試論不動產異議登記的法律效力

張占軍

摘要：《物權法》和《不動產登記暫行條例實施細則》等相關法規頒布之后，我國已初步確立異議登記制度，利害關系人可以對認為登記錯誤的不動產信息向不動產登記機構申請異議登記，但在異議登記期間，并不影響不動產的處分，對異議登記期間處分不動產的法律效力也未明確。

本文將從異議登記的立法目的、對現實交易的實際影響以及利益平衡等角度評析采取不限制處分的立法模式具有更高的制度效率。

關鍵詞：不動產;異議登記;法律效力

作為物權法基本原則之一，物權公示公信原則使善意取得成為可能，也確立了善意第三人的優先性原則。即使登記的權利人非真正權利人，由于第三人之“善意”，法律保護其基于公示外觀的判斷。基于此，真正權利人若想破除此種局面唯一的辦法就是尋找到一把可以攻破“善意之盾”的矛，不讓“善意”成為可能。不動產異議登記制度的立法目的便在于此。更正登記程序復雜，其要求也很高，需要一段時間來完成該程序，但是申請更正的權利人與異議名義人之間的爭議是短時間內無法解決的，因此有必要在法律上確立一種照顧真正權利人利益的臨時性保護措施。

一、對于在異議登記期間，登記名義人能否行使處分權，處分后產生的法律后果

（一）禁止登記名義人在異議登記期間處分爭議不動產，則登記名義人不能對爭議不動產行使處分權，不動產登記部門也不能辦理相應的變更登記手續，善意第三人不能取得不動產物權。如果異議登記申請事項不實，將影響登記名義人和第三人的合理權益和登記效率。

（二）允許登記名義人處分爭議不動產，該不動產雖經異議登記，登記名義人仍可以將爭議的不動產進行轉移或處分，不動產登記部門將異議登記情況告知登記名義人，登記名義人做出知悉異議登記并自擔風險的書面承諾后，可辦理相應的變動登記。根據異議登記成立與否，會產生兩種不同的法律后果：（1）如果異議登記成立，，則該物權變動行為不具有法律效力，第三人即使為善意也因此喪失經異議登記的不動產物權。（2）如果異議登記不成立，則第三人能夠根據登記公信力確定取得不動產的物權，不受該異議登記的限制。

我國《物權法》對異議登記阻斷登記公信力的基本效力未規定，筆者認為對于異議登記阻斷公信力的效力應該是毋庸置疑的。同時，我國《物權法》對于異議登記效力是否禁止登記名義人行使處分權未作規定，雖然《不動產登記暫行條例實施細則》對此進行了明確，但也只是起到了一個告知警示的作用，這使得異議登記的效力和作用大打折扣，也成為當前立法解釋亟待解決的問題。筆者結合我國現行法律體系，分析我國異議登記的法律效力。

二、 我國應采用有限制的事后阻斷模式

德國、瑞士、日本民法采用事后阻斷模式，一些地方采用事前防止模式。對于我國是采用事后阻斷還是采用事前防止，大體有兩種觀點：一種觀點是采用事前防止模式，通過該種模式，禁止經異議登記的物權進入流通領域，來確保真實權利人的利益。該種方式雖能有效地保護真實權利人的利益，并維護物權秩序和安全性，但在交易效率方面存在欠缺。一種觀點是采用事后阻斷模式，該模式賦予登記名義人對爭議不動產的處分權。采用該方式，有利于不動產的流轉和交易效率的提高，尊重當事人的意思自治，而且通過阻斷不動產物權公信力的方式保證真實權利人的利益。筆者認為我國應以德國事后阻斷模式為基礎，結合我國異議登記與訴訟保全并行模式，適當予以限制，采用有限制的事后阻斷方式。

（一）我國應采用事后阻斷模式

我國應采用事后阻斷模式理由如下：第一，事前防止的模式對真正權利人的保護并不周全。事前防止的模式通過對經異議登記物權禁止其進入流通領域或對物權轉讓不予登記的做法來保護真實權利人的利益。但是不能通過異議登記就可以確定異議登記人就是真正權利人。所以當異議登記正確時，異議登記人的權利和真實的權利相一致，限制登記名義人的處分權不存在任何瑕疵。但如果異議登記錯誤時，登記名義人本身就是真實權利人，限制登記權利的處分，反而違背了真正權利人的意志，不利于對真正權利人的保護，不利于登記效率的提高。第二，事前防止模式不利于登記物權的流通，在交易效率方面有所欠缺。從財產的利用效率上而言，有悖于“物盡其用，鼓勵交易”的宗旨，不利于財產的有效流轉，發揮其經濟效益。第三，事前防止模式限制了第三人的意思自治。異議登記作為對不動產物權存在爭議狀態的一種公示方式，對有交易意圖的第三人會產生警示作用。根據民法上意思自治的原則，第三人可以在知悉風險的情況下決定是否仍舊冒險予以交易。法律不應當強行限制第三人甘愿冒險并承受可能產生的后果的意愿。如果第三人愿意承受風險，即原登記錯誤的情況下喪失物權而使其得不到維護，那么法律有什么理由不允許呢？在事后阻斷的立法模式下，第三人享有選擇權，而經異議登記的不動產物權仍具備流轉利用的可能，這樣能在保護異議登記人的權利前提下，又不會犧牲登記名義人的利益和商品流通利用的機會以及由此產生的經濟效益。可以說，把異議登記效力定位于公示作用，在異議成立情況下，排除第三人善意取得的抗辯是較為科學合理的，平衡了動態利益與靜態利益。

（二）訴訟保全合理限制事后阻斷模式

我國異議登記與訴訟保全采用并行模式。在異議登記同時，如果當事人申請財產保全的，則應對事后阻斷方式進行限制。異議登記的目的在于保護真實當事人的權利，同樣民事訴訟中的財產保全也具備此功能，即為了保護申請人的利益，法院可以裁定查封爭議的標的物，不動產登記部門將標的物查封情況記載在登記簿上，登記簿上的權利人不能對標的物行使處分權。異議登記產生的效力就是阻斷公信力，但不禁止登記名義人行使處分權利。而財產保全制度是禁止被保全人對標的物行使處分權。財產保全由當事人自由選擇的制度，選擇此制度的人要負擔提供擔保的代價，對于保全錯誤所對產生的損害后果，擔保將在損害賠償過程中發揮作用。故我國的財產保全制度為事后阻斷模式。

三、結語：

我國的不動產異議登記制度，主要以德國的民法中異議登記制度為基礎，兼顧其他國家和地區的一些立法經驗而建立。我國《物權法》第十九條對于對于異議登記的法律效力未作規定，導致異議登記制度在司法實踐中法律適用的不統一。筆者此文僅對我國不動產異議登記制度的法律效力提出一些粗淺的認識，在此拋磚引玉，希望引起更多的同仁對不動產異議登記的法律效力問題加以關注，為以后相關立法和司法解釋出臺提供有益幫助。

參考文獻：

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[3] 程嘯.不動產登記法研究.北京：法律出版社，2011年版