土地使用權分攤計算的困境與對策

李平

摘要：土地使用權面積分攤由于缺乏法律依據和統一的分攤計算規則，引發了大量矛盾和糾紛，有必要進行土地使用權面積的認識再深化及不動產統一登記精神的貫徹方面再落實，重新制定不動產登記法明確的法律手段及采用三維空間確權登記的技術手段去破解當前土地使用權面積分攤面臨的困境。

關鍵詞：土地使用權;分攤;不動產登記;困境

中圖分類號：P273 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）09-0060-61 收稿日期：2019-07-28

1土地使用權及土地使用權面積

土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人以及三資企業等符合法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括各類建設用地、農用地以及未利用地的使用權。土地使用權面積一般理解為土地在一定平面投影空間的二維度量。房屋建筑面積的各類名稱也是各自的二維度量。

2土地使用權面積分攤計算

人類活動的早期土地和房屋是“一對一”的關系，即一塊土地上只有一個房屋所有權，無所謂分攤與不分攤，房地交易往往以單獨的房契或地契交易形式存在。隨著工業時代的來臨，人口的爆炸式增長和快速積聚，一個投影面承載多個房屋成為普遍現象。有關部門為確定和表現不同層次的房屋土地使用權，土地使用權分攤應運而生。2002年國土資源部在《關于進一步加快城鎮住房用地登記發證工作的通知》（國土資發[2002]31號）中，針對樓房用地分攤難問題時提到：“對地方已有明確規定的，可繼續按規定執行。對沒有規定，且有明顯界線的住宅小區，可以按住宅小區形成的封閉界線，設立共用宗進行土地面積分攤。對開放式難以確定明確界線的住宅小區，可按樓房基座占用土地面積進行分攤，對樓房基座占用土地面積以外的公用部分土地面積可以只造冊、不登記，在造冊時，明確公用部分土地面積歸該樓房所有業主共有”。

3土地使用權分攤計算面臨的困境

3.1有房無“地”

有房無“地”主要指房屋沒有分攤的土地面積。如張某、李某、王某、趙某依次擁有同一幢但在不同層次的房屋。后由于政策允許，趙某在頂層進行了合法加建（如平改坡）。根據現行分攤規則，由于改建前4套房屋已將原宗地分攤完畢，合法加建的房屋則無地可分攤，也無法享有相應的土地使用權。

3.2分攤法理依據不足、計算規則復雜多樣

雖然國土資發[2002]31號文并沒有強制要求對土地使用權面積進行分攤，但實踐中各地仍有多數采用分攤計算的方法。常見的面積分攤模式有：面積分攤法、地份分攤法、樓價分攤法三種。具體到面積分攤計算又有三種不同方法。

3.3登記分攤的土地使用權面積過小，損害權利人利益

多數地方在進行面積分攤時進一步簡化了計算方法，只分攤了建筑物的基底面積，沒有將小區公建和配套景觀道路等占用的土地納人計算，造冊也淪為空談。導致分攤后百余平方米建筑面積的房屋，只有個位數的土地使用權面積，大大縮小了當事人的合法權利。

3.4與不動產統一的精神不符

不動產統一登記要求登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”，更重要的是要解決分散登記存在的各種弊端。土地使用權面積分攤與政府倡導的“最多跑一次改革”精神更是格格不人，導致辦事群眾仍然需要多頭申請、多頭繳費，與不動產登記“統一、便民、高效、安全”的宗旨嚴重不符。

4土地使用權分攤計算的對策

4.1各地破解土地使用權面積分攤困境的實踐

南京市自2017年6月5日起，對申請土地使用權及房屋所有權登記的，均不再進行土地使用權面積分攤，不動產權證書上記載確權登記的宗地面積。浙江省麗水市自2019年1月1日起，申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，不動產權證書上記載的土地使用權分攤面積調整登記為宗地面積;2019年1月1日前已辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，原權利證書繼續有效，申請相關登記時仍按原來的登記記載方式保持不變。

4.2走出困境的建議

一是在新制定的《不動產登記法》中明確土地使用權面積是否需要分攤。2018年9月7日，十三屆全國人大常委會公布立法規劃（共116件），《不動產登記法》位于第一類項目：條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案。自此，已經施行近4年的《不動產登記暫行條例》將升格，相關立法已經啟動。建議借此東風，在《不動產登記法》立法中對土地使用權面積是否應該分攤做出明確界定。

二是法律確定需要分攤的，應建立全國統一的規范和計算規則。土地使用權分攤涉及人民群眾的重大財產利益，應以法律文件的形式統一規定。并在宗地共有的基礎上確立具體土地分攤標準和計算規則。土地使用權面積分攤要在“準”和“穩”上下功夫，避免因不動產權籍調查差錯或計算規則的頻繁變動而引發不必要的紛爭。

三是盡早啟動基于三維空間形態的不動產登記試點。以房屋為主要存在形式的不動產在規劃、設計、建設、驗收等環節都體現在三維空間上，如權籍調查、測繪等能以三維空間的形態展現，不動產登記成果也可以三維空間的形式表現和確定。當前的不動產面積記載方法在某些特定定著物的確權登記上已經失靈，盡早啟動三維形態技術的不動產登記試點，對破解土地使用權面積分攤帶來的困擾、早日走出困境大有裨益。