地產中國：華夏幸福“中餐戰事”

張曉易

潮白河孔雀城銷售處內的沙盤

新中國成立70載，創造了無數奇跡，也經歷了幾輪周期。在地產界，除了經歷香港市場跌宕起伏的中海地產、萬科、恒大、融創、保利外，還有一家根植于河北的企業，擁有穿越周期的硬殼，那就是以“產業新城運營商”而聲名大噪的華夏幸福。

華夏幸福從一開始就是一家與眾不同的企業，雖被劃入房地產行業，但它依托的其實是地方政府的產業發展訴求，其發展是一篇非典型的房地產敘事。

如今在新股東中國平安的加持下，帶著產業運營基因的華夏幸福，又將譜寫怎樣的“幸福之路”。

另辟蹊徑的環京布局

1998年7月，在北京和天津之間的腹地廊坊市，華夏房地產開發有限公司成立，這是華夏幸福的前身。這是如今的華夏幸福董事長王文學第一次涉足房地產開發領域，盤下的這塊地就是后來的“華夏花園”項目。華夏地產有了不錯的開局，隨后又在廊坊和燕郊各拿一塊地。

2000年左右，中國逐步放開了對房地產企業上市的政策限制，房地產市場開始快速增長。彼時萬科上市已經九年，正開啟新一輪規模擴張，號稱“最懂北京”的天鴻寶業在上交所掛牌上市。

根植于河北的華夏幸福，那時還只是一個無名小卒，想要進軍已經競爭激烈的北京并不容易。

當年，離北京更近的燕郊房地產市場剛剛進入發展階段，香河也未駛入發展正軌。一些河北籍房企率先在兩地布局，但兩地房價尚未有明顯起色。要想做大規模，必須另辟蹊徑。

華夏幸福選擇了環京城市圈的戰略。2012年華夏幸福成立了京御地產公司，開始在廊坊市區之外的香河、大廠等地拿地，并創立了華夏幸福的住宅品牌——孔雀城。

潮白河孔雀城、大運河孔雀城、永定河孔雀城等一系列住宅項目開始在北京周邊拔地而起。2008年前后，隨著北京奧運會的臨近，環京樓市開始躁動起來。

2007年底京御地產銷售額第一次超過了廊坊地產，達到了38億元左右。而京御地產和廊坊地產加在一起的銷售額則達到70多億元，由此華夏幸福進入了高速增長期，在接下來的幾年間，銷售額從100多億，到300多億，到500多億，到800多億，直至沖過1000億元大關。

而這只是開始。

產業+地產的“固安模式”

“我愛北京天安門正南50公里”——這個出現在北京到河北省廊坊市固安縣路上的廣告標語，頗為醒目，當年一度引起眾多媒體關注。曾是河北省窮困農業縣的固安，是華夏幸福又一個重要的轉折地。

2002年-2011年間，正值房地產開發高速發展時期，據統計，此十年間全國新開工面積增速復合增長約為20%，居于歷史高位。

不甘于成為跟隨者的華夏幸福，想要角逐已經很激烈的環京房地產市場，繼續做大。而繼續在住宅地產方面發力，資源和資金都無法與已經站穩腳跟的大鱷抗衡。華夏幸福另辟蹊徑，選擇了從產業地產突圍的艱難道路。

“轉移-整合-孵化”，華夏幸福通過建設產業園區為區域發展吸引各項要素的產業地產思路，與正在謀求“以產業興縣”的農業縣固安不謀而合。最終，華夏幸福與固安縣政府簽署協議，合作開發建設固安工業園區。

盡管過程波折重重，但固安工業園區經過十多年的運營，已經成為PPP產業運營的一張名片。華夏幸福為固安產業新城構建了高科技研發制造與高端現代服務業協調發展的313產業體系，其中，新型顯示、航天航空、生物醫藥是三大高科技主導產業。

十年間，在產業新城大發展的背景下固安財政收入增長了幾十倍，從2012年的1.1億元，到2018年的86.3億元，固安產業新城的貢獻率達到70%。截至2018年底，固安產業新城累計引進簽約企業超600家，投資額近1400億元。

借助固安的成功，華夏幸福開啟產業新城的異地復制。

很快，華夏幸福再一次踏上政策東風。

2015年，政府開始頻繁提出并推動地區積極發展產業園、特色小鎮，希望利用政府與企業合作共贏的形式發展重點產業，發展產業成為政府新訴求。而產業新城的投建與運營能夠整合產業資源、發展產業鏈生態系統，促進產業升級發展，從而成為地方政府大力支持的地產發展模式。

在B2G的潮流中，在政策的東風中，“產業+地產”將是未來房企發展的一大趨勢，而在這條道路上，以產業新城PPP模式開發運營產業新城的華夏幸福已經走得很遠。

從固安1.0到嘉善2.0再到溧水3.0模式，華夏幸福的PPP模式也在不斷進化，持續助力縣域經濟發展，也不斷獲得國家各級政府和世界組織的認可。

截至目前，華夏幸福已在全國的15個核心都市圈布局產業新城，成為中國領先的產業新城運營商。

攜手平安，走幸福之路

在產業新城開發的同時，華夏幸福也在探索新業務，迭代其定位。

從去年開始到今年2月，華夏幸福兩度引入中國平安，使其成為華夏幸福第二大股東。華夏幸福的定位也開始有了轉變，那就是成為“綜合性資產管理平臺”。

在平安險資和資源的加持下，華夏幸福又將進軍新的領域。中國平安已經明確表示，未來雙方（中國平安和華夏幸福）將響應國家政策，解決社會難題，在醫療健康、養老產業等方面協同發展，聚焦長租公寓及康養服務兩大領域。

政策利好已經顯現。今年6月1日，銀保監會發布了《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》，明確保險公司通過直接投資，保險資產管理機構通過發起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產支持計劃、保險私募基金等方式間接參與長租市場。

億翰智庫認為，“金融機構參與房企經營，既優化了房企上游融資，又實現了金融機構沉淀資金的增值，兩者各取所需，相互促進。”我國房地產業已經由黃金時代進入白銀時代，將金融與房地產相結合、依靠資本和資產雙輪驅動的“金融+地產”發展模式是未來房企發展一大趨勢。

華夏幸福和中國平安的攜手，無疑為未來多元業務布局，在醫療、康養、長租業務的開拓與協同上，提供更多的想象空間。

打造“金融、產業、地產”全產業鏈，走“開發、運營、資管”一體化的新型發展道路，華夏幸福的中場戰事已經啟動。