土地管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃實施

張云萍

摘要：土地是國家發(fā)展的重要載體，我國人口眾多，土地資源有限，在城鎮(zhèn)化不斷深化的重要時期，合理規(guī)劃，提升管理尤其重要，我們要做好科學(xué)規(guī)劃，強(qiáng)化管理，遵循四字方針，堅持延展建設(shè)空間，對不同土地使用權(quán)做管理探索，一定能做好土地管理及城鄉(xiāng)規(guī)劃雙向工作，使土地資源得到更有價值的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：土地管理;城鄉(xiāng)規(guī)劃;實施關(guān)系

1.土地管理對城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的重要性

土地是每一個國家的重要資源和財產(chǎn)，是每一個公民所生活的地方，也是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，對土地資源的合理利用是每一個國家都在認(rèn)真規(guī)劃的事情，同時隨著世界人口的不斷增長，各國對于土地資源管理的要求也越來越高。城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)是我國一項重點關(guān)注的經(jīng)濟(jì)發(fā)展建設(shè)，通過城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)能夠使國家各地都能夠?qū)崿F(xiàn)均衡的發(fā)展，從而提高國家的整體經(jīng)濟(jì)水平，也能夠改善農(nóng)村人民的生活環(huán)境，提高其生活質(zhì)量。而土地管理代表著城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的規(guī)范性與可持續(xù)性，在建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中能夠考慮到未來的多方面因素，從長遠(yuǎn)的角度縮小城鄉(xiāng)之間的經(jīng)濟(jì)差距，同時也為將來經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展提供了基礎(chǔ)。土地資源管理的好，不但能加快城鄉(xiāng)規(guī)劃的建設(shè)提高人民的生活水平，還可以優(yōu)化城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的建設(shè)方案，使城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)能夠更加的美觀，有利于為各地人民提供更好的生活環(huán)境。

2.土地管理在城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)過程中存在問題

首先從總體規(guī)劃編制角度看“見點不見面”。我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》出臺后可以看到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌得到強(qiáng)調(diào)，但城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)存在差異，涉及利益上的差異相對較大，有些片面會導(dǎo)致城鄉(xiāng)不對等，一些生硬的區(qū)域劃分缺少依據(jù)，導(dǎo)致出現(xiàn)地域脫節(jié)現(xiàn)象。從整體看，編制有些僵化，沒有充分考慮到城鄉(xiāng)差異，尤其在配套設(shè)施和市場化運作層面障礙與難題都有，不利于長遠(yuǎn)發(fā)展。

其次從管理角度看土地出讓存在“硬捆綁”現(xiàn)象。在土地出讓過程中，根據(jù)國家規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃對建設(shè)用地的管控是出讓條件的核心，合同直接套用無法調(diào)整，這種控制性出讓“硬捆綁”，內(nèi)容有欠明確，條款并不清晰，與合同要求有差距，不科學(xué)的指標(biāo)制定為日后工作留隱患。

再次從具體實施角度看城鄉(xiāng)發(fā)展空間受限。土地產(chǎn)權(quán)始終是個問題，目前土地雙軌制，農(nóng)村集體土地難以直接流轉(zhuǎn)，農(nóng)民在城鎮(zhèn)化建設(shè)中土地增益基本分享不到，農(nóng)地及拆遷補償是短暫有限的，且集體所有土地收益與國家所有土地相比較收益低，集體所有土地財產(chǎn)沒有和國家所有土地財產(chǎn)對等，農(nóng)民的社保醫(yī)保保障質(zhì)量差。值得一提的是，我國土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)分離對土地利用是有影響的，直到現(xiàn)在土地使用權(quán)范圍空間都沒有特別明確，這在具體規(guī)劃實施過程中衍生了諸如亂建及提升土地成本等問題，隨著各國城市開始開發(fā)地下空間建設(shè)地鐵，這期間出現(xiàn)的建設(shè)施工糾紛也比比皆是，可見這都是亟待解決的問題。

