用性房地產(chǎn)，不可出售且非自用的確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

（二）投資性房地產(chǎn)的計(jì)量

需要考慮投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量，在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中規(guī)定初始計(jì)量依據(jù)成本計(jì)量模式進(jìn)行，因此在實(shí)際會(huì)計(jì)核算中需要以人賬價(jià)值作為基本依據(jù)，投資性房地產(chǎn)進(jìn)行借記處理，包括在建工程以及工程產(chǎn)生的銀行貸款等。其中成本計(jì)量模式對(duì)于建筑物使用權(quán)中固定資產(chǎn)的相關(guān)會(huì)計(jì)處理工作有著很好的應(yīng)用性，同時(shí)對(duì)于土地使用權(quán)方面的無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)量工作能夠較好地實(shí)現(xiàn)。而公允價(jià)值計(jì)量模式在應(yīng)用到投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量工作時(shí)，程序較為簡(jiǎn)單，避免了攤銷、計(jì)提折舊等工作，提升工作效率，值得一提的是，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量。

（三）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

投資性房地產(chǎn)在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中，可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)用途的變化，在處理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換中會(huì)計(jì)也有自己的專業(yè)算法，他們會(huì)根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，利用公允價(jià)值模式差額計(jì)人綜合收入，還有價(jià)值變動(dòng)損益。按現(xiàn)行準(zhǔn)則規(guī)定，成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。因此，對(duì)于計(jì)量模式的選擇，企業(yè)應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。

三、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)處理的影響

（一）提升會(huì)計(jì)處理信息質(zhì)量

在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中，對(duì)公允價(jià)值模式提出了更為嚴(yán)格的要求，并且針對(duì)會(huì)計(jì)處理工作中的會(huì)計(jì)信息安全性做出了明確規(guī)定，這在一定程度上有效限制了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)獲取的隨意性，使得房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)處理信息更加具備真實(shí)性，也更加符合實(shí)際情況，因此這對(duì)于會(huì)計(jì)處理過(guò)程起到了一定的規(guī)范作用，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展更加符合要求，在提升企業(yè)操作水平的同時(shí)使得房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行效率得到加強(qiáng)。由于公允價(jià)值模式的準(zhǔn)確率較高，而且在會(huì)計(jì)處理中效率更快，因此可以在投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理中更加高效地反映出房地產(chǎn)企業(yè)管理方面存在的問(wèn)題，其會(huì)計(jì)信息可以作為企業(yè)管理層下一步戰(zhàn)略決策的有效依據(jù)。

（二）有利于NPV估值方法的應(yīng)用

投資性房地產(chǎn)在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮著重要的作用，有效地推動(dòng)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人民幣的升值，而在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求下，企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)更多的采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量工作，這樣就彰顯出真實(shí)價(jià)值的重要性，在投資性房地產(chǎn)企業(yè)中NPV估值方法逐漸成為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的一種主要方式。由于公允價(jià)值模式能夠使得會(huì)計(jì)計(jì)量工作中對(duì)有效證據(jù)證明的重視程度提升，從而將其他財(cái)務(wù)估值方法在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用排除在外，加強(qiáng)了NPV估值方法在企業(yè)中的應(yīng)用，使得在波動(dòng)的市場(chǎng)交易價(jià)格中對(duì)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)用性準(zhǔn)確的價(jià)值估算，推動(dòng)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有效應(yīng)用。

（三）促進(jìn)盈余管理模式的應(yīng)用

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了相當(dāng)大的盈余管理空間。首先，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)于投資性房地產(chǎn)的盈余管理也有著更高的要求，因此企業(yè)有更多的操作空間來(lái)完善自身的投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理工作，可以通過(guò)資源的優(yōu)化配置實(shí)現(xiàn)公司盈余管理效率的提升，從而促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。其次，在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理中采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量工作時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)利潤(rùn)虛增的現(xiàn)象，這是因?yàn)楣蕛r(jià)值模式對(duì)于攤銷、計(jì)提折舊等不予考慮，這就為企業(yè)的盈余管理創(chuàng)造了很大的空間。最后，采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)，其會(huì)計(jì)處理工作也有相當(dāng)大的操作空間。

（四）提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益

投資性房地產(chǎn)的主要收益來(lái)源為房地產(chǎn)投資市場(chǎng)中的增值以及租金的收入，而在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)于公允價(jià)值模式有著更高的要求，這一會(huì)計(jì)計(jì)量模式對(duì)于企業(yè)的短期發(fā)展可能會(huì)起到一定的制約作用，降低企業(yè)的實(shí)際收入，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，公允價(jià)值模式必然是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要契機(jī)，能夠把握這一機(jī)遇會(huì)對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展起到一定的推動(dòng)作用，使得企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠處于優(yōu)勢(shì)地位，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，投資性房地產(chǎn)以市場(chǎng)增值和租金收入作為企業(yè)的主要收益來(lái)源，而在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中主要對(duì)會(huì)計(jì)核算和計(jì)量模式進(jìn)行考慮，因此在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量以及轉(zhuǎn)換是會(huì)計(jì)處理的主要土作，而投資性房地產(chǎn)同時(shí)也對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理產(chǎn)生了一定的影響，提升了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量、促進(jìn)了NPV估值方法的應(yīng)用、拓展了盈余管理模式并提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，從而促進(jìn)企業(yè)的綜合發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

李麗，云南工商學(xué)院，云南昆明。