關于住房分配貨幣化改革的探討

吳迪

[摘 要]住房體制改革已經多次被我國領導人以及相關部門指出，所以在此情況下必須大力推進并采用相關措施，促進住房分配的商品化和貨幣化，讓居民住房建設可以成為一個新的經濟增長點。我國從1998年7月開始就正式取消住房分配福利制，并開始逐漸實行貨幣化分配。本文首先分析了住房分配貨幣化的發展進程及其內涵，進而探索住房分配貨幣化保障的現狀，最后提出了實行住房分配貨幣化的相關對策。

[關鍵詞]住房分配;住房改革;住房貨幣化

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2019.18.091

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2019）18-0-02

1? ? ?住房分配貨幣化的發展進程和狀況

針對我國傳統的福利分房來說，主要由職工所在的單位和國家包下來進行投資建設，并將這樣的住房通過實物的形式分配給職工直接消費，基本上無限近似無償分配，甚至是無償分配。但是在后期出現了租不養房的弊病，所以在此情況下，我國相繼出現了4個階段的住房制度改革。

1978-1985年為第一階段，是房改的探索與試點階段。鄧小平同志在1978年提出了關于改革住房制度等方面的問題，在1978年6月，中共中央與國務院對我國基本建設工作會議的提綱進行了批轉，并在此基礎上正式宣布了實行住宅商品化的政策。1986-1993年為第二階段，是全面實施房改的階段。從1986年開始，形成了一股房改的熱潮。在1991年，國務院在6月頒布繼續進行住房制度改革，要求今后實施新房新制度。1994-1998年為第三階段，是改革綜合配套的階段。我國國務院在1994年頒布了深化住房制度改革的決定。在這項決定中，主要內容是改變住房實物分配的方式，將其變成按勞分配作為主體的分配工資方式。1998年7月起為第四階段，是實物福利分房的終結。1998年7月3日，我國下發了加快住房建設和進一步深化住房制度改革的通知，并在此基礎上明確指出了在1998年6月之后停止住房實物分配，同時逐漸開始實行住房分配貨幣化。

2? ? ?住房分配貨幣化的內涵

住房分配貨幣化，是把我國之前的暗貼逐漸轉化成為明貼的一種制度。針對住房貨幣化來說，其內容具體有4個方面。首先，在原則上根據按勞分配的原則，改變之前的平均主義無償福利分配，并使其轉變成貨幣工資分配。其次，在形式上將住房補貼從暗補逐漸改變成明補，改變之前的住房福利形式，將轉變成貨幣工資的形式用于支付住房消費，相關職工在這樣的情況下按照貨幣工資的收入直接進入到實際的市場中。再次，在分配的渠道上改變之前單位和政府的行政性分配住房，讓個人的行為通過流通渠道進行有效實現，避免相關職工在住房方面過度依賴單位和政府。最后，在分配的結構上，在很多職工的工資中，都不包含住房消費部分，把這些部分全部納入職工的實際工資中，并在此基礎上讓相關職工工資中的住房消費逐漸增加，以此有效形成住房的購買力和需求。

從短期來看，在整個新房舊房制度的轉換中，實行住房分配貨幣化是其中一個十分關鍵的環節。在一定程度上，住房分配貨幣化不但可以減輕單位和政府在住房上的經濟負擔，而且還可以更好地停止住房福利分配，使住房可以由福利分配逐漸朝著貨幣工資分配發展，并更好地實現轉軌。從中長期來看，有效實行住房分配貨幣化，可以加快住房社會化和商品化的進程，從而有效促進現行住房分配制度改革。另外，實行住房分配貨幣化，也可以進一步滿足廣大職工的住房需求。

3? ? ?住房分配貨幣化保障的現狀

3.1? ?廣東省實施住房分配貨幣化政策的現狀

在廣東省的順德市、中山市、佛山市和斗門縣，都已經實行了住房分配貨幣化，但是每個市和縣的具體做法都大不相同，在此情況下取得了十分豐富的探索經驗。特別是廣州市，在有效實行住房分配貨幣化之后，極大推動了全省的房改工作。

3.2? ?上海市實施住房分配貨幣化政策的現狀

針對上海市來說，現今已經逐漸建立了租住房制度，該制度主要以租金補貼為主，以實物配租為輔。同時在市區的兩級財政補貼中，總共達到1 500萬元，解決了大約1 300多戶低收入家庭的住房問題。住房制度把落實貨幣化分房政策作為重點，并得到了有效推進，同時對于所有層次的住房供應體系來說，更有利于改善人們的住房條件。同時，落實貨幣化分房政策的落實也可以更好地適應居民消費結構升級的規律，調動每個人住房消費的積極性，并不斷擴大內需。

