保障性住房建設的困境及實踐研究探討

柳青

摘要：近年來，隨著住房價格不斷攀升，國民住房壓力越來越大，加強社會保障性住房建設，改善國民住房條件，對于推動我國國民經濟建設的穩(wěn)定發(fā)展有著極為重要的促進作用。文章主要就保障性住房建設的困境進行了相關的分析，并提出了具體的對策，以供廣大同仁研究探討。

關鍵詞：保障性住房建設;困境;對策

保障性住房的建設關系經濟社會發(fā)展全局，惠及廣大人民群眾。必須進一步提高認識，明確方向，理清思路，完善政策，把保障性住房建設的各項任務落到實處。

一、保障性住房概述

保障性住房是我國城鎮(zhèn)住宅建設中較具特殊性的住宅類型，通常由廉租房、經濟適用房、定向安置房和政策性租賃房等構成。廉租房是政府或機構擁有，通過核定低價租金租賃給中低收入家庭居住的非產權保障性住房，廉租房對于緩解居民住房壓力起著重要作用。經濟適用房是具有社會保障性質的商品住房，是由政府劃撥提供土地，實施相關建設費用優(yōu)惠政策，以政府價格出售給具有一定經濟支付能力的低收入住房困難家庭居住并享有限定產權的住房，經濟適用房在設計和建設標準上強調住房使用效果及市場價格適應于低收入家庭的支付能力，往往具有經濟性和適用性特征。定向安置房是政府針對城市道路或公共設施項目建設過程中所涉及到的征地拆遷住戶進行妥善安置的住宅建筑。公共租賃房是通過政府或政府委托機構按照市場租賃價格向中低收入住房困難家庭提供租房補貼的租賃性住房。

二、保障房建設的必要性

首先，改善低收入居民的居住條件是重要的民生問題。加快建設保障性住房，對于改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。其次，加快保障性住房建設，將有利于控制高房價，有利于更好地落實房價宏觀調控的政策目標，有利于防止房價和銷量的暴漲暴跌，有利于房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。第三，加快保障性住房建設，不但能夠有效改善城鄉(xiāng)普通居民消費環(huán)境和條件，而且能夠打消對未來住房支出的擔憂，從而有利于城鄉(xiāng)居民，特別是低收入居民的消費增長。

三、保障性住房建設面臨的困境

（一）保障性住房建設法制體系松散

我國只有住建部等有關部委頒布的部門規(guī)章及規(guī)范性文件對保障性住房建設做了相應的規(guī)定，但保障性住房建設是一個系統(tǒng)性工程，現有的法律法規(guī)難以滿足發(fā)展需要。一是缺少從法律層面對保障性住房的實施計劃、惠及對象、供應標準等進行規(guī)范，對政府在住房保障資金投入、土地提供、金融支持、財稅優(yōu)惠等方面的具體責任沒有約束，從而增加了保障性住房建設的不確定性。二是政府部門間尚未形成有效工作協(xié)調機制。

（二）保障性住房建設融資困難

第一，公共資金投入不足。根據我國的保障性住房計劃，保障性住房由中央和地方共同承擔，其中，中央約占30%，而地方承擔將近70%。而保障性住房的利潤是微乎其微的，作為保障性住房投資的主體，各級地方政府的財力本來就相當有限，沉重的建設壓力使得地方政府捉襟見肘。在一些貧困省市，平時的財政只能維持基本的開支，配套資金根本拿不出來。在一些省市，地方政府甚至將按規(guī)定用于廉租房工程建設的土地出讓凈收益、住房公積金的增值收益挪作他用。第二，融資渠道過于單一，金融產品創(chuàng)新不足。目前，銀行信貸資金是保障性住房建設的主要資金來源，融資渠道單一。

