央行貨幣政策對商品房價格的影響

趙嘉瑩

摘要 隨著住房制度的不斷改革，我國房地產市場得到了快速發展，隨之而來的是商品房價格的一路高歌猛進，這也引發了全國上下的高度關注。無論是領導層還是學術界亦或是普通百姓，大家對居高不下的房價都存在諸多爭議。本文從貨幣政策出發，研究央行貨幣政策對房地產價格的傳導機制，試圖為穩定房價、促進房地產市場的合理發展和提高貨幣政策的有效性提供合理建議。

關鍵詞 貨幣政策;房價;傳導機制

一、背景介紹

1998年國務院頒發《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，通知規定從1998年下半年開始停止住房分配，實行住房貨幣化。這標志著我國住房商品化的道路正式開始，也是從那個時候起，商品房的價格就像是洪水猛獸，一路高歌猛進。三十年來，北上廣一線城市每平米動輒數十萬的房價讓人望塵莫及，三四線城市的房價也隨著棚改貨幣化的推進而不斷上漲掏空三代人的六個錢包。 而在人們關注的和房價相關的各種話題里，貨幣和房價的關系尤為引人深思。因為貨幣代表了國家政策在房地產調控中扮演的角色，貨幣到底是可以維護房價穩定還是房價上漲的加速器？我們首先將從影響商品房價格上漲的因素談起。

二、商品房價格的影響因素

商品房由于在經濟發展中扮演著重要角色，價格影響因素十分復雜，總的來說可以從商品房自身價值、供求關系以及政府政策三個角度考慮。

（一）商品房自身價值

經濟學原理告訴我們價值決定價格，價格是價值的外在表現形式。那么商品房的價格首先是由其價值決定的。一個商品房的建成最開始是從開發商拿地開始，開發商的拿地價格越高，土地成本就越高，我們經常聽到新聞媒體爆出的某地“地王”，就對應著相當高的拿地價格。另外加上建筑安裝精裝修成本、售樓的宣傳營銷成本，就構成了商品房最基礎的價格。除此之外，商品房自身價值還和它所處的區位息息相關。風景優美、交通發達、生活便利再加上優質的學區資源，也會使商品房的價值不斷提升，從而使價格上漲。

（二）供求關系

供需關系決定價格，商品房作為市場上的一種商品，價格也會受到供需關系的影響。當大家對房子的需求大于商品房的供給時，商品房價格必然上漲。我國作為一個人口大國，每年適婚人群也是基數龐大。作為剛需一族，婚房成為了必備品，但一個國家的土地供給必然有限，這就加劇了供需矛盾，使得市場上長期處于供不應求的狀態。同時剛需購房者的購房名額還受到了炒房一族的競爭，一同加劇了房價的上漲。不過由于買房需要的金錢數額大，不管是作為剛需還是用作投資，購房者作出決定都十分慎重，當他們對未來房價走勢沒有把握，更多情況下購房者會選擇觀望。每個人買或者不買的選擇，疊加起來都會放大或縮小整個市場中買房的需求，對房價產生影響。

（三）政策影響

縱觀近十年來的商品房價格走勢我們可以發現，政府在樓市的每一次動作，都影響著政策頒布之后相當長一段時間的房價水平。政府的政策分為貨幣型政策和非貨幣型政策。首套房首付款比例的增減、房貸比例的增減、二手房交易稅費的比例等等，房市調控政策以限購、限貸的實施和放松為核心影響著商品房價格的漲跌。

三、央行貨幣政策介紹

財政政策和貨幣政策是國家宏觀經濟調控的兩大基本政策手段。二者主要是通過實施擴張性或收縮的性政策來調整社會總供給和總需求的關系，從而維護穩定的經濟秩序。商品房價格受到貨幣政策的影響尤為重大，貨幣政策通常可以分為常規工具、選擇工具、補充工具和新工具四大類型。

（一）常規工具

常規工具又叫做一般性貨幣政策工具，也就是我們通常說的央行三大法寶，這是央行從整體上對貨幣供應量和信貸規模大小進行調節，也是對整個金融經濟系統影響最為廣泛的貨幣型工具。它具體包括：

存款準備金制度：這是中央銀行要求的，金融機構為保證客戶提取存款和資金清算需要而準備的在中央銀行的存款，存款準備金占其存款總額的比例就是存款準備金率。

再貼現政策：指的是中央銀行通過買進商業銀行持有的已貼現但尚未到期的商業票據，向商業銀行提供融資支持的行為。

公開市場業務：指的是中央銀行在金融市場上通過回購、逆回購、現券交易、發行央票等手段買賣政府債券，從而調控貨幣供給和利率。

（二）選擇工具與補充工具

除了一般性的工具之外，央行還會運用選擇工具針對個別信貸業務進行質控，主要包括消費者信用控制、證券市場信用控制、不動產信用控制、優惠利率、特種存款等。而補充性貨幣政策指的是對信用進行直接控制和間接控制。信用直接控制工具包括了信用分配、直接干預、流動性比率、利率限制、特種貸款;信用間接控制工具包括窗口指導、道義勸告等。

另外央行還在近年推出了常備借貸便利（SLF）這一新型貨幣工具，商業銀行或金融機構可以根據自身流動性的情況，通過資產抵押的方式向中央銀行申請授信額度，這是一種更加直接的融資方式。

四、貨幣政策對商品房價格的傳導機制

貨幣政策對房價的影響至關重要，它對房價的傳導路徑可以分為信貸因素和利率因素。

（一）信貸傳導路徑

一般央行會通過本文上節介紹的法定存款準備金、再貼現率、公開市場操作等工具調節貨幣供應量。如果央行實施的是寬松的貨幣政策，貨幣供應量和流動性增加，商業銀行就會有更多的錢貸給居民買房，這會推升住房需求和房價走高。如果央行實施的是從緊的貨幣政策，商業銀行發放貸款的能力下降，居民就更難從商業銀行貸款買房。在現實中我們會通過廣義貨幣M2這一經濟指標來觀測貨幣的供應量大小。

（二）利率傳導路徑

利率從大家買房的資金成本和投資收益兩個方面影響商品房的需求和價格。利率下降，說明購房者從商業銀行的貸款成本下降，由于商品房兼具投資屬性，當有股市等投資收益下降、重疊利率下降的消息時，投資者可能會選擇持有商品房用來保值增值。如果利率上升，購房者從商業銀行貸款的成本提高，這有可能降低對住房的暫時性需求從而影響房價下降。僅2015年央行就進行了五次降息，一年期貸款基準利率由5.6%下調至4.6%，近來貨幣頻頻放水，共同推升了本輪房價的上漲。

五、結語：

從長期來看，商品房價格上漲的趨勢將會保持不變，但政府有必要采取措施保障商品房市場的價格穩定。了解了貨幣政策對商品房價格的傳導機制，政府在制定貨幣政策時應當充分考慮房價對其的一系列反應。除了貨幣政策之外，還可以配套出臺全國房產聯網、房產稅、限售限購等相關政策，共同維護樓市穩中向好發展。

參考文獻：

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