淺析房地產開發項目工程管理實踐探析

楊沐霖

摘要：隨著房地產市場化的快速發展，房地產行業競爭愈演愈烈，國家調控政府限價等因素干預，項目工程管理對房地產開發管理水平和成本控制顯得至關重要。它對工程項目的整體效益和競爭力起著推動促進。工程管理存在著諸多的問題，本文將論述房地產開發項目中存在的工程管理上的具體問題，并針對性提出一些建議。

關鍵詞：房地產開發;項目;工程管理

一、房地產開發項目工程管理的內容

房地產開發項目的工程管理過程復雜并且牽涉專業過多，對這些內容進行有效處理就構成了房地產開發項目的工程管理，工程管理工作通常包括以下內容。

（一）工程的總體規劃定位目標。根據房地產開發項目的設計、施工、進度管理的總體目標是整體規劃與發展定位目標。項目工程策劃定位決定著房地產開發建設的規劃和設計的前期工作。根據總設計規劃可以制定整個項目的經濟技術指標，并對工程進度的各個重要節點編制項目前期的全盤開發計劃。全盤開發計劃對整個項目的階段性運營成果有指導性意見。

（二）工程的空間協作關系。為優化工程管理、有效控制建安成本，項目多采用施工總承包的管理模式。工程管理部門與總包之間需要協調工程項目的各個空間協作關系，故應嚴謹細化合約管理體系和招標采購體系。為達到工程建設的順利進行，工程管理部門需要及時地與各個專業和單位溝通，并應做好以下幾個方面的工作：定期召開總、分包單位的周、月度例會;相關工作節點召集有關部門的協調會;積極配合前期開發報建涉及的國家相關政策;及時處理好開發過程中出現的各種協調工作。

（三）工程質量監督檢查。質量保證體系是確保工程施工質量的主要要素，質量也是企業口碑及品牌的首要保證。所以在工程開發設過程中要注意各個環節的質量監控，重點抓優質工程意識宣貫、樣板先行、源頭把控、效果評估。按照企業工法標準進行各行各專業國家的分批段驗收標準，引入本行業高標準嚴規范。工程管理部門應明確參建各方工程質量管理中各類專業人員的崗位職責，設立獎罰機制把責任層層落實。對工程質量實行全專業全過程監控，重點做好防滲漏、墻體裂縫和質量通病防治的工作。總包單位和各分包單位在施工前編制各分項工程施工技術方案，上報監理公司和房地產公司審批之后進行施工。

（四）工程項目的竣工驗收。工程項目的竣工不僅僅是建筑物的建造完成，而是要達到工程設計的要求和合同規定相關標準，具備驗收的條件后，根據施工單位的竣工驗收的請求，工程項目管理部門驗收小組要依照國家制定的各類質量標準進行驗收和鑒定，必須達到國家相關驗收標準，具備使用條件下才能進行竣工結算。嚴格執行施工檢查驗收制度，加強工序管理，嚴格執行責任追究制度，并通過聯合檢查記錄追述參加驗收人員的相關責任。

二、房地產開發項目工程管理中的常見問題

（一）前期準備工作不充分

很多房地產項目存在著盲目開發決策的問題，往往前期沒有進行充分前期調研論證就盲目擴張囤地。房地產開發公司更多地是關心工程項目建設的位置、配套設施以及和商業環境等。固然以上這些也很重要，然而對其前期開發調研、技術、經濟因素的論證關注不夠，往往造成工程項目進行中無法進行預測和控制，而引發一系列后續問題。前期可研數據與全盤開發計劃各項指標做對比，并制定項目周邊樓盤的詳細市場考察，預判項目盈利能力和各動態經濟技術指標，嚴控數據超標，對總包單位及分包單位制定獎懲機制及項目管理機制是項目管理水平能力重要的因素。

（二）對施工許可程序不重視

房地產開發企業為追求更大的經濟利益，在進行項目開發時施工單位為了工程進度，往往還沒有經過建設主管部門施工許或相關手續沒有辦理完畢之前，就提前施工。不少開發企業鉆制度上的漏洞。例如在開挖和填坑手續辦理之后，在相關施工許可未完成之前，就進行開工。往往會導致施工進度被叫停，施工單位遭罰款處理，這不但影響到工程的順利進行，而且也造成了不良的社會影響。這是房地產開發企業的通病，為了縮短工期趕進度，應該在前期與相關單位去協調。

