房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制研究

摘 要：近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)取得了巨大的發(fā)展成就，房地產(chǎn)開發(fā)項目日益增多。房地產(chǎn)企業(yè)日益重視對開發(fā)項目實施全過程的成本控制，據(jù)此實現(xiàn)對開發(fā)項目各環(huán)節(jié)的成本控制，確保項目如期完工，并增強企業(yè)的經(jīng)濟效益。本文淺析了房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制的含義，探究了房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制措施，以期為房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制提供借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);全過程;成本控制

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭日趨激烈。為增強自身的競爭優(yōu)勢，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的如期完工，并增加項目利潤，房地產(chǎn)企業(yè)日益重視對開發(fā)項目實施全過程的成本控制，據(jù)此對項目開發(fā)建設(shè)進行監(jiān)督管理，并增強成本控制的有效性。對此，房地產(chǎn)企業(yè)要立足于項目實踐，積極探究有效措施加強對開發(fā)項目的全過程成本控制，有效降低項目成本，增強項目的經(jīng)濟效益。

一、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)耗時較長，且具有較強的復(fù)雜性和系統(tǒng)性。房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)項目進行計劃投資到建設(shè)竣工的全過程中，要加強與勘測單位、管理部門以及銀行金融機構(gòu)等的緊密聯(lián)系和通力協(xié)作。房地產(chǎn)企業(yè)要對開發(fā)項目實施全過程的成本控制，對項目開發(fā)建設(shè)進行科學(xué)調(diào)整和有效優(yōu)化，對項目開發(fā)建設(shè)涉及的各階段和環(huán)節(jié)實施強有力的成本控制，增強資金利用的高效性，并最大化降低項目成本，實現(xiàn)項目利潤。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制措施

（一）加強成本控制并對財務(wù)管理體系進行改善

房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)過程中，要強化財務(wù)管理，加強對財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和成本控制指導(dǎo)，對項目開發(fā)建設(shè)實施全方位的成本控制。房地產(chǎn)要加強資金管理，對融資計劃進行科學(xué)制定，并對現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，大幅度提升資金周轉(zhuǎn)的實際效率。要針對項目成本控制設(shè)置專門的監(jiān)督小組，嚴(yán)格審查并準(zhǔn)確復(fù)核成本控制的實際結(jié)果，強化對成本控制的有效監(jiān)督。另外，要對項目涉及的各會計主體相應(yīng)的記錄、歸集財務(wù)數(shù)據(jù)的程序進行統(tǒng)一，并對成本會計具體的科目設(shè)置和相應(yīng)的造價口徑進行統(tǒng)一，結(jié)合全面預(yù)算，加強會計核算，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策進行規(guī)范。

（二）在決策階段加強成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)的策劃部門要針對項目開展市場調(diào)研，并對項目進行準(zhǔn)確定位和科學(xué)策劃，對項目設(shè)計進行明確。房地產(chǎn)企業(yè)實施投資決策，要加強對項目的可行性研究。加強對項目的市場調(diào)研，對市場銷售實際情況進行科學(xué)分析，準(zhǔn)確判斷項目銷售趨勢，秉承適銷對路的原則對項目進行開發(fā)，增強項目定位的科學(xué)性。要強化對項目的調(diào)研，對各類項目實施方案進行綜合考量。在技術(shù)論證的基礎(chǔ)上，結(jié)合經(jīng)濟評價，對項目建設(shè)的可行性方案進行制定，實現(xiàn)真實準(zhǔn)確的成本計算。充分考慮項目各項規(guī)劃條件，結(jié)合項目可研結(jié)果，對項目設(shè)計任務(wù)書進行編制。

（三）在設(shè)計階段加強成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)完成項目決策后，要在設(shè)計階段加強成本控制。要實施設(shè)計招標(biāo)，對設(shè)計單位進行選擇，并確定設(shè)計方案。房地產(chǎn)企業(yè)要對投資估算進行充分考慮，并按照政府批準(zhǔn)的各項設(shè)計要求，對設(shè)計招標(biāo)文件和任務(wù)書進行科學(xué)編制。評標(biāo)專家要結(jié)合項目實際情況，對評標(biāo)方法進行合理選擇，將中標(biāo)的最優(yōu)方案作為依據(jù)，對設(shè)計單位進行選擇。要對中標(biāo)方案進行優(yōu)化，全方位對設(shè)計方案進行分析考量，確定經(jīng)濟、安全、切實可行的設(shè)計方案，將工程造價控制在投資估算范圍內(nèi)。要根據(jù)工程量，并考慮分解投資，開展限額設(shè)計。要將設(shè)計任務(wù)書作為依據(jù)，并結(jié)合投資估算，開展限額設(shè)計，將控制概算有效控制在投資估算范圍內(nèi)。設(shè)計師要對投資限額的具體目標(biāo)進行明確，實現(xiàn)對工程造價的有效控制。

（四）在施工階段加強造價控制

房地產(chǎn)企業(yè)要在項目施工階段加強造價控制。要優(yōu)先選擇具有良好資質(zhì)和合理報價，且工期較短的工程承包企業(yè)，最大化縮短工期，實現(xiàn)對工程造價的有效降低。房地產(chǎn)企業(yè)要通過公開招標(biāo)，對收費合理，且具有良好資質(zhì)和優(yōu)秀業(yè)績的監(jiān)理單位進行選擇，有效控制工程成本，并增強項目經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂承包合同的過程中，要對市場變化情況進行密切關(guān)注，并對施工權(quán)責(zé)的具體范圍進行明確，通過法律對造價影響因素進行確定，避免索賠事件。要對施工設(shè)備和材料價格進行控制。要深入了解并實時關(guān)注施工設(shè)備和各項材料的市場價格，在采購材料的過程中，盡量選擇價格低廉、質(zhì)量優(yōu)質(zhì)的施工材料，并對材料進場質(zhì)量進行嚴(yán)格監(jiān)督。

（五）在竣工階段加強成本控制

要在房地產(chǎn)項目竣工階段加強成本控制。要將工程合同作為依據(jù)，并結(jié)合費用定額，嚴(yán)格審核工程款，強化竣工結(jié)算。要對合同約定的主材價格、計價方法以及結(jié)算方法等內(nèi)容進行核對，對工程變更做好記錄，并完善相應(yīng)的簽證手續(xù)，工程竣工后，要做好工程匯總。另外，要轉(zhuǎn)移竣工圖紙和相關(guān)文件，有效保證工程質(zhì)量，并增強項目效益。實施工程結(jié)算審核，要查看各項結(jié)算資料，包括工程合同、招標(biāo)文件、施工圖紙、竣工圖紙等。要重點加強施工圖紙與竣工圖紙、項目工程實際情況的核對，確保圖紙與工程實際保持一致，確保準(zhǔn)確的工程量計算和市場價計價。

三、 結(jié)語

綜上所述，要通過加強成本控制并對財務(wù)管理體系進行改善、在決策階段加強成本控制、在設(shè)計階段加強成本控制、在施工階段加強造價控制、在竣工階段加強成本控制等措施加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制，實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的有效控制，最大化增強項目的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]鞠少俊.房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2018，501（16）：31-32.

[2]高澤彪.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制研究[J].城市建筑，2017（3）：160.

作者簡介：

蒲欣，南京世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。