緊縮背景下房地產企業多元化融資組合策略探討

石冰

摘 要：隨著我國對房地產市場宏觀調控力度增強，房地產市場已經逐漸由以前的粗放式、全面自由化狀態逐步走入市場為主導、國家調控為輔助的規范化發展道路。這對于房地產企業而言，不僅能夠有效遏制無序競爭與許多市場亂象，而且自身建設與發展也因此受到了一定影響和阻礙，甚至導致一些企業發展出現了嚴重困難。所以，為了盡快適應當前市場發展局面，企業應當更加重視新的融資渠道建設以及加強對多元化融資組合的關注與研究。本文從目前國內房地產企業多元化融資動因入手，結合房地產企業自身特點，研究有利于房地產企業有效融資多元化融資組合形式。

關鍵詞：房地產企業;融資多元化融資

一、引言

自我國改革開放以來，我國房地產市場及房地產企業發展一直都處于高速狀態，國內房地產企業數量每年都呈現高增長態勢，房地產市場競爭激烈化程度與日俱增。但房地產過熱，給國家經濟平穩發展也帶來了不利影響，所以近年來我國政府也相繼出臺了許多針對房地產市場規范化發展以及約束房地產企業過熱膨脹的政策法規，其目的是為了抑制房地產行業中的投機行為和不良競爭;而在眾多政策法規中，調整銀行貸款利率、提高商業貸款門檻等是最讓房地產企業感到頭疼的問題。利率提升直接導致銀行貸款負債比例增加;而提高商業貸款門檻又讓許多房地產企業難以獲得充足的貸款用以發展，所以目前我國房地產企業面臨的局面可謂十分嚴峻，尋找新的融資渠道并研究多元化融資組合已經成為當務之急。

二、多元化融資對房地產企業持續發展的重要性

針對當前我國房地產企業所面臨的現實問題，多元化融資策略研究在諸多方面具有十分重要的現實意義。

首先，房地產企業是資金密集型企業，對資金需求隨企業項目增多和企業規模擴大而不斷增加。加之目前國內房地產市場面臨著傳統融資渠道緊縮以及國家宏觀調控政策影響，房地產企業對資金的需求更加迫切。多元化融資一方面能夠幫助企業更好地適應當前的融資局面;另一方面，多元化融資也能讓企業獲得更多資金，進而滿足企業從拿地到項目建設各個環節的大量資金需求。

其次，房地產企業除了資金需求量巨大之外，還具有融資風險高、財務管理風險高等特點。融資風險高一方面是由于融資方案不合理或者融資方式不恰當所致;另一方面，也是由于融資渠道單一、企業負債結構單一所致。因此，多元化融資策略的研究能夠幫助企業盡快擺脫融資單一問題，多樣化融資方案或融資渠道能夠讓企業融資風險被有效分攤，避免因為融資渠道單一造成融資渠道受阻，直接導致整個企業融資陷入困難，出現資金鏈斷裂的困局，最終因融資風險而引發財務風險。由此可知，多元化融資策略研究不僅能夠幫助企業獲得更多融資，同時能夠憑借多渠道多途徑而降低融資風險與財務風險。

再次，融資行為不僅會伴隨相應的融資風險，同時也會產生相應的融資成本。在以銀行貸款為主渠道的融資行為中，貸款利率成為融資成本中占比較高的一項，往往容易讓企業感到壓力。尤其是當前國家銀根緊縮、貸款利率提高更是讓許多以銀行貸款為主要資金來源的房地產企業叫苦不迭。而多元化融資包括了債權融資在內的多種融資方式，相比銀行貸款融資，具有費用低、融資效果明顯且企業門檻較低等優勢，能夠實實在在幫助企業降低融資成本。

最后，無論規模多大、資金多雄厚的房地產企業都無法依靠自己的力量來完成所有項目建設及成本支出。融資是房地產企業必然的資金籌措方式，所以資金負債對于房地產企業來說是很正常的事情;但運轉良好的房地產企業和運轉不暢的房地產企業之間的最大區別就在于融資結構是否合理。影響到融資結構的主要因素有融資周期、融資方式以及融資途徑等，如果企業只有一種融資方式、一種融資途徑且沒有比較靈活的資金償還周期安排，那么就很容易因為某個時間點上資金暫時短缺而導致無法及時償還融資;如果勉強償還，勢必影響企業正常運作及建設;但如果無力償還，更會影響到企業的自身信譽以及市場風評，這對于企業來說無疑是毀滅性的影響。所以，多元化融資策略研究不僅是為了讓企業能夠獲得更多融資，同時也有利于融資結構優化與搭配，避免不當融資給企業帶來的嚴重后果。

