房地產開發成本核算方法及成本控制對策分析

張麗靜

摘 要：近幾年來，隨著我國房地產企業的快速發展，國家對于房地產采取了一系列的調控手段和長久機制，這就要求房地產企業必須根據相關的政策加大開發過程中的成本核算和成本控制，改變以往的管理機制，健全成本核算與控制體制，使得房地產企業能夠得到長久發展，獲得更多的經濟效益?；诖?，本文對房地產開發成本核算方法及成本控制對策進行研究，以供參考。

關鍵詞：房地產開發;成本核算;成本控制;策略研究

近年來，隨著房地產行業的指數態勢發展，迅速促進了我國房價水平的提升。因此，國家出臺了有關調控房價的相關措施，雖然大大地提升了我國人民的幸福生活指數，但是也對我國房地產開發企業的利潤進行了壓縮。所以，房地產企業為了保持企業的良好發展，房地產企業對企業的成本核算管理的要求越來越嚴格。尤其是房地產企業的回款周期比較長，容易出現財務風險。

一、房地產開發成本核算與成本控制間的關系

房地產開發過程中，成本控制主要要求房地產企業采用科學的管理方法，對成本開發資金進行合理的控制與監督，使得開發成本能夠在一定的可控范圍之內，從而降低企業的成本管理工作。在房地產項目開發過程中國，正確的對開發成本進行核算，明確開發項目的成本內容，將對房地產企業降低開發成本，提高企業效益有著重要的意義。在房地產開發企業的成本核算過程中，如何增加房地產企業的經濟效益，就需要房地產企業建立嚴格的財務管理制度，準確核算出項目的開發成本，從項目開發過程中的各個項目，如水電管理、成本分攤管理、項目的配套建設等等，都需要房地產企業進行合理的成本核算和成本控制。

二、房地產開發企業成本核算及成本控制中存在的問題

（一）會計人員對于稅法中關于成本的規定不熟悉或者混淆，影響企業稅收籌劃

房地產企業的成本會計核算問題比較難，很多會計人員在工作中都會出現誤差。而且成本核算對于稅收籌劃的作用是非常巨大的，因此，如果在成本核算工作上不夠精確會給企業帶來一定的稅收籌劃誤差。在這一層面上看來，成本核算問題的作用與稅收籌劃的作用是等同的。但是目前我國大部分房地產開發企業的財務人員對這一部分財務工作都不是很了解，會造成多抵成本的情況。

（二）銷售收入標準不明確

現階段，雖然房地產開發企業已取得顯著進步，但是銷售收入標準仍不統一，實踐證實，在工程建設過程中，成本是遠超確認收入的，很多企業也沒有對其進行嚴格的監督。而且，應收款項和預收款項也沒有及時納入收入范圍內。房地產開發企業產品價值較高，若使用分期付款的方式，就會出現逾期不付款的情況。另一方面，在確認銷售收入時，相應標準應是交易實質，但是從當前來看，仍有很多企業不了解交易實質的作用，加之多將工作重點放在資金的回收上，影響著企業經濟效益的提升。

（三）成本控制制度不夠完善

從目前我國房地產企業的成本管理現狀分析來看，大部分的房地產開發企業沒有使用精細化的成本管理方法，在對成本管理的過程中沒有完善的成本控制制度與規范來作為依據，雖然有些房地產開發企業建立了比較健全的成本管理機制辦法，但是在日常的生產與經營中，并沒有按照規范的標準與流程進行有效的執行，使得企業中的成本管理工作流于形式，沒能夠將其自身的作用充分發揮出來。另外，還有部分的房地產開發企業沒有對具體的崗位采用績效的管理機制，使得員工對工作沒有積極性，認為工作量多與工作量少，做得好與做得壞都是一樣的待遇。

三、房地產開發成本核算與成本控制建議

（一）完善成本控制體系

在房地產項目的開發過程中，對于成本核算及成本控制應設立一個專門的審計和控制部門，做到相關工作由專職部門負責，使得整個的房地產項目由專一的部門進行成本控制和成本核算。對于能夠促進企業發展的員工進行適當的獎勵，對于拖累企業發展的則給予懲罰，從而控制好房地產企業的人力成本，為企業的發展提供保障。

（二）加強信息披露的及時性和全面性

在房地產開發企業的會計核算工作中，會計信息的披露質量和會計核算工作效率有著直接關系。在房地產開發過程中，土地成本占總成本的重要地位，所以在披露會計信息時，應增加土地儲備信息，因為土地儲備的多少，反映著企業的發展趨勢，只有擁有優勢的土地資源，才能給企業帶來巨大利潤。所以，企業在制作財務報表時，需要附帶土地儲備、獲得成本等信息。在制作現金流信息報表時，以項目為單位，披露開發過程中的費用支出、收入情況。通過相對全面、準確的信息流量，增強信息的實用性。另一方面，加強對風險信息的披露，由于房地產具有投資大、風險大、建設周期長等特點，因此在工程項目建設時，需要重視風險信息的披露。通過對質量保險金的建立，為商品質量提供可靠條件。企業結合項目的風險特征，將提取的保險金納入開發成本中，提高風險應對能力。為保證信息披露的全面性，還要在財務報表中增加風險提示，真實的顯露企業的潛在風險，提高風險透明度。

（三）運用有效的成本管理技術

企業要采用清單報價的模式進行日常的生產與經營，清單報價模式能夠有效地反映出房地產開發企業的整體管理水平，對部分實際消耗成本的部分也能夠清晰地體現出來，這與定額模式下的預算成本有很大的差別。工程量清單模式是一種與國際管理相接軌的計算模式。另外，要采用戰略成本管理的方法，從企業的全局出發，結合企業的總體發展戰略而制定。在科技水平不斷進步的今天，房地產開發企業還可以利用計算機信息技術來幫助企業實現成本管理，利用電子信息技術來實現成本管理的科學化，有效提升企業現代化管理的進程。

（四）完善房地產成本核算項目

在房地產項目開發過程中，建立房地產開發項目的成本核算方法和成本核算規范將是解決項目開發過程中成本核算存在問題的關鍵。在房地產企業的核算過程中，為了能夠使得相關項目的成本核算方法為以后的項目開發提供一定的參考作用，在成本核算過程中就需要建立完善的核算規范，制定完善的規章制度，從而保證房地產開發企業在開發工期內使得成本核算有序進行。

（五）提高會計核算人員的綜合素質

現階段，我國房地產開發企業越來越趨向于多元化，這就對會計核算人員的工作能力和素養提出了更高、更嚴格的要求。要想提高會計核算工作效率，就要做好核算人員的教育培訓，結合企業的實際情況，構建一支專業素養高、復合型的會計核算隊伍，從而提高會計核算水平，推動會計核算工作開展。在企業培訓會計核算人員的過程中，要結合時代的發展要求、會計核算特點，制定科學、合理的培訓計劃，拓展工作人員知識面，提高專業技能。

四、結束語

綜上所述，受現行體制影響，房地產開發企業在市場經濟中占據的地位越來越重要，會計核算作為企業財務管理的重要組成，直接影響著房地產行業發展。日常工作中，只有完善會計核算管理體系，明確銷售收入標準，合理設置會計科目，加強核算人員的業務培訓，及時披露會計信息，才能發揮會計核算職能，提高會計核算工作水平，推動房地產開發企業安全運行和發展。

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