地產緊縮

田力鈞

2019年年內房地產市場出現松動的可能性很小，從長期看，全面松綁的可能性也不大，未來調控或將成為常態化。

房貸利率正式“換錨”。

10月8日，新房貸利率橫空出世，按照中國人民銀行的規定，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR，即18家商業銀行每月自主報價形成的一個貸款利率）為定價基準加點形成。其中，首套房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

自此，中國的房貸利率將從“政策利率上浮”轉向“5年期LPR+加點”模式，房貸利率將與實體經濟利率脫鉤。據最新出爐的9月份LPR，1年期LPR為4.2%，較上月降低5個基點;5年期以上LPR為4.85%，與上月保持一致。

房貸利率向左，實體經濟利率向右——一年期LPR為實體經濟貸款的參考利率，定向降息的意味明顯;5年期以上LPR則為房貸利率的參考基準，定向加息的意圖同樣突出。

“雙軌制”新利率模式下，以北京為例，據報道，有銀行首套房利率在LPR的基礎上上浮不低于55個基點，二套房不低于105個基點。以此換算，北京地區個人首套房貸浮動下限為5.4%，二套房浮動下限為5.9%。與目前執行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比，均出現微增。

在信貸額度緊張和嚴控房市的背景下，房貸利率上行趨勢或將延續，這也正體現了房地產調控的思路。

此前，人民銀行副行長劉國強就曾明確表示，對于房地產市場，要堅決貫徹落實7月30日中共中央政治局會議的要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定。

房貸利率由參考基準利率變為參考LPR，貸款利率水平要保持基本穩定。但劉國強同時強調，“有一點是肯定的，房貸的利率不下降?！?/p>

在房住不炒的定位下，樓市或將徹底告別狂歡盛宴。據報道，“十一”長假期間，北京、廈門、南京、蘇州等熱點城市的購房者對后市預期平穩，多個城市的新建住宅與二手房住宅市場均出現了降價促銷現象。傳統旺季不旺，房價橫盤甚至微跌或成為常態。

事實上，從2019年二季度末開始，房地產調控再次收緊。政策層面，明確不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，房地產融資規范政策也密集出臺，房企在拍賣拿地、土地開發、樓盤預售等多環節的融資均加大約束;地方方面，蘇州、大連、合肥等城市紛紛加碼升級了調控政策。

樓市精準調控也不斷加碼。據報道，目前住建部正在牽頭制定全國統一的房屋交易網簽合同示范文本，意圖建立全國房地產市場數據庫，為精準調控尤其是監測預警提供第一手材料。截至目前，全國有150個城市被納入這項工作范圍，而且北京、上海、廣州、深圳等已率先實現了全國聯網。此外，國家稅務總局也明確表示，2019年稅務部門將繼續強化與房地產管理部門協作，積極推進房地產交易合同網簽備案信息、不動產登記信息共享。

按照這種趨勢，2019年年內房地產市場出現松動的可能性很小，從長期看，隨著短期調控向長效機制加快轉向和過渡，全面松綁的可能性也不大，未來調控或將成為常態化。

根據中銀國際的測算，地產融資緊縮政策和棚改退坡合起來會讓地產投資增速下滑10個百分點，令GDP增速損失0.9個百分點。決策者可以用基建投資來對沖地產投資減速給經濟增長帶來的負面影響。

房貸利率“換錨”

10月8日是個人住房貸款利率“換錨”首日，新發放商業性個人住房貸款利率將以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

“換錨”前，中國個人住房貸款利率圍繞人民銀行貸款基準利率上下浮動。融360大數據研究院發布的《2019年8月中國房貸市場報告》顯示，8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%，二套房貸款平均利率為5.78%，分別較基準利率上浮57個和88個基點。

“換錨”后，新發放商業性個人住房貸款利率由三部分組成：LPR（由貸款市場報價利率報價行報價計算形成）、當地加點下限（由人民銀行分支機構指導各省級市場利率定價自律機制及時確定）、銀行加點。

人民銀行明確表示，全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按9月20日5年期以上LPR為4.85%）;二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按9月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。

人民銀行稱，與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。且新政主要針對新發放個人住房貸款利率，10月8日前已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

劉國強此前也明確表示，此次“利率并軌”改革，房貸的利率由參考基準利率變為參考LPR，參考的基準變了，但利率水平不能下降。從各地LPR房貸利率的反饋來看，利率變動不大，仍將保持穩定。

2019年“金九”成色不足，樓市進入新階段。

10月8日，上海易居房地產研究院發布的《中國LPR房貸利率報告》顯示，10月份，14個城市（含4個一線城市、7個二線城市、3個三四線城市）中，4個一線城市首套房LPR房貸利率為5.23%，相比9月份的5.21%微升0.02個百分點;二套房LPR房貸利率為5.61%，微升0.03個百分點。

按照易居房地產研究院的測算，以“100萬元貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”計算，在執行LPR貸款利率后，14個城市首套房的月供額比此前增加了6元，而二套房的月供額比此前增加了15元，月供額變動非常小，基本上不會對購房者形成太大影響。

易居研究院表示，最新一期LPR利率的調整不會對按揭貸款的成本產生實質性的影響，更多影響還是體現為貸款定價方式的調整，即后續利率自我調整的空間會更大。

另一方面，人民銀行此前明確各地人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。這意味著個人住房貸款利率變動將更為靈活，且各地具有一定自主權，凸顯“因城施策”原則。

