拍賣房屋的轉移登記

某市不動產登記機構詢問：現我單位遇到一起業務：某公司因營業執照被吊銷，已成立清算小組開始進行清算，清算中將公司房屋拍賣以償還債務。現在清算小組協助買受人來我單位辦理轉移登記，申請人只提交了成交確認書，而無法提供法院出具的拍賣成交裁定書。此外，該房屋上還設有抵押權，我們在受理時通過詢問得知，該抵押權所擔保的債權已經得到優先受償，但是抵押權人并未前來申請抵押權的注銷登記，對此，我們應當如何辦理？可否由抵押人申請抵押權的注銷登記？

金紹達：《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》（法釋[2016]18號）第1條規定：“網絡司法拍賣，是指人民法院依法通過互聯網拍賣平臺，以網絡電子競價方式公開處置財產的行為”;第22條第2項規定：“拍賣財產所有權自拍賣成交裁定送達買受人時轉移”。所以，對于人民法院強制拍賣的，可以由買受人憑拍賣成交裁定書直接申請。企業在清算程序中拍賣企業財產的，雖然不同于人民法院強制拍賣，但只要申請人提供的登記文件符合登記申請的要求，我們可以受理。

企業營業執照被吊銷后，在沒有完成清算前，企業的法人資格并未消滅，仍然可以從事與清算有關的活動。但是此時這一企業的權利已經受到限制，因此，在申請房屋所有權轉移登記時，出賣一方不能僅由企業或清算組織申請，在申請表上應當同時加蓋企業和清算組織的印章。

設有抵押權的房屋轉讓，必須先滌除其上所設定的抵押權，因為買受人取得的應當是一個沒有負擔的權利。《不動產登記操作規范（試行）》在規定國有建設用地使用權及房屋所有權轉移登記的審查要點中，也明確了“設有抵押權的，是否已經辦理抵押權注銷登記”（9.3.4第5項），把抵押權的注銷登記作為辦理轉移登記的前置條件。所以，這一起業務必須先辦理抵押權注銷登記。

按前述規范規定：抵押權人與抵押人可以共同申請抵押權的注銷登記，債權消滅或抵押權人放棄抵押權的，抵押權人可以單方申請抵押權的注銷登記，但只有在“人民法院、仲裁委員會生效法律文書確認抵押權消滅的，抵押人等當事人可以單方申請抵押權的注銷登記”（14.4.2申請主體）。所以，本例中抵押權的注銷登記應當由抵押權人參與申請，而不能由抵押人單方申請。

抵押權一經行使，無論其債權是否全部得到清償，抵押權即告消滅。我國臺灣地區著名學者謝在全認為：“抵押權消滅后，抵押權人自負有涂銷抵押權登記之義務，法律就此雖無明文，然此應為當然之理”（《民法物權論》第684頁）。而對于登記機關來說，按目前規定，本例需待抵押權的注銷登記完成后。方可辦理轉移登記。