房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)與防范策略

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過程中需要充足的資金支持，面對(duì)如此龐大的資金需求，很多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金需求和融資供給之間出現(xiàn)不平衡的現(xiàn)象。目前，房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)還有待進(jìn)一步完善，因此必須對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)和防范策略展開深入研究。本文介紹了房地產(chǎn)企業(yè)融資類型與現(xiàn)實(shí)意義，分析了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題，并從規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理、構(gòu)建多元化的融資規(guī)模、建立融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系三個(gè)方面提出防范房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);融資風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào)：F831 ?文獻(xiàn)識(shí)別碼：A ?文章編號(hào)：

2096-3157（2019）29-0127-02

面對(duì)復(fù)雜多變的國(guó)際環(huán)境，國(guó)家從戰(zhàn)略性的高度對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行了適時(shí)調(diào)整，以高端制造業(yè)為重點(diǎn)發(fā)展方向，以扶持小微企業(yè)來穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。隨著重心的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)受到一定程度的調(diào)控且融資渠道也被逐步收緊，如何破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，是當(dāng)前每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所要面臨的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

1房地產(chǎn)企業(yè)融資主要類型

融資方式是指企業(yè)融通資金的具體形式。融資方式越多則代表可供企業(yè)選擇的融資機(jī)會(huì)就越多，如果一個(gè)企業(yè)既具備較好的商業(yè)信用和銀行信用，同時(shí)又能夠通過發(fā)行股票和債券進(jìn)行融資，還可以通過貼現(xiàn)、租賃、補(bǔ)償貿(mào)易等方式融資，那么就意味著該企業(yè)擁有更多的機(jī)會(huì)籌集到生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的資金。

近年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要從金融機(jī)構(gòu)獲得數(shù)額更大、更穩(wěn)定且低成本的融資服務(wù)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在自身發(fā)展過程中還需要規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)，確保自身財(cái)務(wù)穩(wěn)健，以實(shí)現(xiàn)自身的持續(xù)健康發(fā)展。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要尋找更加適合自身的融資渠道，充分重視融資風(fēng)險(xiǎn)的防范，堅(jiān)持走產(chǎn)融結(jié)合的道路，這是未來房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的必然發(fā)展趨勢(shì)。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本類型包括：（1）銀行貸款。一般來說，房地產(chǎn)公司會(huì)選擇銀行貸款，通過自身的資產(chǎn)來進(jìn)行抵押或者質(zhì)押，這樣就可以獲取開發(fā)建設(shè)需要的資金。相對(duì)比其他的中介機(jī)構(gòu)，銀行貸款融資成本較低，所以，在面臨資金不足的情況下，就可以向銀行申請(qǐng)貸款，但是其能夠獲取的貸款額度則是憑借抵押或者是質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)價(jià)值來決定，因此，獲取的銀行貸款是具有一定限制的。（2）信托融資。該方式是將房地產(chǎn)企業(yè)作為委托人，信托公司作為受托人，基于房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，設(shè)立對(duì)應(yīng)的信托產(chǎn)品，然后將資金發(fā)放給房地產(chǎn)企業(yè)，擁有資金的周轉(zhuǎn)與融通。（3）預(yù)收房款。該方式主要是在項(xiàng)目還沒有完成建設(shè)之前，取得預(yù)售許可證之后，房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)建設(shè)滯后的預(yù)計(jì)正式銷售價(jià)格相對(duì)于優(yōu)惠一些的價(jià)格，從而向購(gòu)買者預(yù)售房產(chǎn)，獲取對(duì)應(yīng)的收入，這一部分收入則主要是用于支出的融資。預(yù)收房款融資的融資成本要比正式售價(jià)低，不過具體的預(yù)售價(jià)格是房地產(chǎn)公司決定的，其成本對(duì)于房地產(chǎn)公司而言也是屬于可控的。（4）售后回租融資。這種方式是中小房地產(chǎn)公司所使用的一種杠桿租賃，在具體的實(shí)施環(huán)節(jié)，在項(xiàng)目開發(fā)完工之后，直接銷售給租賃公司，然后再進(jìn)行回租處理。通過該方式，在銷售中可以一次性收回全部的銷售價(jià)款。

2房地產(chǎn)企業(yè)融資的現(xiàn)實(shí)意義

一方面，科學(xué)高效的融資能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。為確保企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)市場(chǎng)占有率的提高，房地產(chǎn)企業(yè)需要持續(xù)進(jìn)行對(duì)外投資，尋找新的項(xiàng)目，這些業(yè)務(wù)活動(dòng)都需要充足的資金支持。基于此應(yīng)當(dāng)借助于促進(jìn)企業(yè)融資能力、發(fā)揮融資保障功能來真正解決好房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中面臨的融資問題。另一方面，合理的房地產(chǎn)企業(yè)融資能夠促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的提升。近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，過去的開發(fā)理念已經(jīng)無法符合新時(shí)期消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)的要求，房地產(chǎn)企業(yè)為提升產(chǎn)品品質(zhì)，應(yīng)當(dāng)從提升企業(yè)品牌效應(yīng)和品牌溢價(jià)能力上著手。但無論選擇哪種營(yíng)銷策略，都必須要有充足的資金支持，與融資活動(dòng)具有緊密聯(lián)系。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的主要問題