但對于熱點城市來說，新的利率定價機制明確要求各地要根據當前房地產市場實際狀況制定利率加點，預計熱點城市實際執行的利率加點將在央行公布的60個基點上明顯提高，至少不低于當前實際執行的利率。即，未來一段時間，全國尤其是部分熱點城市的房貸利率不但不會下降，反而整體會呈現上升趨勢，特別是二套房利率，對房地產市場銷售將會產生一定的抑制作用。

“因城施策”在10月份部分城市利率上已有所反映?！吨袊鳯PR房貸利率報告》顯示，10月份，4個一線城市首套房的LPR房貸利率為5.23%，二套房的LPR房貸利率為5.61%;7個二線城市首套房的LPR房貸利率為5.67%，二套房的LPR房貸利率為5.99%;3個三四線城市首套房的LPR房貸利率為5.59%，二套房的LPR房貸利率為5.83%。

顯然，二線城市的LPR房貸利率最高，這與部分二線城市房地產過熱導致政策近期略偏緊等因素有關。

數據顯示，一線城市2019年前三季度價格累計上漲0.61%，較上年同期擴大0.3個百分點，三季度累計上漲0.32%;二線城市1-9月價格累計上漲3.59%，較上年同期收窄2.57個百分點，三季度累計上漲1.26%;三四線代表城市1-9月累計上漲3.55%，較上年同期收窄3.65個百分點。

融資持續收緊

2018年12月召開的中央經濟工作會議時隔四年再次提出經濟面臨“下行壓力”，并明確“宏觀政策要強化逆周期調節”，同時將“穩就業”置于六個“穩”字之首，并表示2019年“穩健的貨幣政策要松緊適度，保持流動性合理充裕，改善貨幣政策傳導機制”。

2019年一季度，在政策面改善、貨幣政策放松帶來流動性寬裕、資金成本下行的背景下，房地產行業融資環境明顯改善。2019年1-4月，房地產開發到位資金累計額達5.25萬億元，同比增速達8.9%，較2018年同期提升6.8個百分點，房地產行業融資規模明顯回升。

2019年4月中共中央政治局召開會議認為“一季度經濟運行總體平穩、好于預期，開局良好”，同時強調“要把推動制造業高質量發展作為穩增長的重要依托，引導傳統產業加快轉型升級”、重提“結構性去杠桿”、重提“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”，伴隨著2019年一季度以來部分熱點城市樓市出現過熱征兆，房地產行業政策趨嚴。

2019年6月后，西安、大連、蘇州等城市的調控再度升級，與此同時，監管層對房企融資方面趨嚴明顯，政策保持趨緊態勢。對于開發商，主要有四個方面：限制房地產信托融資;限制房企外債融資;嚴查資金違規進入房地產;嚴控房地產開發貸。

人民銀行發布的2019年第二季度中國貨幣政策執行報告顯示，房地產貸款增速繼續回落。截至6月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額為41.9萬億元，同比增長17.1%，增速較3月末下降1.6個百分點。

二季度報告表示，要按照“因城施策”的基本原則，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

二季度報告顯示，截至6月末，房地產貸款余額占各項貸款余額的比例達到28.7%。其中，個人住房貸款余額為28.06萬億元，同比增長17.2%，增速較3月末下降0.3個百分點;住房開發貸款余額為8.12萬億元，同比增長20.7%，增速較3月末下降6.1個百分點;房地產開發貸款余額為1.37萬億元，同比下降6%，降幅較3月末收窄0.1個百分點。

事實上，作為房地產企業國內貸款的主要來源之一，房地產開發貸款余額已自2018年三季度起持續走低，截至2019年上半年房地產開發貸款余額同比增速為14.6%，較2018年三季度的高點下降9.9個百分點。

房地產信托是房企前段融資的重要工具，而2019年6月之后對地產信托多方的調控，致使信托規模明顯收縮。2019年上半年，房地產信托產品發行規模達425億元，6月份后整體發行規模明顯收縮，7月發行規模收縮至30億元，8月繼續收縮至13億元，達到近3年新低，同比下降79%。

同時，近幾個月來，南寧、武漢、西安、南京、成都、大連、合肥、青島等多地的房貸利率均出現上調。其中，杭州首套房貸利率上浮8%到10%;二套房貸利率上浮10%至15%。7月份，蘇州部分銀行首套房貸利率從20%上浮至22%，8月初，又上浮至25%。熱點城市房貸利率不斷上浮，有望抑制居民上杠桿的沖動，為不斷膨脹的房貸規?！安葎x車”。

自7月30日中共中央政治局會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后，中國銀保監會密集發文多方面整頓資金違規流入房地產。8月初下發專項檢查通知，重點檢查32個城市的銀行在四大領域的房地產業務。

列入專項檢查的32個城市中就包括了北京、天津、石家莊、秦皇島、上海、南京、蘇州、無錫等熱門城市。此次檢查不僅范圍廣，而且力度大。在傳統信貸方面，除了要查房地產開發貸款和土地儲備貸款、個人住房貸款、住房租賃貸款，個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等，以及流動資金授信、經營性物業授信等改變資金用途流向房地產的也在檢查之列。在表外融資方面，銀行理財、同業投資、用自身信用提供支持或通道、多層嵌套、委托貸款等資金，只要違規用于房地產的，同樣也要嚴查嚴管。