房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題及對(duì)策

摘?要：本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理為探討主題，針對(duì)當(dāng)前我國地產(chǎn)企業(yè)成本管理的發(fā)展現(xiàn)狀，指出其中存在的管理觀念落后、控制力度不足、精細(xì)化程度低等問題，提出樹立科學(xué)的成本管理觀念、做好成本核算;完善成本控制體系、創(chuàng)建動(dòng)態(tài)管理模式;優(yōu)化管控方法、加強(qiáng)精細(xì)化管理;成本控制信息化、提高管理效率等有效策略，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的高效開展提供良好建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);成本管理;管理策略

一、 引言

現(xiàn)階段，政府相關(guān)部門調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的力度逐步加大，在工程項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營過程中，企業(yè)面臨的不確定性因素愈發(fā)增多，對(duì)成本控制工作提出了更高要求。開發(fā)直接成本、間接成本與其他費(fèi)用是組成房產(chǎn)開發(fā)成本的主要內(nèi)容，直接成本是主體內(nèi)容，包括勘察設(shè)計(jì)與拆遷補(bǔ)償費(fèi)等工程建設(shè)的前期費(fèi)用。在開發(fā)房產(chǎn)的各個(gè)階段做好成本控制管理工作具有重要意義。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題

從當(dāng)前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營情況來看，成本控制管理工作主要存在以下問題。（1）成本管理觀念落后，財(cái)務(wù)核算工作缺乏科學(xué)性。現(xiàn)階段房產(chǎn)行業(yè)內(nèi)大部分開發(fā)企業(yè)在開展成本管理工作時(shí)，仍將控制重點(diǎn)放在項(xiàng)目竣工后的工程成本核算，使得成本控制作業(yè)鏈存在嚴(yán)重缺陷。使得管理范圍愈加狹窄，歸集與分配的費(fèi)用支出缺乏科學(xué)性，數(shù)據(jù)核算口徑存在誤差。（2）管控力度不夠，成本動(dòng)態(tài)管理未得到有效落實(shí)。部分企業(yè)未形成基本的成本控制管理制度體系，或標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范尚未完善，都會(huì)影響監(jiān)督管理工作的切實(shí)落實(shí)。（3）控制成本的方法缺乏實(shí)效性，精細(xì)化管理不到位。成本控制方法仍主要依靠于經(jīng)驗(yàn)判斷，缺少科學(xué)性、系統(tǒng)性與量化性。

三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的改進(jìn)策略

（一）樹立科學(xué)的成本管理理念

要使得房地產(chǎn)開發(fā)成本核算更加完善，企業(yè)應(yīng)做好全面預(yù)算的準(zhǔn)備工作，樹立科學(xué)的成本管理理念，在項(xiàng)目竣工階段嚴(yán)格執(zhí)行成本結(jié)算流程。財(cái)務(wù)人員應(yīng)首先將預(yù)算編制的涵蓋范圍予以擴(kuò)大，對(duì)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的各方面成本因素進(jìn)行深入了解，然后以企業(yè)的成本經(jīng)營特點(diǎn)與開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況為基礎(chǔ)，開展有序的預(yù)算編制工作。構(gòu)建科學(xué)的費(fèi)用報(bào)銷審批標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用支出的各個(gè)報(bào)銷流程中，并保存完整的資料憑證。在工程造價(jià)決算階段，可以將期間費(fèi)用規(guī)劃到超限期的基本成本中，雙向?qū)Ρ炔煌康禺a(chǎn)工程建設(shè)的開發(fā)成本。

（二）完善成本控制體系

構(gòu)建科學(xué)的成本控制制度體系是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好成本管理工作的基礎(chǔ)與關(guān)鍵所在（圖1），在項(xiàng)目開發(fā)的不同階段，應(yīng)采用具有針對(duì)性的不同的管控方法，對(duì)于控制內(nèi)容的組織架構(gòu)予以優(yōu)化，設(shè)定協(xié)同合作的成本管理控制崗位，將具體的崗位職能與權(quán)責(zé)逐一明確，通過嚴(yán)格的績效考核檢驗(yàn)手段，強(qiáng)化企業(yè)職工對(duì)于成本控制的正確認(rèn)識(shí)，有效提升約束力度。

在工程結(jié)算等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，細(xì)致嚴(yán)格地檢驗(yàn)工程變更簽證與工程量清單。還可以采用對(duì)比審核、重點(diǎn)抽查等方式，進(jìn)行嚴(yán)格的成本結(jié)算監(jiān)督與審核。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合實(shí)際的經(jīng)營需求適當(dāng)遷移成本監(jiān)管中心，將費(fèi)用數(shù)據(jù)信息的整理與審核作為工作重點(diǎn)，保證各類財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是可靠的、準(zhǔn)確的，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利完成提供堅(jiān)實(shí)保障。

（三）優(yōu)化成本控制方法

在現(xiàn)代化社會(huì)技術(shù)快速發(fā)展的大環(huán)境下，要實(shí)現(xiàn)成本控制方法的合理改進(jìn)與優(yōu)化，設(shè)定合理的預(yù)算目標(biāo)，以此為基礎(chǔ)對(duì)各項(xiàng)成本控制活動(dòng)進(jìn)行規(guī)劃與指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整體效益的穩(wěn)步提升。應(yīng)用作業(yè)成本法有利于企業(yè)管理工作的規(guī)范化進(jìn)行，達(dá)到資金管控水平大幅提升的目的。要實(shí)現(xiàn)成本管理的精細(xì)化發(fā)展，應(yīng)將管理目標(biāo)進(jìn)行分解，詳細(xì)規(guī)定工程建設(shè)過程中具體的項(xiàng)目數(shù)量、計(jì)價(jià)驗(yàn)工數(shù)量與施工圖數(shù)量等，為后續(xù)的審計(jì)考核作業(yè)提供有效的借鑒依據(jù)。

（四）強(qiáng)化成本信息化管理

在工程開發(fā)建設(shè)完成后，企業(yè)應(yīng)將相關(guān)的費(fèi)用數(shù)據(jù)資及時(shí)收集起來，并以此為參考編制最終的財(cái)務(wù)結(jié)算說明，在分析龐大的成本結(jié)算數(shù)據(jù)時(shí)，可以有效結(jié)合對(duì)信息化計(jì)算機(jī)科學(xué)技術(shù)的使用，將各項(xiàng)數(shù)據(jù)全部錄入到電子系統(tǒng)中，構(gòu)建專門的成本信息數(shù)據(jù)庫。還可以改進(jìn)并完善已有的信息化系統(tǒng)，豐富信息化管理流程，融入目標(biāo)成本、責(zé)任成本與作業(yè)成本等多種類型。在項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)階段，主要涉及目標(biāo)成本與測算成本，在執(zhí)行管理階段，主要包含動(dòng)態(tài)成本，在最后的項(xiàng)目結(jié)算驗(yàn)收階段，核算成本是核心所在。在建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的成本數(shù)據(jù)庫時(shí)，可以將以上數(shù)據(jù)類型分階段予以錄入，提高成本管理效率。

四、 總結(jié)

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理工作中，成本管理是關(guān)鍵的作業(yè)環(huán)節(jié)。管理人員應(yīng)提高對(duì)成本控制工作的重視，樹立科學(xué)的管理觀念，將企業(yè)內(nèi)的成本控制制度體系逐步豐富并完善，采用具有針對(duì)性的控制方法，將現(xiàn)代化的信息技術(shù)充分應(yīng)用到數(shù)據(jù)管理工作中，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的高效發(fā)展。

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作者簡介：蔣后兵，南京雅寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。