1房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)目前來說在內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理過程中還存在很多問題，比如說某些項(xiàng)目前期立項(xiàng)存在問題，項(xiàng)目施工過程中盲目調(diào)整產(chǎn)品類型，反復(fù)進(jìn)行規(guī)劃審批，對(duì)整個(gè)工程的規(guī)劃都會(huì)造成影響，銀行無法進(jìn)行籌資計(jì)劃審批。房地產(chǎn)公司工程量不足便會(huì)造成抵押物評(píng)估值不足，不能辦理抵押，從而讓已經(jīng)獲得銀行授信批復(fù)的工程項(xiàng)目無法順利取得銀行貸款。工程項(xiàng)目預(yù)售許可證延期辦理，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司資金回籠造成影響;部分項(xiàng)目房屋產(chǎn)權(quán)證無法順利辦理，對(duì)預(yù)售監(jiān)管資金解除帶來影響;項(xiàng)目購(gòu)入的土地在很長(zhǎng)時(shí)間之內(nèi)不能夠獲得土地規(guī)劃證，從而讓其長(zhǎng)時(shí)間處于閑置狀態(tài);等等。上述不規(guī)范的運(yùn)營(yíng)管理會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)資金安全。

2房地產(chǎn)企業(yè)缺乏融資創(chuàng)新和規(guī)劃

房地產(chǎn)公司沒有深入研究尋求新的融資方式，對(duì)于公司資金需求問題的處理只能夠采取銀行貸款的模式，從而造成自身風(fēng)險(xiǎn)抵御能力降低，并未有其他渠道降低風(fēng)險(xiǎn)。即便部分房地產(chǎn)公司每年年初都制定了年度資金收支計(jì)劃以及融資計(jì)劃，然而實(shí)際資金支付率無法達(dá)到預(yù)期計(jì)劃，尤其是金額相對(duì)較大的建安工程費(fèi)項(xiàng)目，由于報(bào)建工作與環(huán)保安檢的影響，不能夠按時(shí)按計(jì)劃予以支付。資本預(yù)算與現(xiàn)金收支計(jì)劃不具備靈活性與操作性，不重視短期預(yù)算的調(diào)控，提高了公司自身的融資成本。

3房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不強(qiáng)

由于傳統(tǒng)金融管理體制影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)管理人員對(duì)于融資風(fēng)險(xiǎn)防范管理工作的重要性認(rèn)識(shí)不足;相關(guān)政策法規(guī)不是非常完善，國(guó)家政府宏觀調(diào)控力度有待進(jìn)一步加強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樽陨砟芰τ邢蓿ǔ６紩?huì)選擇銀行貸款的融資渠道，融資方式較為單一化，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者對(duì)相關(guān)政策法規(guī)的了解不是非常充分，在融資項(xiàng)目、融資渠道以及融資規(guī)模等方面沒有一個(gè)清楚全面的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致其沒有樹立較強(qiáng)的融資風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，難以確保資金及時(shí)回籠。

三、房地產(chǎn)企業(yè)防范融資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策建議

1規(guī)范房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理，明確融資結(jié)構(gòu)目標(biāo)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，為了更好落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)控制，首要任務(wù)就是明確融資結(jié)構(gòu)目標(biāo)。在確定融資結(jié)構(gòu)目標(biāo)過程中，需要結(jié)合行業(yè)整體情況，例如我國(guó)調(diào)控相關(guān)方針、市場(chǎng)需求等，盡可能規(guī)避系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)造成的影響。另外，對(duì)于部分非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，需強(qiáng)化企業(yè)自身內(nèi)部管理水平，與企業(yè)本身融資需求相結(jié)合，對(duì)融資的渠道進(jìn)行分類，從而確保創(chuàng)建更具針對(duì)作用的融資結(jié)構(gòu)。例如，減小企業(yè)杠桿率就是目前比較理想的方案，其不僅可以對(duì)銀行貸款的融資結(jié)構(gòu)予以優(yōu)化，同時(shí)可以避免產(chǎn)能過剩，更好的利用資本市場(chǎng)，并且更加深入的挖掘股權(quán)融資的優(yōu)勢(shì)。我國(guó)在2016年，由國(guó)務(wù)院頒布了企業(yè)降低杠桿率的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，多方面對(duì)融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行了優(yōu)化，尤以優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)內(nèi)容，大力倡導(dǎo)股權(quán)融資。

