淺析房地產項目開發建設前期的設計與成本管控

馬紅蕾

摘要：房地產項目開發具有周期長、成本高、投資大的特點。除了行業競爭激烈和國家宏觀調控的影響外，還必須重視成本控制，實現有限資金和資源的優化配置，提高房地產企業的經濟效益和綜合競爭力。設計階段是成本控制的基本環節，但容易被忽視的房地產企業高層管理人員，甚至是設計部門的工作人員，不僅會造成資金浪費，還會導致設計質量差，對后期房地產項目產生負面影響。影響。本文首先概述了房地產設計階段成本管理應注意的問題。然后，針對目前成本管理中存在的問題，結合個人工作經驗，對如何在設計階段進行成本優化提出了一些建議。

關鍵詞：房地產;設計階段;影響因素;成本管控

一、建設前期的設計思想與成本管控要點

（一）項目開發階段設計管理的指導思想

土地成本的可承受性實際上是設計方案的競爭。設計師必須參觀現場并參與市場調查。通過對項目本身和區域市場的研究分析，提出切實可行的強排水方案和相應的關鍵規劃指標。不同的產品組合具有不同的占地面積比率，從而導致不同場景的占地面積和銷售面積不同。不同的產品組合有不同的銷售價格。通過將不同的產品區域相乘，可以計算不同方案的總銷售收入。不同的產品組合有不同的施工成本。將不同的產品領域相乘，計算出不同方案建設的總投資，然后比較分析不同的產品組合。

成本估算點：

（1）組織強制排水設計，根據地塊的客觀情況和規劃控制點，獲得強制性排水設計草案（N）;

（2）強制性設計草案（n）的收入和銷售周期分析;

（3）強制設計草案成本投入分析（n）;

（4）強制性設計草案（n）投資效率綜合分析;

（5）項目收購及參與土地市場招標。

（二）項目策劃階段設計管理指導思想

從顧客導向、產品定位到形成“產品推薦”有三個步驟：1、組織策劃公司及相關部門對項目和研究市場定位、顧客定位等進行分析，并負責產品設計分析和研究特點及社區匹配目標客戶的需求;（2）通過對目標客戶支付能力特征的研究和市場比較法的研究，分別對各種產品進行定價，并采用逆向法來逆轉產品成本定位;（3）組織多S的比較研究。在滿足成本定位約束的前提下，將顧客的特性要求最大化，最終形成“產品計劃”。

成本計算點：

（1）組織項目策劃，實施“成本定位”;

（2）在項目規劃過程中插入概念設計階段;

（3）概念設計方案的成本估算（n）;

（4）對概念設計方案（n）;

（5）成本計劃計劃設計階段的建議。

二、影響房地產企業設計階段成本管理成效的因素

（一）設計單位缺乏統一標準

在建筑業或者建筑施工企業中采用統一的設計標準，可以提高設計方案的科學性，對避免材料浪費、加快工程建設起到積極作用。二是促進規范化，對提高房地產開發項目整體質量有積極影響。然而，在房地產企業設計標準的建設中，還存在著許多問題。例如，現行規范和標準太舊，無法滿足當前房地產行業的發展需要。如果設計部門按照本標準進行成本控制，最終控制效果將不可避免地受到影響。

（二）設計方的成本控制責任不明確

過去的實際工作經驗證明，在設計階段有許多因素影響成本控制。其中，設計師只注重技術水平，缺乏成本控制意識，這是導致設計階段成本浪費的重要因素。特別是在一些中小房地產企業中，設計部門人員沒有經過全面培訓，只負責技術工作，對成本重視不夠。也有許多設計師認為成本控制應該是財務部門的責任，只需要專注于設計。在這種片面的理念下，成本管理也很容易在房地產設計階段正式化。

（三）設計進度不合理

同時，優化設計和加強成本控制是設計階段的兩項任務。一方面，對設計師的專業素質和技能提出了更高的要求;另一方面，需要更多的時間。但目前，為了縮短建設周期，房地產公司在設計階段減少了時間，為建設階段預留了更多的時間。為了在短時間內完成任務，設計人員很難保證設計的準確性。例如，在房地產設計階段，需要設計多套方案，并通過比較選擇最佳方案。但由于設計進度不合理，設計時間緊，設計部門只提供了一套解決方案。該方案可能存在許多不合理的方面，在投入使用后也會對房地產項目的質量產生不利影響。

三、房地產設計階段成本管控與成本優化措施

（一）優化組織，實現成本優化

設計階段的成本控制既復雜又重要。為了體現成本控制的專業性，有必要引入一套完善的工作制度，明確成本控制的責任，制定具體的工作標準，通過制度約束保證成本管理的逐步實施。如果房地產企業內部有相關的成本控制體系，應注意建立動態的發展愿景，以確保成本管理體系與工作要求始終兼容。如果沒有現成的配套體系，就必須借鑒其他房地產企業的經驗，盡快引入制度規范，為成本控制的發展起到必要的參考作用。

（二）加強人力資源管理，提高成本控制

通過以上分析，可以發現設計階段的成本控制具有較強的專業性和廣泛的影響。為保證房地產項目設計階段的高質量成本管理任務，必須重視對設計人員的綜合培訓。人力資源管理部門應定期進行培訓，提供學習機會。例如，在設計部門，選擇年輕優秀的員工，每年提供進一步學習和培訓的機會，并去一些知名的大學和設計院。這樣，在今后的房地產設計工作中，成本控制和設計質量可以更好地結合起來。此外，培訓工作還應注重提高設計人員的專業素質，增強工作責任感，嚴格杜絕浪費行為，最大限度地提高成本控制效果。對于人力成本的控制，是企業成本控制中間的重要一環。

（三）在整個生命周期內建立成本控制概念

1、設計任務書

設計任務書不僅反映了業主的發展理念、營銷主題、規劃定位，也是設計單位最重要的設計依據。對于房地產開發公司來說，為了使設計單位更準確地理解其設計理念和意圖，建議在設計過程中引入先進的概念和并行工程思想。在這種模式下，設計單位的早期干預不僅保證了設計任務的質量和可操作性的準備，而且保證了設計單位與市場、工程、成本等部門的有效溝通，更有利于建立一支內部成員公司和外部成員的團隊。RNAL設計單位。

2、設計過程

加強設計過程的管理，推動成本管理有效參與設計過程，推動設計沿著滿足成本要求的路徑發展，避免設計成本超限額后的修改和返工。我們可以從兩個方面著手：一是加強設計合同的規范化，細化合同條款，明確各階段的投資，達到節約投資的目的。二是進行設計評審，通過專家評審優化設計成本，提高設計的經濟性。設計過程對于最終的結果有著嚴重的影響，通過合適的設計方案可以達到對于成本控制的目的。

四、結語：

對于房地產開發等高投資、高風險、高回報的項目，成本控制尤為必要。成本控制涉及設計、施工等多個方面。設計階段作為成本控制的基礎，必須引起房地產企業管理部門、設計部門和財務部門的重視。只有加強各部門之間的協調，才能為成本控制的發展提供全方位的支持，最終達到成本管理的最佳效果。通過成本管理的建設，可以有效地提高房地產企業的利益，從而達到企業利潤上升的目的。

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