4? ? ?住房分配貨幣化改革需要完善的問題及推行時面臨的困境

4.1? ?住房分配貨幣化改革需要完善的問題

4.1.1? ?單位間存在不平衡

對于單位來說，貨幣化資金最重要的來源就是單位的稅后盈余公積，住房貨幣化的程度直接受到利益多少以及效益好壞的影響，所以在這樣的背景下，在各個單位之間逐漸形成了不平衡的住房分配貨幣化。

4.1.2? ?現行模式依然沒有脫離分房體制

在實際對分房貨幣化進行改革時，在觀念上并沒有切斷單位和職工之間的住房臍帶關系。具體體現在很多單位對職工進行住房補貼時，并沒有將其列入工資中。對于貨幣化住房補貼來說，是職工用來住房消費的工資性收入，但是在政策上并沒有進行定性，甚至還有很多人認為，住房補貼實際上就是單位對職工的一種恩惠。

4.2? ?住房分配貨幣化在實際推行時面臨的困境

4.2.1? ?舊體制產生的束縛

對于福利分房來說，直接導致很多人逐漸形成了一種“靠”“等”以及“要”的傳統思維模式，讓一些人只會在原有的分房體制下去等待和思考，并不會真正進入市場中，甚至有一部分人還認為住房就是單位的福利補償形式，商品和住房從來都沒有聯系起來進行考慮。

4.2.2? ?新體制的時滯效應和舊體制的慣性作用

相關部門一直都在宣稱加大房改力度，并取消福利分房制度。但是對于任何一個舊制度來說，想要徹底終止，還需要一個漫長的周期，甚至有時還會產生慣性作用。同時，在執行新體制時，也會有一個時滯效應，這種情況讓住房分配貨幣化變得更加困難。在一段時間內，福利分房體制還會在一定范圍內延續，新建住房依然要進入指點的體制中。

5? ? ?實行住房分配貨幣化的若干對策

5.1? ?推動企業貨幣化工作

在整個住房分配貨幣化中，企業的貨幣化工作是其中的難點以及重點。針對企業來說，其情況十分復雜，所以工作要做到細致和深入，根據每個企業不同的情況使分類指導更加明確。對于企業貨幣化的政策框架，其工作重點應該是怎么使企業和地方進行結合，并全面貫徹落實相關文件精神。針對效益比較好企業來說，要根據財政部的相關要求，將住房補貼納入企業的成本中，有效落實補貼資金的來源。有些企業的效益并不是很好，如果有自用的土地，并符合土地利用計劃和城市的總體規劃，那么可以在一個時期內，鼓勵它們通過合作和集資進行建房。

5.2? ?公平有效地發放職工購房補貼基金

在發放職工住房補貼資金時，要遵循兼顧公平和效率優先的原則，讓相關單位按照住房基金的規模和來源，根據職工的職稱、工齡、工資等級和職級等因素去進行綜合確定。同時，發放職工住房補貼也要遵循按勞分配的原則，并根據住房的現狀適度調整住房分配不公的情況。有些職工并沒有實物分配過公房，這樣的情況需要按照全額將購房補貼發放給職工。如果出現了實物分配，但是住房的面積沒有達到相關標準，要根據具體的額差發放相應的住房補貼。

5.3? ?不斷擴大住房信貸業務的范圍

擴大住房信貸業務的范圍可以從以下幾方面進行。首先，建立完善的住房金融體系，擴大住房資金的來源，在大力推行住房公積金制度的同時，還應該積極發展一些和銀行相關的業務，并堅持自擔風險和自主經營的原則。針對國家來說，也要積極鼓勵銀行不斷拓展住房信貸業務的范圍，并拋棄一些舊的政策、觀念以及體制。其次，不斷擴大個人住房擔保貸款的范圍，讓所有銀行都可以為任何普通商品住宅辦理個人房貸擔保貸款。最后，使房地產貸款的發放種類變得更加豐富。在我國現階段的住房貸款中，抵押貸款是其中十分重要的一個形式，所以各個機構要不斷吸取國外的經驗，推出各種新的貸款品種。

6? ? ?結 語

現代經濟的核心就是金融，所有涉及國民經濟建設的問題，都和國家的引導與參與有著直接關系。金融在住房需求和人們之間的作用十分重要，特別在改革住房分配貨幣化的關鍵時期更為重要。

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