（三）保障性住房質量不達標，結構不合理，供應量不足

住房質量關系到人們居住的舒適程度和長久問題，是社會比較關心的問題。然而一些建筑商為了降低成本，趕工期，不惜偷工減料，使保障房的質量得不到保障，保障房質量問題頻發(fā)，保障房監(jiān)管難問題極為普遍，給社會帶來了較壞的影響。另外，保障房建設結構不合理現象更為突出，這必將帶來整個住房保障的能力下降，供應總量不足。據悉，有相當數量的經濟適用房被非經濟適用對象所購買，致使經濟適用房的供應遠不能滿足中低收入家庭對經濟適用房的需要。又由于保障性住房供應嚴重不足，致使中低收入居民住房問題越來越嚴重。

（四）保障房建設的“城郊化”以及“貧民區(qū)”帶來的問題

商品房的高房價使低收入者被迫遷往城市郊區(qū)、城鄉(xiāng)結合部，從而形成中低收入者的聚集地―“貧民區(qū)”。而目前的經濟適用房和廉租房基于成本的考慮，大多集中在較偏僻的郊區(qū)，交通、教育、醫(yī)療等基礎設施不足，造成住戶的生活和工作不方便。導致有些城市出現限價房退購的現象，主要是因為地理位置不合適，工作、生活不方便等緣故。另外，由于保障性住房往往是大片開發(fā)，進一步加劇了分化的趨勢，造成新的社會問題。給保障性住房建設的順利發(fā)展帶來新的問題，不利于社會和諧。

四、加強保障性住房建設發(fā)展的對策

（一）加強保障性住房的法制體系建設

要堅持有法可依的原則，完善在住宅方面的立法工作，具體包括征地、委托、開發(fā)、分配、使用等各個環(huán)節(jié)的法律法規(guī)。建立健全對住房的保障、監(jiān)督、激勵、約束機制。通過法律建設，明確保障性住房的市場定位以及人們的住宅受保障的權利，同時對房地產市場中的各個主體，包括政府、房地產商、消費者以及相關的關聯(lián)機構進行明確的約束機制。完善的法律法規(guī)是保障性住房建設和整個房地產市場運行規(guī)范的有效保證，為整頓我國的房地產秩序提供了良好的制度框架。同時，要堅持有法必依、違法必究的原則，加強對破壞保障性住房建設行為的法律懲處。

（二）奠定保障性住房建設的資金基礎

第一，增加公共財政投入。中央政府要根據各個地方的具體情況對財力薄弱的地區(qū)給以必要的財政轉移支付和保障性安居工程方面的資金支持，同時建立專業(yè)性的非營利性的組織機構來組織保障性住房的建設，以不盈利或者微利為目標，堅決反對商業(yè)化資本的尋租行為。第二，積極拓寬融資渠道。在保障性住房融資模式上，根據法無禁止即可為的原則，應積極開拓融資主體。設立保障性住房投資基金，多方籌措資金;鼓勵保險資金、社保資金、公積金以各種形式進入保障房建設領域;鼓勵企業(yè)和個人資金分別通過企業(yè)補貼、個人集資等方式進入保障房建設領域。

（三）要確保保障性住房的質量達標，結構合理，供應充足

要加強保障性住房的質量標準，對于一些不良建筑商偷工減料現象要給予嚴懲，加強住房質量監(jiān)管，防止住房質量問題頻發(fā)現象。另外，對于結構不合理現象，從當前城市住房緊張和以后的發(fā)展方向來說，廉租房才是以后我國保障性住房發(fā)展的重點對象。各級政府要把用于發(fā)展經濟適用房的土地和資金轉向廉租房建設，確保結構合理，供應充足。

（四）要防止“城郊化”和“貧民區(qū)”所帶來的新的社會問題

要確保選址的合理性，使保障性住房的用戶者交通、生活、工作方便。因此，保證科學選址，把握好便民和成本的重要性。同時要加強政府財政支出，加大政府保障房資金投入和補貼，完善保障房公共設施建設，提高居民購房能力和生活質量，改善居民居住環(huán)境。使保障性住房這一惠民政策真正落實到位，起到維護社會公平，構建社會和諧的重要作用。

五、結語：

總之，住房建設是穩(wěn)定社會生活安定實現富民安邦的重要民生工程。社會主義經濟建設形勢下，加強保障性住房建設，是促進當前經濟穩(wěn)定發(fā)展，調整經濟結構的有效途徑。

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