商業綜合體項目的全過程成本控制研究

史巖鵬

摘 要：為有效展開商業綜合體開發過程中的成本控制，本文對商業綜合體的全過程開發階段進行了劃分，梳理了各個階段的成本控制要點、內容，據此深入分析了商業綜合體項目決策階段、勘察設計階段、招投標階段、施工階段、竣工階段、營銷階段的成本控制要點和方法，以期為實際的工作實踐奠定理論基礎。

關鍵詞：商業綜合體；全過程；成本分析；成本控制

1 前言

成本控制，是企業對預先設立的成本目標，在其控制范圍內對影響成本的各項因素以及事物進行相應的預測和調控。成本控制包含兩個方面，其一為狹義上的，包含在生產階段過程中發生的以及在產品制作過程中所消耗的計劃內的成本，這種方式是最直接的也是大部分房地產企業所使用的方式；其二是廣義上的，包括了房地產企業的經營成本，這種經營成本重視企業生產經營中的各個環節，并對這些環節進行成本控制。隨著國內房地產市場的不斷發展進步，房地產開發成本控制的對象在不斷拓展，如今的成本控制增加了物業服務以及運營管理等售后的一系列方面，這就演變為了項目全過程成本控制。

2 商業綜合體項目全過程階段劃分

一般情況下，商業綜合體項目開發過程主要分為七個階段：（1）決策階段；（2）勘察設計階段；（3）招投標階段；（4）施工階段；（5）竣工階段；（6）營銷階段。

3 商業綜合體項目各階段成本控制分析

3.1 決策階段

通常，項目決策階段大體上決定了工程造價成本，是項目成本控制的首要階段，為項目決策后續工作提供可靠依據和起到總投資指導的作用。投資決策階段的成本預算控制是整個項目成本管理的源頭，在此階段的先期工作能否做好、做扎實，對項目全過程的成本控制往往起到決定性的作用。

3.2 勘察設計階段

勘察設計階段成本控制非常關鍵，它是項目周期中的第一個關鍵期，項目的投資關鍵在設計，設計的關鍵看勘察。合理科學的勘察設計結果，有助于降低項目的總成本。雖然在此階段設計成本費用較少，但它是整個項目非常重要的一個階段，成本控制思想應貫徹于全部項目周期，所以從此階段開始要進行相關成本控制，本階段成本控制就是控制勘察設計工作的成本費用。

3.3 招投標階段

招投標是項目建設階段常用的選擇建設單位的方式，該方式具有很強的競爭性，通過該方式，可以保證建設單位在確保質量、進度的同時更好地控制項目建設成本。招投標是大型建設工程項目成本控制的主要手段，通過采取合理的中標方式，選擇經濟、技術、質量可行的施工方案。根據項目本身的特點和相關國家規定要求，對該項目的勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等采購活動均應公開招標，建議委托有資質的招標代理機構組織本項目的招標工作，并嚴格按照國家有關規定進行招標工作。建設項目的勘察、設計、施工、監理、設備及其他等采購活動擬采用招標的方式為公開招標。

3.4 施工階段

作為房地產開發企業，在此階段要加強項目成本控制監督職能，控制好工程造價，最大限度減少浪費，保證企業的投資效益。工程項目施工階段體現了項目工程量大，工期長、投資大等特點，是人財物消耗的主要階段，在此期間存在著材料價格變動頻繁等諸多不確定因素，是項目成本控制最為關鍵的階段之一。為了更有效控制項目施工階段的總成本，企業要求項目有關技術人員經常性深入現場，監督施工，對項目執行情況時刻關注；特別是項目里程碑階段，即使隱蔽工程簽證也都全部參與。要求項目管理人員認真審核簽證，及時辦理簽證，既不耽誤工程進度，又不盲目簽證。

3.5 竣工階段

工程竣工結算階段為了能夠保證各項工程計算的科學合理，應該由指定部門嚴格按照結算流程進行。一般結算時需要企業工程部、財務部和合約造價部的共同參與，對竣工結算的各種文件進行審核，而且合約造價部需要對項目施工中產生的各項文件進行二審，保證項目結算的合理性。首先各部門做好結算工作計劃，保證各項合作計劃能夠按照規定計劃進行：然后對竣工結算書嚴格進行初審、復審，根據公司制定的審核制度，采取集體評議方式，對結算工作進疔審核，保證結算結果的準確；最后對結算結果進行標準化、規范化評析。同時，利用現代化信息管理手段對結算資料進行系統完整保存，從而對工程項目實現全面控制。

3.6 營銷階段

項目建設完成后，對營銷策劃階段的成本控制也是不可缺少的。主要因為：一是營銷策劃階段有廣告費用的投入，而廣告費用的開銷也比較大；二是出售商品時需要招聘員工，需要支付一定的人工費；三，是銷售價格的確定。項目建設完成后，不僅要對項目整體結構有充分的了解，還要在項目宣傳階段，選擇合適的推廣方式，保證項目的有效推廣的同時，控制項目成本。