（三）監理制度不規范，完工驗收不嚴謹

由于設計單位和監理單位之間配合不緊密，導致施工過程中出現大量設計問題，很多施工單位隨意變更設計圖紙，這不但增加了施工成本，也造成了管理上的混亂。監理上的缺失，使得施工單效的缺乏有效的制度保證和規范監督。許多房地產公司項目管理部門對工程施工中的分項驗收等管理環節不嚴謹，往往造成工程竣工總體驗收時產生驗收的資料不齊、結算依據不足情況，從而出現不能為驗收辦理相關手續，導致拖延交付和備案邂逅的結果，監理單位的擇優選擇，及合同中約定考核獎懲機制，對監理單位考核機制引入合同條款進行考評。

三、改善房地產開發工程項目管理的建議

項目管理在房地產開發工程中的運用雖然取得了一些成績，但在行過程中也逐漸凸顯出一些問題，筆者認為，要從根本上加強和改善房地產開發工程項目管理，必須從以下幾方面下足功夫。

（一）加強項目開發的前期規劃管理

當前我國房地產工程項目管理普遍存在調研不足和可行性研究論證不夠的問題，因此，為了優化項目管理，必須加強對項目開發規劃和設計等前期管理工作。項目開發前要做充分的市場調研和投資分析，盡量將風險控制在預期內。做好全盤開發計劃，對重要的經濟指標及工程進度嚴格按照項目重要節點考核，進行充分的市場調查，明確消費者的需求，選擇更具商業價值地段，設計符合市場需求的建筑戶型。另一方面，也要加強與設計單位的溝通，做到彈性管理，力求做到全面準確，不漏項，不留缺口。加強與國家規劃部門溝通尋找政策上的支持，協調和平衡各方面利益，避免出現協調不到位而產生工程進程被叫停、設計反復修改等現象，從而避免資源上的浪費。

（二）加強項目施工過程的質量管理與控制

在施工之前，工程項目開發商應與施工單位簽訂一份不存異議的合同，要求雙方嚴格遵守合同的要求來辦事，除了國家規定的標準條款外，對施工安全、款項支付、驗收、工期、工程質量等進行明細的規定，避免后面雙方產生矛盾。加強施工質量的控制，對施工質量進行控制是施工管理中重點工作。協調好施工、監理等各個單位，共同完成施工中的質量控制。對質量監理的工作人員進行監督，對施工企業嚴格監督，保證在施工進程的各個環節都能達到工序的質量標準。

（三）加強項目動態進度控制

項目開發時必須編制工程開發總進度計劃，同時以總工期為依據，明確關鍵線路。對進度計劃的執行情況進行檢查與調整，通過比較計劃進度與實際進度，發現進度偏差，如發現進度延誤，采取加快關鍵線路工程作業時或改變某些工作間邏輯關系的方法來搶工期。對關鍵過程加強項目的動態成本管理，建立進度計劃審批制度、關鍵節點獎懲機制。總進度計劃進行層層分解，編制好年度計劃、季度計劃、月度計劃。督促各單位合理布置施工平面，有計劃地設置人力、材料資源、充分做好施工準備，科學地組織施工工序穿插，制定先進的、可操作性強的施工方案，是保證工期的重要措施。實行進度計劃動態管理，應定時組織總分包召開周協調會，對比施工生產計劃、偏差產生原因的分析與糾偏。為保證工程進度目標實現，施工過程中需做好土建專業工程與安裝專業工程及其他專業分包工程之間的協調配合，做好資源配置與項目推進的配合，并建立進度管理激勵制度。

（四）成本控制對工程項目的影響

不僅僅要嚴格控制項目限額成本指標，更要求對動態成本管控進行提前預警。在項目開發之前充分做好預測和評估工作，對項目總成本控制起著至關重要的作用。在項目施工管理過程中，充分做到招投標的市場化競爭，引入市場競爭機制，只有這樣才能降低成本，提高市場競爭力。房地產行業是投資大、周期長，風險大的行業，因此，控制風險是非常必要的。房地產企業可以通過合同的形式，明確開發過程中的各參與方的責任，來減少隱蔽損失。同時房地產企業可以通過投保的方式，在客觀上降低房地產業的風險。

（五）優化設計對工程項目管控的作用

在房地產項目成本控制中，設計階段成本控制決定了房地產開發項目的成本投入。在設計階段對滿足建筑功能、結構安全和實際使用效果的前提下對項目進行深化設計、優化方案，增加產品的溢價的思考與論證分析可以節約房地產企業開發成本。工程項目管理部門可以會同、設計、成本、營銷的角度集思廣益從初步設計優化、建筑方案比選優化、平面戶型布局合理優化、結構計算設計優化、施工圖設計優化、地下室綜合管網設計等進行具體的優化設計。

參考文獻：

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