基于存量土地開發的城市更新探究

李崢

摘要：在現代化發展過程中，城市的更新已經成為了順應潮流的必然趨勢，實施城市規劃和城市發展對促進城市更新、落實城市可持續發展有著非常重要的作用。本文主要基于城市更新視角下，從城市現狀空間品質出發，簡單探討以存量土地為特征的的城市更新發展模式。

關鍵詞：城市更新;存量土地;機遇空間

近幾年，隨著我國經濟飛速發展，城市結構發生了翻天覆地的變化。原有的城市功能結構與物質設施已經滿足不了現代化城市人的生活需求，因此正在不斷被現實淘汰，城市發展以及城市規劃成為了現代化社會背景下的熱點話題。基于此，筆者試圖從城市存量土地的空間識別方向，對城市的更新進行研究，并討論適當的發展建設模式。

一、城市發展背景下城市更新的現狀

城市在其發展過程是一個更新換代的改造過程，城市更新與城市規劃作為城市自我調節機制存在于城市發展過程中。上個世紀50年代，國外一些發達國家的城市更新問題開始日漸突顯出來。幾次產業及工業革命促使著世界范圍的城市化發展，重工業以及大型企業的建立使許多農村人口積極涌進城市中，從而使城市規模逐漸擴大。由于城市規模的盲目擴張與無序發展，隨之出現了“逆城市化”“城中村”“閑置土地”等各種現象，導致城市居住環境變得惡化，城市治安混亂，特色消失，土地使用效率低下......針對以上情況，必須采取各種城市更新措施，以此防止城市枯萎，城市品質與活力下降。但局部的改善與零星優化還不足以恢復城市的活力，為了謀求城市的可持續發展，必須進行全面統籌及有效的更新改造。

對于國內來說，隨著我國社會主義市場經濟的逐漸發展，許多城市正經歷這急劇持續變化的形勢，城市大規模的改造也正以空前的規模和速度展開，因此城市建設漸漸成為人們和社會關注的熱點。但我國與國外發達國家不同，因舊城市缺乏有效的政策以及雄厚的建設資金保障，許多中小型城市存在布局混亂、居住條件擁擠且差、交通堵塞以及環境污染等一系列問題。這種形勢下發展的城市以及遠遠滿足不了社會改革發展的需要，并造成了許多社會問題，城市的規劃和發展迫在眉睫。

此外，在我國土地資源日益緊張的現狀下，城市的空間形態逐漸從以水平方向為主的平面形態發展為以配置、組合再開發為主的立體形態，城市的建設由外化轉為傾向內化發展。再加上我國正處在工業化進程的飛速發展階段，結構結構以及上層建筑有了很明顯的變化，社會也在這一時期將全面改革，我國的城市正在面臨著人文空間與物質空間相互變動、相互融合的重建時期。因此，城市結構的結構整體調整成為了發展的必然趨勢，城市更新必須順應時代發展潮流。

二、城市更新與發展的歷史進程

早在上個世紀40、50年代，我國城市就開始進行城市更新，并且更新特點符合年代特點。例如改革開放前的城市更新主要是因為城市住房、城市設備等發生物質性老化，很多危房已經不能繼續投入使用，因此為了改善城市居民生活條件，城市更新迫在眉睫。改革開放后，我國城市更新逐漸發展為新的特點：①城市經濟效益變得重要;②投資渠道多樣化;③利益多元化，更新決策多元化;自我國進入21世紀之后，經濟發展對城市環境突出更高層次的要求，城市結構規劃及綜合調整成為了城市更新的主要考慮因素。但在城市更新過程中難免會出現一些問題，其矛盾主要表現在現狀存量土地遺留問題的保留及發展問題上。

三、基于城市土地資源的空間識別

城市更新是一項既長久又復雜的工程，城市更新政策也受到國家、政府、經濟市場等多種因素的制約。因此，對舊城市的重新規劃和改造不能單純從一種因素出發，例如只基于單純的經濟效果考慮，一律采取推倒重建的開發方式，而是應在充分考慮到舊城區原來的空間結構以及功能組成的基礎上，分析城區衰退的原因，更加深入了解其影響因素，從而針對舊城區各個地段的特點與布局模式，因地制宜的運用多種手段進行整體改造和綜合治理。

