聯盟的倡議VS政府的管制

作者簡介：

廖俊平，中山大學嶺南學院房地產咨詢研究中心主任。

8月1日，很多房地產經紀人微信群出現了一個帖子，內容是《關于保障經紀人休息權的倡議》，是以一個聯盟的名義提出的，不過是發在一個個人的微信公眾號上，倡議的署名也是這位個人（或者用房地產經紀行業的習慣，稱為“這位行家”）。

首先我要說，這個倡議是正確的，不僅在房地產經紀行業正確，在任何行業都正確;不僅在當下正確，在過去和未來乃至永遠都是正確的;不僅在中國正確，在世界上任何地方都是正確的。

值得一提的是：這個倡議還提出了具體的操作性建議，例如：“建議各企業在夜間（23：00-08：00）取消對經紀人信息回復時效的考核”、“夜問（23：00-08：00）有客戶向經紀人發起在線咨詢時，系統平臺友好提示客戶對經紀人休息權的保護”，這些都是熟悉了解房地產經紀人生態的業內人士才能提出的建議（雖然發出這份倡議的這位行家現在已經不是房地產經紀企業的經營者，而是以行業咨詢專家的身份活躍于房地產經紀行業）。

不過，當我借此機會立即在微信群里提出建議：請群主做個調查，看看有多少房地產經紀公司的老板贊同這個倡議。包括群主在內不止一個人馬上說：不用調查，沒一個老板會贊同。

具體這樣一個倡議是否會被老板們接受，倒并不是最關鍵的問題，我關注的是不考慮具體的倡議內容、一般而言，以聯盟名義提出的倡議能起多大的作用（先不去討論這個聯盟是否經過法定的社團登記）？早前我曾經討論過企業聯盟和行業協會的差異（《房地產經紀行業民間商會的發展路徑》，發表在2015年2月本專欄），但在討論倡議的效力時，我覺得企業聯盟和行業協會所處的地位基本上是一樣的，而這種效力我在過往的好幾篇專欄文章里面都談過：倡議是缺乏約束力的。不僅倡議缺乏約束力，企業（單個或者是多個企業共同）作出的公開承諾同樣也缺乏約束力。

房地產經紀服務行業原本就是一個市場部分失靈的行業（原因在于房地產經紀服務需求的低頻性和信息的不對稱），由于市場失靈，就導致市場的供應方（房地產經紀公司）不追求提供高質的服務，進而使得房地產經紀公司不用尋求高水平的房地產經紀人，這樣的結果就是房地產經紀從業人員的供給是過剩的，在這種情況下，房地產經紀公司的從業人員是無法向雇主提出什么要求的，所以上述保障經紀人休息權的倡議也就無從落實。

所以我一直認為，在房地產經紀行業，政府的管制是必要的（即使是美國這樣的市場經濟體制，所有的州都規定房地產經紀人需要持有本州政府發給的執照才能在本州執業），政府通過管制設置了房地產經紀人的道德標準和專業技術能力要求，一方面會使得房地產經紀行業的服務水準提高，另一方面會減少房地產經紀人的供給，這就為房地產經紀人維護自身權益提供了條件。

房地產經紀人的行業準入應該設置門檻，這幾年來已經成為行業共識，各大公司在各種場合也都多次向政府主管部門呼吁，借此機會我在這里再呼吁一次。