論買賣不破租賃原則以及承租人的優先購買權的法律適用

黃輝

摘 要：在商品房買賣合同中，通常會出現出租人把已出租的房屋出賣給第三人（又稱買受人）的情形，在承租期內，買受人的權利如何保護？承租人的權利如何保護？本文通過案例探索法律如何規定，對買房人和承租人的事實與法律意義。

關鍵詞：買賣不破租賃;承租人的利益保護;買受人的利益保護

案情介紹：2011年2月5日，朱某把位于某街一棟兩層臨街的房屋租給趙某，并簽訂了《租賃合同》，合同約定：租賃期限為三年，從2011年2月5日到2014年2月4日，期限屆滿，若需要續租，另行簽訂合同，每年租金10萬元，承租人需一次性支付給出租人。2012年10月10日，朱某因資金緊張，把已出租的房屋賣給夏某，雙方簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：購房款為180萬元，交房日期為2012年12月31日之前，朱某也告知購房人夏某，該房已出租給趙某的事實。商品房買賣約定的交房日期已到，賣房人朱某和購房人夏某要求承租人張某搬走，并說，把后期房屋的租金退給趙某，房屋已賣給夏某，夏某系房屋的所有權人，夏某有權決定不租給趙某，夏某的主張是否符合法律的規定？趙某說，根據《租賃合同》約定，他承租的房屋租期未滿，他不能搬出，搬出就是損害的他的合法權益，在這種情形下出租人的行為構成違約，需承擔違約責任，承租人的權利如何保護？

第一，本案涉及《商品房買賣合同》的房屋買賣的《房屋

租賃合同》中租賃法律問題，租賃合同優先還是買賣合同優先？從本案來看，租賃合同簽訂的時間早于買賣合同，租賃合同于2011年2月5日簽訂，賣方日期為2012年10月，我國的《合同法》和《民法通則》等法律并未并未規定買賣合同優先還是租賃合同優先。

第二，出賣人已經和承租人鑒定的《房屋租賃合同》約定已經出租的房屋是否可以自由出賣的法律問題。出租人對于房屋出租后，把房屋賣給他人是否要通知承租人，是口頭通知還是書面通知等。根據 最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第118條之規定：出租人出賣房屋，應當提前3個月通知承租人，對于通知的方式，法律并未作明確約定，既可以口頭通知，也可以書面通知，只要通知到承租人即可，事后可以舉證給予證實。

第三，承租人對承租的房屋享有什么權利？承租人是否享有優先購買權承租的房屋？根據最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第118條之規定：承租人在同等的條件下（通常指的是同等的價款）享有優先購買權，出租人未按此規定出賣已出租的房屋的，承租人可以向法院提起訴訟，請求法院確定出租人與他人的房屋買賣合同無效，保護自己的合法權益。根據《中華人民共和國合同法》第230條之規定，出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期限內（通常指的是3個月時間）通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。另外，根據《中華人民共和國合同法》第229條之規定，租賃物在租賃期間內發生所有權（出賣給他人的情形）變更的，不影響租賃合同的效力，對租賃合同沒有影響。這說明，租賃合同繼續有效，不因房屋出賣影響承租人的利益，這樣有利于保護承租人的利益，同時保證交易安全，這體現了租賃權優于房屋買賣的效力。

本案例就是關于在房屋買賣過程中《買賣不破租賃》的法律規定，所謂房屋買賣不破租賃是指出租人把已出租的房屋賣給第三人時，原來的租賃合同繼續有效，應按原來的租賃合同繼續履行，只有當租賃期限屆滿時，買受人才可以享受權利，才可以要求承租人搬走或繼續租給承租人。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條之規定，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持，這充分說明，法律是優先保護承租人的合法權益。但請求確認出租人與第三人簽訂的《房屋買賣合同》無效的，人民法院不予支持。該條的意思是出租人與買受人簽訂的《房屋買賣合同》是有效的，但不能損害承租人的承租權，如果損害承租人的權利，要承擔賠償權利。同時，該解釋還規定，關于出租的房屋，出租人與抵押權人簽訂的 《房屋抵押合同》是否對承租人有影響的法律問題，根據第《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》二十二條之規定，出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內（通常是三個月時間）通知承租人，承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十三條規定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人，承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權，即承租人優先購買權喪失。

承租人的優先購買權是否有限制的問題？出租人享有優先購買權的限制條件，出現下列情形時，承租人的優先購買權喪失，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規定，具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持，即承租人的優先購買權，出現以下情形時而喪失：（一）房屋共有人行使優先購買權的;（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;（三）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;（四）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。出現以上情形，可以對抗承租人的優先購買權。

綜上所述，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的條文對承租房屋的規定主要體現公平的原則，不僅涵蓋在什么情況下保護承租人的利益，也規定出賣人的自由權及利益保護，還規定購買者的利益的保護，其目的在尋求多方利益的平衡，保護交易的安全，維護市場的秩序，體現社會主義法治經濟精神。

參考文獻

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[4]王澤鑒 民法學說與判例研究 中國政法出版社 2005