房價暴漲已成歷史，但部分地方仍有上漲空間

演講人/黃奇帆

7月13日，在一次論壇上，重慶市原市長、中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆就“如何判斷房價的走勢？哪些城市的樓市仍有投資價值？未來十年中國房地產會如何重新洗牌”等問題給出了自己的判斷。

中國房地產的市場規模有多大？

今后十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下，趨勢性的總量縮減。

在過去的20年，中國房地產每年的新房銷售交易量差不多從1億平方米增長到17億平方米，翻了四番多。

那么今后的十幾年會怎么走，是保持現狀還是繼續每5年、10年還要翻一番，17億平方米變成30億平方米、34億平方米？

我的判斷是今后十幾年，中國每年的新房交易量，不僅不會總量增長翻番，還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長、負增長。十幾年以后，每年房地產的新房銷售交易量可能下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。

因為1998年到2008年，每年增長25%左右，三年能夠翻一番，十年翻了三番；2008年到2012年，每年增長15%左右，五六年翻一番；2012年到2018年，大體上維持在6%-7%的區間，增幅進一步下降，去年增長率是1.8%。

這也意味著今后十幾年的房地產業發展趨勢是逐漸萎縮，當然這個萎縮不會在一年里面大規模萎縮百分之二三十，而是有十幾年的過程，逐步往下降，十幾年后每年的竣工銷售量下降到10億平方米以下。

總量萎縮后，中國房地產建設的重點地區在哪里？

過去十幾年的狀態，不管是沿海發達地區，還是中西部地區；不管是大城市、中城市，還是小城市、區縣城市，到處都是房地產，是個全民造房運動的時代。

從現在開始到往后的十幾年，房地產不會出現四面開花、全面發熱的狀態，但是房地產還會有熱點。這個建設量、生產量主要體現在三個熱點地方。

一個是中心城市。所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如廣東除了省會城市廣州之外還有同等級中心城市深圳。

第二個就是大都市圈。超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈里的那些中小城市會成為房地產發展熱點。

第三個熱點地區是城市群。城市群里的大中型城市往往也會是今后十幾年房地產開發的熱點。我們國家人口在50萬以下的城市叫小城市，50萬-100萬的叫中型城市，100萬-500萬的是大型城市，500萬-1000萬人口的特大型城市，1000萬人口以上的叫超級大城市。

這里面有一個什么動力呢？在中國各個省的省會城市大體上發展規律都會遵循“一二三四”的邏輯。所謂“一二三四”，就是這個省會城市往往占有全省土地面積的10%不到，但它的人口一般會占全省總人口的20%，GDP有可能占到全省的30%，不論是公共服務還是市場化服務業會占到全省總GDP的40%。

從這個意義上講，現在近10個跨入1000萬的國家級超級大城市，根據這些省的經濟人口規模去算，它們都有人口持續增長500萬以上的可能。只要人口增長了，城市住宅房地產就會跟上去。

所以說人口在1000-2000萬中間有一批城市還會擴張，人口過了2000萬的，這個超級大城市自身的核心圈已經密密麻麻地碰到天花板了，它的發展將集中表現在大都市圈。

大都市圈不是一個行政范圍，而是它的經濟輻射范圍，一般會有1.5萬-2萬平方公里。大體上50公里-70公里的半徑繞一個圈就構成大都市圈，這個大都市圈里會有一些中小城市，單獨發展一般不構成熱點，但是一旦進入大都市圈發展，這些中小城市會加快發展。

以超級大城市為中心的城市群，一般是四五百公里半徑范圍內的城市構成城市群。相隔太遠的城市之間不構成城市群，比如上海和天津沒有城市群的關系，但是上海、南京、杭州、蘇州構成了長三角的城市群。城市群里的大中城市會加快發展、會互動、會資源優化配置。

總之，盡管今后十幾年中國房地產開發交易年度的規模不會再翻番，但在省會城市及同等級區域性中心城市、都市圈中的中小城市和城市群中的大中型城市三個熱點地區仍有上漲空間。

決定房價走勢的三個因素

1998年，全國城市新開發房屋的平均交易價格是每平方米2000元，2018年全國平均上漲到了8800元，這是東中西全國城市房屋開發每平方米的均價，10年翻一番，20年翻兩番。

如果當地比當地，那么不管是東部，還是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房價均價1000多元，2017年到了10000元以上。沿海地區，比如北上廣深等熱點的一線城市房價基本上漲了8倍，有的地方甚至漲了10倍以上。

在部分一線城市，家庭收入三四十年不吃不喝也買不了一套房，房價收入比在世界來說是最高的。

過去十幾年，中國的房價跟房地產的開發量、生產量是相同的趨勢，都是持續翻番的狀態。支持這個狀態的原因是什么呢？

第一個原因就是商品的供求關系。過去十來年，中國房地產是供不應求的，人均從10平方米往20、30、40平方米的這個過程是短缺經濟下補短板的過程，所以強烈的改善需求規模支撐它越造越多。在越造越多的過程中還供不應求，就造成房價不斷往上漲，等等。

第二個原因和貨幣有關，通貨膨脹是貨幣現象。中國的M2從2004年開始，整整十幾年左右呈現兩位數增長。我們的M2今年6月份到了190多萬億，去年180多萬億。而在2004年的時候，M2其實就是20多萬億。

十幾年的時間，M2翻了三番，也漲了8倍。這當然會影響社會經濟。很幸運，房地產成了M2超出增長的一個吸收器，使得整個社會商品的物價指數增長平穩，但房價卻飛速上漲，這也是通貨膨脹的現象。

第三個原因就是受國際經濟危機的沖擊。比如美國房地產大漲的時候，也會拉動世界經濟一起往上走；美國出現金融危機或者匯率大幅度的起伏，也會對中國市場帶來沖擊。中國經濟增長的過程，也會吸引外資投資或購買中國的房地產。

物價、房價是和這三個因素相關的，根據這個觀點預測未來，在房地產供求關系方面，盡管局部還會有供不應求，但是總體來看，供不應求的時代結束了，已經進入到總量過剩的階段。

從通貨膨脹看，我國M2已經到了190多萬億，這兩年國家去杠桿、穩金融已經做到了讓M2的增長率大體上等于GDP的增長率加物價指數。這幾年的GDP增長率百分之六點幾，物價指數加兩個點，所以M2在今年1-6月份是8.5。可以預判，今后十幾年，M2增長率基本上與GDP增長率加物價指數，保持均衡的增長。

而中國的GDP今后十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，也不會超過GDP的增長率，一般會小于老百姓家庭收入的增長率。

總之，中國的城市化還在發展過程中，城市化率還有10%的增長空間。城市群、大都市圈、國家中心城市、超級大城市還在發展中，中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，房價不會出現大幅度的往下墜落，沒有這個經濟基礎；但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番過去十幾年的那種歷史性現象。

今后十幾年，房價會趨于平穩，既不會大跌，也不會大漲。