淺談土地登記管理中常見(jiàn)的問(wèn)題及其對(duì)策

劉小莉

土地登記管理是地籍管理過(guò)程中的重要環(huán)節(jié)，是進(jìn)行土地管理的重要基礎(chǔ)和前提。土地登記管理對(duì)于完善土地制度、明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系、明確產(chǎn)權(quán)糾紛以及約束市場(chǎng)行為等具有十分重要的作用和意義。但由于在我國(guó)土地登記制度的實(shí)行時(shí)間較短，使得土地登記管理工作仍然有待完善，在土地登記管理過(guò)程中仍然存在著一定的問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在，會(huì)在很大程度上影響土地登記管理作用的發(fā)揮，因此，我們應(yīng)全面、深入的分析土地登記管理中的常見(jiàn)問(wèn)題，并積極采取有效對(duì)策解決問(wèn)題，提升土地登記管理的水平和效果。

1、土地等價(jià)管理中常見(jiàn)的問(wèn)題

（1）法律法規(guī)不完善，法律效力不明確

目前，在土地登記管理過(guò)程中，主要以《土地登記規(guī)則》為主要依據(jù)，但《土地登記規(guī)則》屬于原土地管理局下發(fā)的規(guī)范性文件。在2008年，國(guó)土資源部以部門(mén)規(guī)章的形式出臺(tái)了《土地登記辦法》，但無(wú)論是《土地登記規(guī)則》還是《土地登記辦法》都屬于規(guī)范性文件，沒(méi)能上升到法律層面，使其法律效力不明確，在土地登記管理過(guò)程中，一旦遇到問(wèn)題，很難通過(guò)以上兩個(gè)文件解決矛盾與糾紛。這既影響了土地的保護(hù)，也給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了十分不利的影響。近年來(lái)，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，土地的價(jià)值與日俱增，這使得人們對(duì)保護(hù)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)益的重視程度不斷提升，這使得《土地登記規(guī)則》以及《土地登記辦法》這兩個(gè)規(guī)范性文件的適應(yīng)性越來(lái)越窄，亟需將其提升到法律層面。

（2）土地登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一

目前，我國(guó)有四個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)，這些部門(mén)都屬于國(guó)家行政管理部門(mén)。除此之外，縣級(jí)以下的地方政府規(guī)定的部門(mén)也能夠作為不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)。這使得我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)較多，并且登記狀況存在著不統(tǒng)一的現(xiàn)象，管理也比較混亂，管理問(wèn)題較多，這些都給土地登記管理工作帶來(lái)了十分不利的影響。例如，針對(duì)不同的用途的農(nóng)用地的登記，我國(guó)通常都會(huì)應(yīng)用不同的管理法進(jìn)行登記，并由縣級(jí)以上人民政府對(duì)集體所有制單位與個(gè)人依法適用的國(guó)有土地進(jìn)行登記并核發(fā)證書(shū)，這種對(duì)農(nóng)用地進(jìn)行分頭登記管理的方法會(huì)在很大程度上影響土地登記工作的效率。

（3）市場(chǎng)與政府職能界定不清晰

目前，我國(guó)在土地登記管理方面尚未形成完整、有效的運(yùn)行機(jī)制，這使得行政、事業(yè)單位以及企業(yè)單位在很難做到相互約束以及相互支撐的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制，在進(jìn)行土地登記管理過(guò)程中，相關(guān)的職責(zé)不明確，并且缺乏行之有效的監(jiān)督管理，違規(guī)操作現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。例如，我國(guó)雖然規(guī)定土地登記應(yīng)有行政單位負(fù)責(zé)辦理，但仍有一些行政單位在未經(jīng)授權(quán)的情況下將土地登記轉(zhuǎn)移給盈利性的事業(yè)單位，由盈利性的事業(yè)單位負(fù)責(zé)辦理土地登記。除此之外，一些行政部門(mén)也沒(méi)有為應(yīng)有企業(yè)辦理的工作創(chuàng)造有利條件。這些都會(huì)在很大程度上影響土地登記管理工作的開(kāi)展，也不利于土地交易市場(chǎng)的發(fā)展。