3.土地管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展策略建議

3.1土地管理與城鄉(xiāng)規(guī)劃彼此制約，不斷強(qiáng)化管理

土地資源雖有限，卻是事關(guān)全局，甚至影響經(jīng)濟(jì)的重要因素，隨著人口的不斷提升，土地資源分配壓力增大，只有不斷調(diào)整優(yōu)化才能合理利用每寸土地，使高效的資源配置發(fā)揮巨大服務(wù)潛能。快速發(fā)展的中國面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)打破二元法律體系進(jìn)入全新時代，這期間，土地管理與城鄉(xiāng)建設(shè)的矛盾是明顯的，一些違法亂建，侵占土地牟利的行為仍然存在，沒有受到及時處罰的人嘗到甜頭，惡劣現(xiàn)象越演愈烈，因此政府不僅要強(qiáng)化自身對土地資源的管理，更要在提高重視度的基礎(chǔ)上加大執(zhí)法力度，利用各種手段提升民眾法律意識，這既深化城鄉(xiāng)建設(shè)又促進(jìn)土地管理工作進(jìn)步，有利于工作全面展開。

3.2“保”“控”“嚴(yán)”“硬”四字方針指引方向

“保”即保障，土地資源供應(yīng)保障跟得上需求，政府在做審批時快速科學(xué)，土地配置有序合理，針對城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)需求，審核后做具體規(guī)劃，保證民生項目基礎(chǔ)，增加對支柱產(chǎn)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)的扶植與支持。對于空地、廢地、污染地、進(jìn)行發(fā)掘清理，統(tǒng)籌規(guī)劃，為整體建設(shè)用地提供保障。

“控”即控制，土地資源不斷調(diào)整，合理控制是必須手段，抑制高污染強(qiáng)耗能項目，支持集約化技術(shù)化項目，對于產(chǎn)能低下及重復(fù)性項目做嚴(yán)格控制，極大促進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展效率，盤活的土地更能帶來新鮮血液，輔助城市建設(shè)。

“嚴(yán)”即嚴(yán)格，土地資源有限，應(yīng)用也有底線，嚴(yán)格堅守底線是對民生負(fù)責(zé)，我們要保證量的平穩(wěn)和質(zhì)的飛躍，不斷完善責(zé)任和目標(biāo)，做好建設(shè)的同時保護(hù)耕地。

“硬”即“強(qiáng)硬”，執(zhí)法力度加強(qiáng)，懲治違法行為和惡勢力硬碰，尤其針對借機(jī)圈地和搶占土地行為，務(wù)必采取嚴(yán)厲法律手段制止，除此之外還應(yīng)利用媒體手段宣傳普法，讓人們提高意識。

3.3完善規(guī)劃 延展建設(shè)空間

土地資源編制是借助科學(xué)手段對資源利用進(jìn)行指導(dǎo)，這樣有利于項目建設(shè)向更規(guī)范的方向發(fā)展。在編制鎮(zhèn)鄉(xiāng)村發(fā)展規(guī)劃時，上級省市縣政府要注意將鎮(zhèn)鄉(xiāng)村規(guī)劃與土地剩用總體規(guī)劃有機(jī)銜接起來，讓鎮(zhèn)鄉(xiāng)村的建設(shè)規(guī)劃在土地總體利用規(guī)劃的范圍內(nèi)執(zhí)行，加強(qiáng)管理，減少違法用地行為;注重地域空間的規(guī)劃，土地利用要為鎮(zhèn)鄉(xiāng)村遠(yuǎn)期規(guī)劃愿景預(yù)留出發(fā)展空間，合理規(guī)劃建設(shè)預(yù)留地;土地利用總體規(guī)劃要與鎮(zhèn)鄉(xiāng)村規(guī)劃政出一處，相互參考、協(xié)調(diào)制定，避免不同部門編制規(guī)劃造成的規(guī)劃與實際建設(shè)不符而出現(xiàn)偏差，切實將規(guī)劃落到實處。

3.4探索不同類型土地使用權(quán)的管理

城鄉(xiāng)規(guī)劃應(yīng)對不同類型土地使用權(quán)研究相應(yīng)的管理方式，例如：針對通用劃撥，企業(yè)招標(biāo)或拍賣等得到的使用權(quán)項目，在管理內(nèi)容及方法上應(yīng)有不同，這時我們不能只關(guān)注有多少證書，或有多少工程規(guī)劃許可等問題，更要看項目選址和地權(quán)分配。充分考慮不同使用權(quán)議價能力的差異，在規(guī)劃管理中融入靈活性，保證規(guī)劃得到滿足且科學(xué)合理促進(jìn)發(fā)展。

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