淺析居住型住房租賃市場(chǎng)制度的完善

胡雅瑜

一、居住型住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的背景

隨著城市化的高速進(jìn)程，城市土地的稀缺性、城市新居民的涌入以及房屋的投資屬性等因素造成了房?jī)r(jià)的快速上漲，且由于市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，房?jī)r(jià)在很長(zhǎng)一段時(shí)間不可能下降。對(duì)于低收入群體，房屋租賃是解決住房問(wèn)題的一個(gè)有效途徑。

房屋按照租賃用途可以分為住房租賃和經(jīng)營(yíng)性租賃，目前我國(guó)相關(guān)法律并沒(méi)有將二者區(qū)分開(kāi)。住房租賃的承租人是為了滿足基本生活需求而租房，房屋用于居住，而房屋的所有者享有房產(chǎn)絕對(duì)的處置權(quán)，加上城市房屋的供給一直處于不平衡的狀態(tài)，承租人和出租人之間關(guān)系是不平等的，承租人大多被置于明顯的弱勢(shì)地位。經(jīng)營(yíng)性房屋租賃的承租人是為了產(chǎn)生收益而將租賃的房屋用于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，屬于一種投資，此類(lèi)承租人實(shí)質(zhì)上與出租人都是以盈利為目的。此時(shí)的房屋租賃關(guān)系中的雙方當(dāng)事人地位不具有明顯的不對(duì)等性。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房屋租賃，鑒于雙方都是以盈利為目的，當(dāng)事人地位不具有明顯不對(duì)等性，用《合同法》來(lái)調(diào)節(jié)雙方的關(guān)系即可，但在居住型房屋租賃關(guān)系中，房屋的承租人大多是買(mǎi)不起房，出于基本生活的需要租賃房屋，房屋所有人基于自身利益及市場(chǎng)價(jià)格影響，對(duì)房屋有絕對(duì)的處置權(quán)，可隨意處置或調(diào)整租金，出租人和承租人之間存在的不平等性。考慮到房屋的特殊屬性以及法律對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)原則，有必要通過(guò)相關(guān)法律制度從社會(huì)公益的角度對(duì)居住型住房租賃的法律進(jìn)行完善。

二、居住型住房租賃市場(chǎng)法律制度現(xiàn)狀

針對(duì)居住型住房租賃，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2010年12月1日出臺(tái)了《商品房屋租賃管理辦法》，該管理辦法主要是從行政管理和公共安全上的角度來(lái)制定的，在實(shí)際生活經(jīng)驗(yàn)中，該辦法目前也沒(méi)能很好的執(zhí)行和落實(shí);因此大部分商品房租賃中，出租人和承租人的關(guān)系主要還是由調(diào)整平等主體關(guān)系的《合同法》所調(diào)整。而在法學(xué)領(lǐng)域，大部分學(xué)者的研究也多偏重于對(duì)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管法律制度的完善，很少涉及住房租賃立法制度的完善。

要進(jìn)一步完善居住型住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，就必須發(fā)展好，規(guī)范好住房租賃市場(chǎng)，在維護(hù)自由、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序的同時(shí)還要兼顧保護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中以消費(fèi)者、勞動(dòng)者為代表的弱勢(shì)群體的利益。經(jīng)濟(jì)法是以追求社會(huì)公共利益為價(jià)值取向，其社會(huì)整體利益觀要求在法律控制時(shí)應(yīng)當(dāng)“重視其視野下的人權(quán)的維護(hù)和保障，尤其是社會(huì)弱勢(shì)群體的基本人權(quán)”。另外，在市場(chǎng)失靈情況發(fā)生時(shí)經(jīng)濟(jì)法還可以直接限制市場(chǎng)主體的私權(quán)、直接改變市場(chǎng)主體的利益結(jié)構(gòu)，并且通過(guò)自身的公共利益優(yōu)勢(shì)適當(dāng)抑制市場(chǎng)自私的弱點(diǎn)。

正如法國(guó)法學(xué)家耶林所說(shuō)“世界上沒(méi)有絕對(duì)的所有權(quán)，沒(méi)有那種不需要考慮社會(huì)利益的所有權(quán)”。針對(duì)我國(guó)目前住房租賃市場(chǎng)的法律現(xiàn)狀，以經(jīng)濟(jì)法為本位，從社會(huì)整體利益出發(fā)，有利于保障市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展，有利于社會(huì)公共利益的是實(shí)現(xiàn)。

三、完善居住性租賃市場(chǎng)法律制度的相關(guān)建議

（一）增加宜居住房的規(guī)定并進(jìn)行有效監(jiān)督

對(duì)商品房居住型住房增加宜居性規(guī)定，需保證居住人能夠安全和健康的居住，不能因房屋的質(zhì)量引起危害承租人身體健康。住建部2011年發(fā)布的《住房租賃管理辦法》的第八條 “出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。”廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。武漢市出臺(tái)的最低人均租住建筑面積是人均5平方米。法律上已有了規(guī)定，此時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于居住情形的監(jiān)督管理。法律只有規(guī)定沒(méi)有執(zhí)行和監(jiān)督就形成了一紙空文。針對(duì)宜居住房的監(jiān)督可以考慮動(dòng)員居委會(huì)的力量，對(duì)覆蓋的房屋進(jìn)行定期的走訪，增加處罰措施，這樣才能使法律條文行之有效。

