房地產企業工程項目精細化管理探究

祝威黎

摘要：如今房地產建筑行業面臨著越來越激烈的競爭，房地產企業要想提高自身的核心競爭力，不斷提高企業的精細化的管理機制與方法這一重要決策，也在很大程度上決定了能否在市場競爭中獲得成功;文章主要討論的便是房地產企業工程的項目精細化管理問題，目的在于促使其管理水平的不斷提高，進而促進我國建筑行業獲得長期發展。

關鍵詞：房地產企業;工程項目;精細化管理

房地產企業工程項目有著投資大，周期長，過程復雜的特點。近年來，許多企業出于快速擴張、減少風險并且提高資金周轉率的原因，大量采用“快周轉”模式來開發項目;追求項目開發速度的同時，放棄了品質、創新、服務等所應有的堅持。隨著社會進步，人們對生活品質日益增長的需求，對產品品質、服務的要求也隨著著時代面越來越高，所以如今的房地產業也要順應時代的變化而作出相應的改變。

精細化管理是一種技術和方法，在企業的發展運行中，有關的企業管理者借助其來對產品進行調整、開展服務等活動。為促進房地產企業管理水平的進一步提高與核心競爭力的增加，很有必要在房地產企業中加強應用精細化管理方式。

一、精細化管理及其內容

（一）精細化管理。精細化管理確保在專業化、系統化的基礎上，借助信息化、數據化這一手段，使客戶的需求盡可能得到滿足，以便促使效率提高、競爭實力增強。精細化管理細化處理了企業運營中的很多工作內容，逐一分解了管理對象，使其趨于具體化、清晰化和程序化，通過宏觀管理與微觀管理相結合的處理方式，從而真正落實好管理者的責任，并指導、規范好每一個員工該做什么事，如何把工作做好。企業也通過借助精細化管理措施的實施，從而促使企業管理逐步實現精細化、規范化和個性化。

（二）主要內容。精細化管理包含了很多方面的內容，且在企業生產經營活動中貫穿始末。就房地產企業精細化管理的主要內容來看，具體包括：明確的規范要求、精細化的流程控制、清晰的審核過程、明確的分析過程和細致的規劃過程。

二、房地產工程項目的管理現狀

隨著社會主義市場經濟的發展，房地產業也隨之快速發展。然而我國的房地產業總體發展時間不長，房地產企業主要是中小型企業，就房地產工程項目管理來看，還有不少問題存在：（1）多數中小型房地產工程項目以粗放型管理模式為主，管理不夠規范;（2）有些房地產企業的管理制度不夠科學合理，采用的還是比較專制的“人治”手段，體現出松散、低效的管理狀態，評價、監督和激勵工作難以全面進行，工作人員積極性也很難全面調動起來;（3）房地產業管理人員總體素質水平不高，參差不齊，難以實現精細化管理;（4）在財務管理對成本過度控制，未能以房地產工程項目的全局為著眼點，將材料使用等的細節問題忽視了，所以易造成“豆腐渣”工程的出現;（5）有些房地產企業出于對精細化管理理念的迎合，沒有能夠與工程項目特點相結合，只保留形式，缺乏靈活的管理;此外，工程項目實施的過程中，未能關注周邊環境，造成施工垃圾污染、噪聲污染等不良情況的出現。

存在的這些問題，對房地產工程項目的施工進度造成了嚴重阻礙，同時也使得項目競爭力大大降低了。所以，急需在房地產工程項目實施過程中將精細化管理模式貫徹落實好，從而促使房地產企業的管理水平和經濟效益進一步提高。

三、房地產企業工程項目精細化管理措施

（一）設計的精細化管理。設計階段在房地產開發中占據了非常重要的地位，也直接影響到了70%的開發成本，我對設計的精細化管理主要列下5個重點進行控制。1）首先，通過對地塊周邊環境、開發周期、稅務政策，類似項目進行充分的調研，并提供充分的數據及細節研究給項目作一個準確合適的定位;2）根據項目定位，結合成本、合作經驗、業內評價來選用適合該項目的顧問及設計單位;3）選用并明確適合項目的各類標準以統一設計的方向;4）結合總計劃制定設計計劃，控制好各個階段的出圖時間;5）工程實施時，設計需全程參與，以便于工程現場得到等一時間的技術專業支持。

（二）財務的精細化管理。準確的財務管理可以給項目開發提供資金風險評估、預控以及資金的管控思路，是必不可少的管理措施，對財務的精細化管理措施，我總結出以下幾點：1）前期財務成本測算，需要有多元化的資金籌集方式作保障，使企業的資金來源更加穩定;2）計算資金回正節點，結合自身的發展需要，建立合適的預算管理制度，從而客觀、公正的對企業的財務管理以及發展情況進行評價，使企業管理者獲得科學的財務預算數據，為企業決策提供依據;3）根據回正時間來調整銷售、設計、招投進度及工程開發進度節點，同時加強企業各部門之間的聯系，不斷優化財務預算方案。4）規范工程項目實施過程中的財務管理及實時了解政府的稅務政策，如財務狀況發生變化需及時調整工程策略以應對。

（三）施工成本精細化管理。因為房地產工程建設項目存在工期長、時間跨度大、建筑市場行變化快等特點，所以往往難以準確把握材料價格，其往往存在較大的波動幅度，這也就在無形中增加了工程項目成本控制的難度。1）首先，可以通過統計歷年建材、勞動力價格的波動以及合作商提供價格的校對，來建立企業內部價格庫為企業項目提供成本的標準參考;2）重視對設計的成本控制，通過控制設計階段的工時成本，以及結合造價、賣價來介入設計定位以提早控制工程項目的開發成本;3）在項目開發過程中，可考慮分段進行成本核算（地下、地上、結構、機電、裝修）讓成本細分為各個階段進行，以減少成本核算滯后所帶來的影響。4）對工程實施過程中的設計變更、施工簽證需提供詳細的依據及說明，以保證真實性、合理性;5）成本管理工作要從項目定位到項目竣工貫穿于整個開發過程，保證其連續性、完整性會對項目及企業提供非常有用的經驗及教訓。

（四）施工材料的精細化管理。1）房地產企業內部應對所合作過的材料供應商所提供的材料品質、加工運輸速度、價格、品格效應等各方面進行綜合評價，并可通過其他房產業交流合作經驗，以挑選出綜合能力最高的材料供應商作為優先全作伙伴，并定期對名單進行重新評判更新;2）對材料選用、廠房供應地考察、到場驗收、保修保養制定嚴格的內部規范標準來控制材料品質，并最大程度減少偷工減料的可能性。

（五）施工進度的精細化管理。作為房地產企業：1）根據初步設計來確定項目總進度計劃;2）根據總進度計劃來初步確定設計出圖進度、招投標進度、財務安排;3）隨著設計深度加大，不斷優化各類進度，保證在工程項目的預計期限之內，按照工程項目的總目標來優化配置各方面的資源;4）根據各類進度來規定各類合作單位工作計劃，在工程實施過程中，不斷糾正、調整工程實施情況，如此這樣一直循環往復，直至項目竣工、驗收合格和交付使用。

三、結語：

作為一個國家的支柱性行業，房地產業的發展是否良好將會在很大程度上影響著國民經濟建設的發展。為了在市場經濟環境中實現長遠發展，房地產建筑企業一定要對工程施工中的精細化管理予以高度重視，對施工管理過程中存在的問題進行正確的分析，不斷地創新和完善工程精細化管理模式，從而促使房地產企業管理逐漸趨向精細化、規范化，最終實現我國建筑行業的蓬勃發展。

參考文獻：

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