2創(chuàng)新融資與規(guī)劃，構(gòu)建多元化的融資規(guī)模

當(dāng)明確融資結(jié)構(gòu)的目標(biāo)以后，就需要構(gòu)建多元化的融資渠道以降低風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要沿用傳統(tǒng)融資渠道，同時(shí)也需要拓寬并發(fā)展新的融資方法，如海外融資、設(shè)立基金、房產(chǎn)信托等。然而上述融資方法仍各具優(yōu)劣，由風(fēng)險(xiǎn)分散思路分析，可嘗試整理并分類融資方案，將較為類似或相近的方案歸納總結(jié)形成組合，從而更好的分散風(fēng)向。多元化的融資模式與房地產(chǎn)企業(yè)本身融資結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，例如，貸款即是銀行經(jīng)常運(yùn)用的一種融資方法，目前房地產(chǎn)企業(yè)普遍使用該方法，因而我國(guó)在管控房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，就可以借助該模式，調(diào)控銀行貸款利率等使企業(yè)融資成本發(fā)生改變，亦或調(diào)控銀行宏觀政策，以此減少房地產(chǎn)企業(yè)得到銀行方面的融資，削弱資金鏈。那么，一旦房地產(chǎn)行業(yè)能夠構(gòu)建多個(gè)融資渠道，不但讓融資結(jié)構(gòu)更具彈性化，同時(shí)也會(huì)減弱融資風(fēng)險(xiǎn)，獲取更加穩(wěn)定的資金來源。

3增強(qiáng)融資風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系

第一，房地產(chǎn)行業(yè)需形成以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為根本的融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。該預(yù)警的形成能夠?qū)︼L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面監(jiān)控，同時(shí)獲取更加完善的信息反饋。而針對(duì)的目標(biāo)則為項(xiàng)目實(shí)施期間風(fēng)險(xiǎn)源指標(biāo)，例如資金是否充足、是否具備盈利能力、經(jīng)營(yíng)管理水平等。而信息反饋的內(nèi)容則為相關(guān)指標(biāo)，通過對(duì)信息進(jìn)行整合分析，得到風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警報(bào)告，從而做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。同時(shí)，可創(chuàng)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，把企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)及可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)變量帶入該模型，由此初步評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)情況。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷改進(jìn)并完善內(nèi)部控制管理體系，其也是對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的補(bǔ)充。可從以下兩方面入手：（1）改進(jìn)并完善內(nèi)部控制制度。房地產(chǎn)行業(yè)可由內(nèi)部環(huán)境、監(jiān)督、活動(dòng)控制、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、信息溝通這五方面入手，創(chuàng)建由主管領(lǐng)導(dǎo)直接管理的部門，同時(shí)對(duì)管理流程進(jìn)行不斷優(yōu)化，從而提高管理質(zhì)量。另外，創(chuàng)建良好的企業(yè)文化氛圍，從而為內(nèi)部控制奠定基礎(chǔ)。（2）改進(jìn)并完善內(nèi)部審計(jì)制度。應(yīng)保持審計(jì)部門的獨(dú)立性，實(shí)施垂直化管理，以便其可以更加及時(shí)的發(fā)揮融資成本、進(jìn)程等督查職能，針對(duì)可能出現(xiàn)的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行細(xì)致分析，同時(shí)將信息反饋至融資部門，方便其盡快制定相應(yīng)預(yù)防、管理方案。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講，融資風(fēng)險(xiǎn)始終存在，同時(shí)具有多變性，唯有提高企業(yè)內(nèi)部管控能力才可降低風(fēng)險(xiǎn)影響，保證企業(yè)利益。

四、結(jié)語

總而言之，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，融資工作即便面臨較大的問題，同時(shí)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作也必須要進(jìn)行改革與創(chuàng)新。在這一情況下，房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須要主動(dòng)更新思想觀念，樹立融資風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，真正把握好國(guó)家政策動(dòng)向，科學(xué)制定融資工作規(guī)劃，進(jìn)一步拓展融資模式，實(shí)現(xiàn)融資渠道的多元化，從而真正破解融資困局。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃楨房地產(chǎn)企業(yè)融資管理問題研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019，（13）：192+194

[2]葛愛斌房地產(chǎn)企業(yè)融資困境及對(duì)策研究[J].納稅，2019，13（12）：147～148

[3]劉麗新房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新融資策略研究[J].北方經(jīng)貿(mào)，2019，（04）：105～107

[4]張穆房地產(chǎn)企業(yè)融資問題研究[J].現(xiàn)代商業(yè)，2019，（07）：51～52

作者簡(jiǎn)介：

蔣旻，供職于共青城萬利興實(shí)業(yè)有限公司。