在我國城市更新過程中，主要是以存量土地為特征的發展建設模式，基于綜合公共資源分布、環境資源、軌道交通、集體用地改造、土地權屬、建設年代、開發強度、建筑質量、原控規土地使用等多方面因子進行綜合評價，對待更新城市進行空間識別，將規劃范圍內用地全覆蓋劃分為三類空間：優勢空間、一般空間、機遇空間。本文通過分析三類空間不同的功能、形態、特征，分別提出不同的城市更新和治理措施。

首先，優勢空間指用地功能合理、土地利用高效、建設質量優異的城市空間。這部分空間主要包括高品質居住及建設較好的學校、醫療、文化等生活服務設施、已形成的高端產業園區及高品質的綠地公園等開放空間。這些城市空間多是近期建設，從用地功能布局到建筑質量，都經過規劃設計而建設實施，土地綜合價值較高，同時也彰顯了城市特色及品質。在城市更新過程中，針對優勢空間可遵照“鞏固優勢、提升水平”的更新策略進行規劃：1.對居住區及生活服務設施，提升功能水平，打造更優質的國際化社區，推進設施共享，營造現代化、便捷化的社會氛圍;2.對已形成的高端產業園，補充產業配套設施;3.對高品質綠地公園等開放空間，在其現有基礎上完善綠地景觀系統，構成串聯城市活力區域的綠色廊道。

其次，一般空間指用地功能與土地利用效率都相對合理、建設質量一般的城市空間。這部分空間主要包括老舊住宅區、零碎公共綠地及開放空間。這類城市空間問題表現為生活配套設施不完善，停車位緊張以及違章建設侵占綠地公共空間等。針對一般空間可遵循“環境整治、提升品質”的更新策略進行更新改造：1.對老舊社區進行建筑改造、立面重塑，補全社區組團內缺失的公共服務設施及市政基礎設施;2.拆除侵占綠地或公共空間的違章建筑，使其恢復原本綠地功能。

最后，機遇空間是指用地功能與周邊或規劃功能分區不協調，土地利用效率低下，建設質量較差的城市空間。這部分空間主要包括：城區中的工業、倉庫、污染企業、業態低端的三產、城中村與棚戶區以及城區范圍內的農林地、棄置地等。相對于優勢空間與一般空間，這類空間迫切需要置換功能或拆除改造，且改造建設成本相對較低，因此更新潛力巨大，是城市更新近期改造的重要切入點、實施點。城市土地資源的有限性要求城市更新建設的目標為依據實現資源的最優配置，因此對一些存量功能應有所取舍：1.迫切解決城中村、棚戶區改造安置問題;2.優先處理閑置地塊開發利用、商業業態提升工作;3.堅決執行傳統產業、低端產業的疏解與騰退，植入新型業態提升活力。

四、城市更新的實施途徑探究

本文通過具體研究城市更新過程中三類空間不同方式的更新、改造、提升策略后得出：圍繞機遇空間開展的城市更新工作，是產業空間拓展、設施優化布局的重要途徑。城市更新基于存量土地開發模式的重要意義體現在：城市環境品質的優化可持續發展，城市土地資源的統籌規劃、有序開發，城市功能的多元化建設，以及城市活力的營造與提升。

五、結語：

本文主要對城市更新過程中的三類空間識別進行了研究，并探討了三者之間的關系與特征，希望能找到一個理想的城市更新基本模式。就目前來說，我國地大物博，人口眾多，不同城市之間的實際情況也應文化差異、人口結構表現出極大不同之處。筆者認為，機遇潛力空間作為城市更新的主要實施途徑，在對城市進行綜合治理和改革過程中必須基于土地資源有限性，功能多元化、品質化的角度去分析一系列問題。只有這樣，城市的規劃和發展才能具有活力、可持續的發展。

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