“借名買房”需注意哪些

因為沒有購房資格，武漢市民黃先生借用表哥馮某的名義購買了一處房產，馮某同意了。黃先生和馮某簽了“借名買房”協議后，便辦理了購房手續，登記為馮某的名字。準備待日后政策放寬時，再將房產轉回自己名下。沒想到，馮某竟背著他私下將房產偷偷轉賣。

對此，江岸區法院二七法庭法官郭奕君表示，當事人借名買房往往是出于規避限購、信貸政策等目的。如果黃先生有充分證據證明，現在的購房者是跟馮某惡意串通將黃先生的房產轉移，并不存在真實的購房行為，那么此購房者就不屬于“善意第三人”，黃先生可以起訴要求確認馮某跟購房者的購房協議無效。但我國實行物權登記制度，房屋原登記在馮某名下，購房者對黃先生所稱的實際購房者的身份可能不知情，屬于“善意第三人”的可能性較大。如房屋已經通過物權變更登記在購房者名下，黃先生可以拿著此前和馮某簽訂的“借名買房協議”，到法院主張馮某返還他的實際購房款及相應的損失。

如果不得不借名買房，要注意以下四點：一、弄清房屋性質。購房者借名買房之前要弄清楚房屋能否上市交易，借名購買是否違反國家政策性規定，防止將來無法取得房屋所有權。二、簽署協議約定權責。借名人應委托專業的律師起草并簽訂借名買房協議，約定清楚雙方的權利義務。三、保留證據。注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協議時的證據，如邀請朋友作見證、進行錄音錄像等。另外，首付款匯款單、按揭還款單、完稅證明、登記費用繳納證明等一定要保存完好。四、簽訂租賃合同。為防止被借名人擅自處分或出售房屋，借名人可采取與其簽訂長期限（20年）租賃合同的方式占有使用房屋，利用“買賣不破租賃”規則，對抗善意的房屋買受人請求交付使用房屋的訴訟請求。

總而言之，借名買房的風險是很大的，如果被借名人日后需貸款購房，那么自己實際購買的這套房有可能被認定為第二套或多套房產，將來面臨的購房貸款利率可能會提高。

（《武漢晚報》2019.5.1）