（二）租金控制及租金漲幅限制

由于房屋所有人多房屋有絕對(duì)的處置權(quán)，市場(chǎng)的價(jià)格完全由供給方?jīng)Q定，承租人的議價(jià)能力大打折扣。出租人通常會(huì)利用自己手中的定價(jià)權(quán)，任意制定出租房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格的調(diào)整。由于無(wú)法承受不斷上漲的房?jī)r(jià)，承租人只能選擇更遠(yuǎn)或者更廉價(jià)的居住條件更差的房源來(lái)滿足租住需求，這提高了城市人口的生活成本，加重了生活壓力。因此對(duì)于商品房居住行房屋政府應(yīng)該給出區(qū)域性的指導(dǎo)性?xún)r(jià)格范圍，并且規(guī)定超出房屋的租賃指導(dǎo)價(jià)范圍的收益進(jìn)行征稅。對(duì)于房屋租金加上的上漲頻率和幅度也應(yīng)該根據(jù)物價(jià)水平上漲水平做出限定，政府部門(mén)亦可主動(dòng)全面地收集商品房租賃市場(chǎng)信息。

（三）對(duì)于房屋所有人的租賃合同解除權(quán)進(jìn)行限制

對(duì)房屋租賃合同的解除條件做出適當(dāng)限制，尤其是針對(duì)出租人的投機(jī)行為。建議參照國(guó)外立法，對(duì)出租人的房屋租賃合同的解除權(quán)做出限制，明確規(guī)定在只能由于自行居住、房屋擔(dān)保到期等條件下，可以解除租賃合同，并且增加在合同有限期內(nèi)承租人由于不合理的緣由收回房屋，要對(duì)房屋出租人的重新租賃的房屋的成本做一定補(bǔ)償。即便事由合法、合理，政府對(duì)“驅(qū)逐”的權(quán)力設(shè)定也要賦予嚴(yán)格的程序，出租房唯有通過(guò)合法訴訟渠道得到司法機(jī)構(gòu)支持待法院裁決交由執(zhí)法機(jī)關(guān)執(zhí)行才可以，不能自行以任何強(qiáng)制手段驅(qū)逐房客。

（四）利用稅法將更多的存量空置房投入到市場(chǎng)中，增加租賃房屋的供給

房屋不單單具有居住屬性，同時(shí)也具有了投資屬性。而目前租賃市場(chǎng)的投資回報(bào)率相對(duì)于高漲的房一直處于較低水平，商品房屋持有者為了獲得房屋轉(zhuǎn)手交易所帶來(lái)的巨額利潤(rùn)，往往不愿意將房屋出租，而是手持房源，待價(jià)而沽，這一部分空置房進(jìn)一步造成的房屋供給的緊張。鑒于上述情形，可以考慮建立不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)增收保有環(huán)節(jié)的稅收，增加不動(dòng)產(chǎn)的持有成本，減少房屋的空置現(xiàn)象，提高資源配置的效率。如果能使目前大量的閑置房屋進(jìn)入商品房居住性租賃市場(chǎng)必然能使原本緊張的供求關(guān)系得到緩解。

（五）加強(qiáng)從事二手房屋買(mǎi)賣(mài)和租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介的管理

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要從事二手房屋的買(mǎi)賣(mài)和租賃業(yè)務(wù)，它在中國(guó)的進(jìn)入門(mén)檻較低，監(jiān)管不嚴(yán)。房地產(chǎn)中介為了追逐更多的利益，利用自身的信息優(yōu)勢(shì)做出違反中介職業(yè)道德的事情，例如口頭協(xié)議、串通抬價(jià)、乘機(jī)漲價(jià)，簽訂二房東合同，賺取差價(jià)等，無(wú)形之中增加了承租人租房的成本。尤其要避免由于房屋中介的參與及影響導(dǎo)致商品房居住型住房租賃市場(chǎng)的失靈，以及中介機(jī)構(gòu)利用三方的信息不對(duì)稱(chēng)牟取非道德利益。房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該更多的發(fā)揮其信息收集與發(fā)布及服務(wù)性功能，政府需要對(duì)行業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)和監(jiān)管，有效防止中介亂象。可以通過(guò)中介行業(yè)協(xié)會(huì)的管理增強(qiáng)各中介機(jī)構(gòu)的自律性，避免中介機(jī)構(gòu)利用自身的信息優(yōu)勢(shì)非法獲利，擾亂房屋租賃市場(chǎng)的秩序。因此有必要加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)規(guī)范化的監(jiān)督和管理。

四、結(jié)語(yǔ)

一個(gè)成熟發(fā)展的國(guó)家，商品房居住型住房租賃是一個(gè)解決住房問(wèn)題的有效和基本的途徑，保護(hù)中低收入群體實(shí)現(xiàn)住房基本權(quán)力是根本目的。正如法國(guó)法學(xué)家耶林所說(shuō)“世界上沒(méi)有絕對(duì)的所有權(quán)，沒(méi)有那種不需要考慮社會(huì)利益的所有權(quán)”。從經(jīng)濟(jì)法的視角來(lái)分析目前商品房居住型住房租賃市場(chǎng)并提出完善相關(guān)法律制度的建議具有重要的使實(shí)用價(jià)值和可操作性。（作者單位：湖北大學(xué)政法與公共管理學(xué)院）