房地產(chǎn)土地估價市場中的風險及預防研究

鄭丹鳳

【摘要】隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，城市化建設加大，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展成熟的同時，競爭也越來越激烈，其中，房地產(chǎn)土地估價也得到更多的重視。土地估價市場受國家政策調(diào)控、經(jīng)濟發(fā)展、地域差別等不確定因素的干擾，直接對土地估價準確性造成影響，同時因房地產(chǎn)的發(fā)展，使得土地估價市場得到廣泛推廣，這就要求估價管理和估價技術不斷更新，以便能夠適應市場的需求，降低風險的存在。本文通過對房地產(chǎn)土地估價市場的風險因素進行分析，規(guī)整預防對策，減少房地產(chǎn)土地估價市場風險，并提出相應對策，便于行業(yè)參考。

【關鍵詞】房地產(chǎn)? 土地估價市場? 風險? 預防措施

伴隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，成為炙手可熱的經(jīng)濟型行業(yè)，各開發(fā)商在經(jīng)濟利益的驅(qū)使下進行大量建設投資，推動了土地市場估價的興起和發(fā)展。房地產(chǎn)土地估價市場受較多因素影響，動態(tài)變化性大，政策對其也有相關影響，為了增加投資的安全性，降低風險，需要加強房地產(chǎn)土地估價市場的管理和規(guī)范。

一、房地產(chǎn)土地估價市場中的風險現(xiàn)狀

（一）評估人員的技術風險

隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，國家出臺了一系列相關政策對其進行調(diào)控，但是在實際土地估價的現(xiàn)場，土地估價的流程不一定是按照相關規(guī)則去進行，舉例，在對房地產(chǎn)進行抵押估價時一般采用的都是市場比較法，土地估價過程中選取的參照物和市場環(huán)境很重要，其中還需要估價師依據(jù)自身專業(yè)能力對相關影響因素進行判斷和修正，如若估價師出現(xiàn)問題，不能夠按照估價原則進行操作，采用不合理的程序和對比參照物，將直接影響土地估價結(jié)果，造成土地估價報告中的估價錯誤風險。對比其他國家，我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)起步較晚，相對來說累積的相關資料較少，這就要求我國土地估價市場對土地價格分類變動指數(shù)、市場基準收益水平等資料進行大量收集，為土地市場估計提供參考依據(jù)。

（二）房地產(chǎn)環(huán)境下的政策風險

隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟效益的產(chǎn)生，使得開發(fā)商在追求利益的時候，對房地產(chǎn)建設進行大量開發(fā)和投入，國家為了宏觀調(diào)控，采取相關政策進行約束，主要的政策包括產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策。任何政策在對估價市場進行調(diào)控的時候都將影響估價方式方法的變化，比如，現(xiàn)在城市化建設擴大，農(nóng)村拆遷補償大面積存在，不能正確使用估價方法，沒有合理的界定標準，補償問題產(chǎn)生較大分歧，容易激發(fā)矛盾。另外估價人員和估價機構(gòu)在進行估價操作時，如果不能將農(nóng)民土地劃撥征收進行全面了解，同時對政策背景和政策預期掌握不全面，直接會導致在房地產(chǎn)價格評估操作中產(chǎn)生很多不確定性因素，影響估價的準確性。

（三）虛假材料風險

土地評估最重要的基礎就是誠信，一些委托方為了收益最大化，在對房地產(chǎn)進行估價操作時，提供虛假信息給評估機構(gòu)，違法操作，欺騙評估師，如果這種情況屬實，雙方均要付相關的法律責任，同時評估機構(gòu)也將面臨巨大風險。為了避免以上情況的發(fā)生，委托方提交的相關房地產(chǎn)信息資料需要評估機構(gòu)對其進行真?zhèn)伪鎰e，這種真?zhèn)蔚谋鎰e能力需要長期實踐累積，目的是為了能準確對信息進行判斷。

（四）經(jīng)濟活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風險

經(jīng)濟活動主體主要指的是在估價目的的條件下，與估價對象相關的房地產(chǎn)利益各方。比如，房地產(chǎn)投資中涉及到的全部投資人，未來債權(quán)人、政府利益;進行抵押貸款時涉及到的所有借款人、銀行人、擔保人等相關各方利益。在抵押貸款時，如果房地產(chǎn)的估價結(jié)果和市場價值存在偏差較大，對相關的經(jīng)濟活動主體一定會產(chǎn)生影響，另外在抵押貸款進行估價時，過高估價會使借款人在未來償還時無法得到保障，金融機構(gòu)在對貸款回收時無法得到保障，進而產(chǎn)生壞賬、呆死賬的情況發(fā)生。

二、房地產(chǎn)土地估價市場中的風險預防措施

（一）提高估價人員的自主性，增加技術風險保障

房地產(chǎn)利益涉及多方面，對評估機構(gòu)和評估人員要進行職業(yè)道德培訓，規(guī)范估價市場制度，嚴格按照國家標準政策執(zhí)行，同時還要求估價人員不斷進行自身學習提升，加強土地估價市場制度的完善，建立估價的公正性，同時做好相關記錄，建立誠信機制，依據(jù)交易記錄對相關估價人員進行評級和獎懲。

（二）加強政策變遷的預防措施

即便我國房地產(chǎn)得到了空前發(fā)展，但隨之而來的房地產(chǎn)市場的估價在政策、法律、業(yè)規(guī)上還是存有差距，估價隨著房地產(chǎn)發(fā)展對應的政策調(diào)控、法律變更一定要及時了解并進行調(diào)控，即使要估價的土地處在一個不確定因素較多的環(huán)境中，也能讓估價人員在法律、政策市場變化的同時進行及時調(diào)整，降低政策風險。

（三）提高房地產(chǎn)估價行業(yè)的誠信建設

房地產(chǎn)估價行業(yè)基本隨著時代更新變化，已經(jīng)注意到誠信經(jīng)營的重要性，尤其是對待品牌長期建立和發(fā)展的基礎上，大的品牌為了妥善經(jīng)營對誠信要求更為嚴格，會嚴格審核委托方遞交的房地產(chǎn)信息，依據(jù)專業(yè)進行判斷，其中存在誠信危機的大多是小型估價機制，為了利益，鉆制度和法律的漏洞，最根本原因是中國房地產(chǎn)估價市場起步晚，相關的制度、法律還在完善中，誠信監(jiān)督機制也不健全，有待加強，這就要求我們不斷對房地產(chǎn)估價人員和估價機構(gòu)建立完善的誠信檔案，建立失信懲戒機制和信用公示制度，對待不良行為的發(fā)生，警告公示，避免上交虛假資料和利益的不合理分配，從而提高市場估價的準確性，預防虛假材料導致的誠信風險。

（四）提高評估機構(gòu)職業(yè)責任保險，規(guī)避風險

為了避免和杜絕與相關房地產(chǎn)利益各方的投機取巧，增強評估人員的責任意識，降低評估風險，評估機構(gòu)和評估人員在進行估價時可以投保職業(yè)責任保險，當委托方利益因評估人員或者評估機構(gòu)的過失產(chǎn)生的利益損失，本由估價機構(gòu)進行賠付時，保險公司會承擔其中的部分賠償金額。通過職業(yè)責任險，能有效保障委托方的利益損害，提高評級機構(gòu)信譽度，減少市場風險。

三、結(jié)束語

通過對房地產(chǎn)估計市場風險的分析，可以有效的促進估價市場的機制建立健全，增強估價市場的抗風險能力，促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，綜合分析，提高房地產(chǎn)估價市場對風險的預防對策是健康持續(xù)推進房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的基礎。

參考文獻：

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