關于房地產開發項目精裝修前置管理探討

韓能

摘要：當前，精裝交付已然成為住宅開發的主流趨勢。相較于毛坯房，精裝房可同時滿足客戶、房企、政府三方的利益需求。但與此同時，精裝修的管理難度也成倍增加。針對精裝修的管理現狀，通過采取前置管理，從而實現項目進度、質量、成本的均好發展，以期對相關從業人員有所啟發。

關鍵詞：高層建筑;精裝修前置;房地產

現如今“非精裝不買房”已然是地產開發主要趨勢[1]，而各大房企之所以推出住宅精裝交付，主要有以下幾個原因：（1）政策面要求。就房地產行業的發展方向而言，逐步提高精裝修房的交付比例，是一個重要的樓市政策。數據顯示：美國、日本、法國精裝住宅的比例已達70%以上，目前中國一線城市已多數采取精裝交樓，同步世界腳步，精裝房已然成為城市住宅的主流發展趨勢。從國家到地方出臺過各種相關的文件，引導與鼓勵發展“成品房”。未來，政策面對精裝房交付的比例仍有很大的提升空間要求。（2）市場需求。精裝修無需花費太多時間和精力便可輕松實現拎包入住，受到上班族的喜愛[2]。

但相較之毛坯項目，精裝修的管理難度成倍增長，要想做好精裝修并非易事。所以，如何在精裝修大潮中實現質量、進度、成本控制等因素的均好，成了眾多房企最為關注的重點。

一、前期定位階段

精裝修項目在前期定位及市場調研過程中需要進行的主要工作內容：

（一）精裝修優勢：針對企業、針對客戶;

（二）針對銷售：溢價表現、產品差異、變相優惠;

（三）客戶群體差異分析：客戶來源、客戶職業、關注點;

（四）客戶調研：選購精裝房原因、不選精裝房的原因;

（五）精裝修標準及風格選擇：對精裝標準、風格的選擇;

（六）對精裝修房的關注點：精裝房細節關注點;

（七）客戶痛點：質量、后期維護、環保、風格、用材。

二、方案設計與平面設計階段

這一階段，房企會召開諸如戶內及精裝設計方案評審會、戶型確認會、設計方案決策會等。

在傳統方式中，往往是個人在毛胚房的基礎上進行再裝修[3]。但是在精裝修交付項目中，精裝設計并不是完全獨立的環節，而應當是建筑設計的延續，故須強化與土建設計的相互銜接，重點解決土建、設備與裝修的銜接問題，解決界面的聯系。在項目的方案階段，精裝修設計就應當介入，由建筑設計師、精裝設計師在住宅的方案設計階段就要共同開展相關的設計，進行平面優化。在擴初設計階段，與建筑、結構、機電、及空調等相關設備專業相互提資確認，最終將裝修設計的水電、管線預埋等整合到土建施工圖紙中。這樣，土建施工時將水電、管線預埋等施工到位后交給裝修施工單位，裝修施工時就可以完全避免毛坯房裝修過程中存在的水電、墻體等拆改所造成的資源浪費、質量和安全隱患。在土建圖紙中已根據室內設計圖紙完成砌筑墻體、預留孔洞定位，地坪標高滿足地暖施工要求等。

精裝修設計，不僅僅是基于效果、視覺沖擊力的設計，更應該是以成本控制為核心，圍繞實用性與日常生活相關的設計。

三、土建施工圖階段

在進入施工圖階段后，管理人員按各自專業分別進行中間檢查和監督，主要是分析檢查各專業之間設計成果的配套情況[3]：①從室內使用功能、材料設備選型以及施工難易程度等方面綜合評價所采用的設計成果;②審查設計依據資料的可靠性、計算數據的正確性、與國家規范及標準的相符性;③落實出圖計劃，檢查設計力量是否切實保證。檢查的方式有階段性驗收檢查、半成品檢查及經常性檢查。在整個設計階段，應對設計文件及圖紙進行多次檢查。

當完成施工圖的時候，施工圖中應該包含精裝修設計的內容。具體做法建議如下，當初步設計方案審批通過后，室內設計師應全面介入精裝修設計工作。精裝修設計方案經甲方及建筑師確認后，再提交給建筑結構專業、設備專業進行施工圖設計。這樣一來，避免了己往精裝設計與建筑設計的脫節。

四、精裝施工圖階段

精裝修圖紙的設計出圖時間必須在主體結構施工前完成，方便圖紙比對及時發現問題，比如土建水電安裝按照精裝修對水電點位的優化進行施工，可避免精裝修進場后進行大面積開槽、剔鑿等大面積返工問題。圖紙的評審一般分為兩個階段，圖紙內部評審和圖紙會審。前者是在圖紙初稿完成未定稿前，由設計部組織各專業設計師、工程師進行圖紙審閱、優化的工作;后者是圖紙定稿并審批確認、下發項目部后，由項目部組織安排，設計部項目建筑師、各專業工程師及設計單位、施工單位參加，對設計圖紙出現的問題進行答疑的工作。在設計單位進行施工圖設計前，應要求設計單位編制項目成本設計控制報告，對項目成本設計初步控制。

五、土建施工階段[4]

（1）前期：工程策劃先行、招標及合同配合、設計配合管理、進場協調管理;

（2）中期：場地移交管理、施工進度管理、施工質量管理、成品保護、安全文明施工;

（3）后期：施工質量自檢、開荒保潔與精保潔、分戶驗收。

六、結語：

房地產項目的精裝修管理不是簡單的技術問題，而是綜合管理問題。通過管理前置，在施工前期階段，從工程策劃、設計、招標材料采購等方面進行預防;在施工中期，從工作面移交、進度、質量、成品保護、安全文明等方面進行管控;在后期，從分戶驗收及開荒保潔進行提高，形成貫穿精裝修住宅全過程的管理體系。精裝修住宅的工程管理，不僅是一系列標準管理的集合，更是全過程管理手段的細化，只有通過細致全面的工程管理，才可以確保精裝修住宅在進度、質量與成本控制上達到滿意的結果[5-12]。

參考文獻：

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