三、房地產企業多元化融資組合策略研究

上述分析中，對房地產企業多元化融資策略研究的重要性進行了深入探討，多元化融資不僅能夠幫助房地產企業獲得更多融資，同時能夠極大地降低融資風險及財務風險，此外多元化融資還能夠提升企業融資結構合理性，避免因為融資問題導致企業生產發展受阻。但是多元化融資策略的應用不應該是單一的，而應該是以組合形式出現，因為就算不是以銀行貸款為主要融資渠道，但如果只選擇一種融資方式，仍然有可能因為融資方式及渠道單一而產生諸多問題。結合房地產企業融資需求及企業普遍現狀，筆者認為房地產企業多元化融資組合研究可以參考如下一些方式。

（一）股權融資與售后回購

股權融資與售后回購是兩種新的融資方式，同時也是目前比較常見的房地產企業融資方式。單純采用股權融資雖然能夠吸引更多新股東加入企業，能夠為企業提供更多發展所需資金，同時股權融資也具有資金使用期限長、財務風險小并能提升企業社會信譽和資信等優點，但是單純依靠股權融資容易造成企業控制權分散甚至失去控制權;同時股權融資資本成本也相對較高。

售后回購，顧名思義是許諾在房產售出后一定時間內進行回購，這樣能夠徹底打消消費者對房價可能下降的顧慮，從而直接提高房屋成交量并提高營業收入。但企業同樣需要承擔相應風險，包括房價可能回落以及其他情況，所以單純依靠售后回購進行融資也不是一個明智選擇。因此，將股權融資與售后回購相結合，能夠增加企業融資數額，降低單一化融資帶來的風險隱患，實現融資結構均衡與穩定。

（二）長期融資與短期融資結合

長期融資具有資金使用周期長、短期內沒有資金償還壓力以及能夠避免短期利率波動給企業帶來的融資風險的有點;而短期融資具有融資成本低、總利率低等優點。但單純依靠一種融資方式容易讓企業出現各種問題，所以長期融資與短期融資相結合是目前許多房地產企業愿意嘗試的多元化融資組合方式。

一方面，利用長期融資維持企業大型項目對資金的持續性需求，可避免資金鏈斷裂;另一方面，利用短期融資可降低總的融資成本、增強資金使用靈活性與管理可控性。如果想要充分實現兩者有效結合，讓企業能夠最大限度享受到長短結合好處，還需要以企業實際資金需要為出發，綜合考量長短融資比。

（三）國內外融資方式結合

許多企業談到融資往往只會考慮國內融資，一方面國內融資手續相對簡單，同時也能享受到一定地區優惠，但是國內融資也存在著競爭激烈的問題。因此，筆者認為適當關注國外融資環境、融資條件以及成本，將國內融資與國外融資進行綜合對比分析，找到適合企業的更優融資方法才是正確的。此外，積極進行國外融資不僅能夠獲得一些國內融資無法獲得的優勢，同時也能借機打開國外融資通道，為企業今后持續發展打好基礎。

（四）互聯網金融產品+房地產證券化

互聯網金融是當前金融市場發展的新方向，同時也具有極大的發展潛力與市場空間。互聯網金融具有速度快、成本低與傳播速度快等多種特點，互聯網金融產品也比以前許多傳統金融產品具有更大的受眾覆蓋面與接受度，如我們所熟知的螞蟻金服。

而房地產證券化同樣是房地產企業融資新渠道，是房地產企業融資及未來發展的主要方向，兩者結合能夠有效縮減融資成本。同時，加強與互聯網市場的密切關系，能夠有效提升房地產企業自身在銷售回款、項目投資等各個方面的管理效率與質量。

（五）推進融資證券化與資產證券化

房地產企業普遍存在著負債率較高的情況，在探討多元融資的問題上，我們應當重視如何有效降低資產負債這一重要內容，推進融資證券化以及資產證券化，有助于房地產企業有效控制資產負債率，提高住房出租率以及擴大現金流規模，從而讓企業運營規模持續擴大，保持運營狀態平穩。因此，企業不僅應當積極研究探索ABS與REITS等資產證券化工具，還應積極了解與深入學習國家相關政策法規，扎實邁出融資證券化與資產證券化的腳步。

四、結語

近年來，房地產企業所面臨的融資局勢日趨嚴峻，這已經是一個不爭的事實。如何在如此大環境下更好地實現融資，促進企業健康持續發展成為企業管理者應當關注的重要核心內容。雖然多元化融資看上去充滿機遇與空間，但同時也需要根據企業自身情況積極分析合理選擇，尋找適合企業自身需求的融資組合模式，以發揮多元融資最大化融資效果。

參考文獻

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