（4）難以發(fā)揮土地信息的應(yīng)用價(jià)值

土地管理工作需要以土地登記為基礎(chǔ)，通過(guò)土地登記使國(guó)家能夠及時(shí)的了解和掌握土地信息情況，進(jìn)而根據(jù)土地信息情況來(lái)對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行有效的監(jiān)管。這使得土地登記管理顯得尤為重要，要想確保土地登記的客觀性與及時(shí)性，需要應(yīng)用先進(jìn)的土地登記技術(shù)，先進(jìn)的土地登記技術(shù)還可以在很大程度上提升土地登記的公信力與權(quán)威性。因此，作為國(guó)土部門(mén)，應(yīng)注重技術(shù)的更新與應(yīng)用，但在很多地區(qū)的土地登記過(guò)程中，依然沿用傳統(tǒng)的等級(jí)技術(shù)，先進(jìn)的土地登記軟件沒(méi)能得到有效的應(yīng)用，這在很大程度上影響土地登記的效率。導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因在于資金投入不足，并且相關(guān)工作人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高，無(wú)法應(yīng)用現(xiàn)先進(jìn)的等級(jí)技術(shù)進(jìn)行等級(jí)，只能采用傳統(tǒng)的手工等級(jí)方法。除此之外，部分地區(qū)雖然應(yīng)用了先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行土地登記，但沒(méi)能實(shí)現(xiàn)土地信息的共享，導(dǎo)致土地市場(chǎng)信息存在一定的滯后性。

2、提升土地登記管理水平的對(duì)策

（1）提升土地登記制度的立法層次

加強(qiáng)土地產(chǎn)權(quán)登記法律制度的建設(shè)，提升土地登記制度的立法層次，這是保障土地登記管理的重要基礎(chǔ)，這對(duì)于提升土地登記的公信力與權(quán)威性具有十分重要的意義。我國(guó)之前出臺(tái)的《土地登記規(guī)則》以及《土地登記辦法》這兩個(gè)規(guī)范性文件雖然具有一定的法律效率，但隨著土地市場(chǎng)的發(fā)展，這兩個(gè)規(guī)范性文件以及難以滿(mǎn)足目前土地登記管理的需要，因此，相關(guān)部門(mén)應(yīng)注重制定《土地登記法》，以法律的形式明確規(guī)定土地登記機(jī)關(guān)的責(zé)任與義務(wù)、規(guī)定土地登記的相關(guān)程序等，使土地登記管理能夠得到有效的法律保障，使土地登記管理更加規(guī)范。

（2）明確劃分政府與市場(chǎng)的職能

我國(guó)法律明確規(guī)定土地登記的主管部門(mén)是縣級(jí)以上國(guó)土資源行政主管部門(mén)，因此土地登記機(jī)關(guān)應(yīng)充分發(fā)揮自身的管理職責(zé)與監(jiān)督職責(zé)，制定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)章與政策。而事業(yè)單位需要依法開(kāi)展行政單位委托辦理的相關(guān)業(yè)務(wù)。中介機(jī)構(gòu)需要做好地籍測(cè)量工作以及土地登記的代理工作等。這樣一來(lái)，各個(gè)實(shí)體之間能形成一個(gè)高效運(yùn)行的機(jī)制，并且在此機(jī)制之中，各個(gè)實(shí)體之間能相互制約，并且可以相互促進(jìn)，進(jìn)而保障土地登記管理工作的順利開(kāi)展。

（3）構(gòu)建科學(xué)的土地登記制度體系

積極完善社會(huì)服務(wù)制度、業(yè)務(wù)執(zhí)行制度以及管理制度。社會(huì)服務(wù)制度是指利用土地登記資料來(lái)實(shí)現(xiàn)土地信息資源的共享。業(yè)務(wù)執(zhí)行制度是指按照法律法規(guī)來(lái)處理相關(guān)業(yè)務(wù)，使土地登記更加有序，更具權(quán)威性。管理制度是指通過(guò)制定相關(guān)管理規(guī)定，保障土地登記管理工作的順利開(kāi)展，這不僅有助于提升土地登記管理的公信力，而且能保障土地登記管理的質(zhì)量。要不斷加強(qiáng)對(duì)以上三相制度的完善，積極構(gòu)建科學(xué)的土地登記制度體系。

土地登記管理具有十分重要的作用，因此，我們應(yīng)全面、深入的分析土地登記管理中存在的問(wèn)題，并積極采取有效的對(duì)策提升土地登記管理的質(zhì)量。

（作者單位：727300陜西省延安市黃陵縣自然資源局）