房地產投資信托基金在中國工業地產業的應用

鄒尚勇

[摘 要]房地產投資信托基金是房地產證券化的體現，代表著房地產行業的發展進入了一個新階段。它作為一種全新的證券化形式，增加了房地產投資行業的收益，促進我國房地產行業的迅速崛起。相關的房地產行業的投資信托資金理論事實上是世界金融市場步入新階段的標志，有著重要的里程碑意義。伴隨著全球產業結構的變化，各種產業都得到了更新和發展，投資性房地產的發展更是機遇與挑戰并存。文章圍繞房地產投資信托基金的現狀、面臨的風險挑戰及解決措施幾個問題做出了解讀。

[關鍵詞]房地產投資信托;風險控制;工業地產

[中圖分類號]F832.49

1 前 言

我國出臺將房地產銀行信貸納入檢查范圍的相關政策后，相關的控制工作得到了持續的加強。在這種局勢之下，投資性房地產行業如魚得水，迅速得到發展壯大。然而，由于我國的房地產行業還沒有發展到非常成熟的階段，同時，在政策方面也比較欠缺，國家關注的力度不夠，沒有給予足夠的重視，相關的風險也就加大了。針對這種問題，銀監會于2005年發布212號文件，在此文件中，為了控制長期存在的風險，提升了進入房地產行業的起步資格。在這種管控之下，從文件發出起，房地產信托行業的產品發展逐步呈現出一種非常緩慢的態勢，其風險在一定意義上得到了較好的控制和改善。由此看出，針對風險而言，是不可能做到完全避免的，在風險來臨的時候，只要采取適當的方式進行處理，就不會讓風險加大。同時，對于房地產信托基金這個行業而言，適當的風險反而能起到一定程度的控制作用，這有利于防止這個行業的發展態勢不受控制。

2 我國房地產投資信托基金的概念及狀況

所謂的房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts， REITs），實質上就是指通過收益憑證的發行，將社會閑散財富聚集起來，讓信用好的金融機構來管控這筆閑散資金，然后對房地產行業進行投資。這使得資金得到了有效的利用，同時，通過這種方式，加大了資金來源的多樣性，使得資金的價值可以有效地發揮出來，充分展現出貨幣性資產的優勢，使得房地產投資信托基金這個行業充滿發展的靈活性。并且，通過股票的方式也可以使得投資者獲得更高的收益，持有的時間也相對比較自由，既可以選擇定期的固定的方式，也可以選擇靈活的不定期的形式。投資者可以根據自己的需求來選擇適應自身需要的投資方式。另外，通過加強政策控制，可以把房地產投資行業納入到國家的管控當中來，通過宏觀調控，將這一產業控制在合適的范圍之內。從某種意義上說，房地產投資信托基金產業是國家需要重點管控的產業，必須加強監管。之所以這樣說，是由于房地產行業是資金需求量最大的一個行業。在這個行業當中，實現著資金的高速且大量的運轉，它具有非常大的重要性，因此需要國家的調控。從另一個方面來看，房地產投資信托基金行業具有高度的靈活性，而且這個信托市場實際上是非常不穩定的，因此，是一個容易發生較大波動的產業，在這種狀況之下，它就具有一種自發性的特點，容易產生問題，所以政府的監管就會顯得更加重要。國家如果想要促進信托基金行業的穩定發展，就必須投入人力物力，并且提起足夠的重視。只有這樣，才能保證整個行業的穩定發展，保證其擁有更好的發展前景，進而積極促進該行業的穩步前進。

3 我國房地產信托基金年金的風險與挑戰

房地產投資信托基金對于中國房地產行業的發展是相當重要的，這一點不可否認。然而，根據目前的發展狀況來看，這一行業事實上在我國的發展仍然是處在非常初級的階段，也就是說，在我國市場上的發展并不成熟，風險并不能得到有效的控制。同時，在運行的時候也就會面臨諸多挑戰。

一般來說，對于所面臨的風險，可以大致分為兩大類，一類是外在的風險，另一類是內在的風險。外在的風險主要是針對控制難度頗大的風險，這是由于整個的外在因素共同作用的結果，是由于市場的不確定性以及自發性導致的，這種風險一定程度上是不能被人力所改變的，只能通過政府的宏觀調控方式，才可以進行相對的控制。然而，國家政策有時候并不符合實際，這是由于政府有時候推行的某些措施是不利于市場穩定的。然而，信托基金行業實際上是與政策聯系相當緊密的一個行業。比如：推行了控制企業規模的政策，也同樣會影響到房地產投資信托基金行業的穩定。政府的相關政策還會讓房地產行業的發展環境受到影響，讓行業參與者的投資更加困難。

現如今，房地產行業的發展進入瓶頸期，各種各樣的問題影響著該行業的順利發展。全球化意味著更大的風險，全球化的進程越快，遇到的問題就越多。舉個例子，英國巴林銀行進軍亞洲市場就是一個例子，由于控制不力，最終造成了巴林銀行的破產。這就要求企業進行周密的計劃，選擇適當的市場，采取有效的戰略，開展成功的運營活動。為了解決這些問題，政府頒布了一系列的法律法規和政策文件，希望可以順利地克服這種外在的風險。這種外在的風險還包括這個房地產行業本身的風險。房地產行業發展的態勢對于市場需求這個因素有密切聯系。房地產行業自身是有一個更新周期的，比如：一個房子的壽命是有限的。同時，人民的生活水準也影響著人們對于房屋的需求。這樣看來，房地產行業本身的風險性還是很大的。一旦房價大幅下跌，就會導致人們對住房的需求下降，這就是一個非常不利的局面。并且，當房地產行業進入一個衰落階段的時候，將會發生房價下降，如果發生了這種局面，將會對投資者造成無法彌補的巨大損失。除此之外，外部風險還包括利率的變化。由于它的變化是具有復雜性的，沒有辦法來控制它的走向，因為無法完全分析和預測到它的變化。因此，也沒有有效的方法控制利率的浮動。對于內在風險，主要指的是信托公司本身的安全性以及內部問題。信息不夠健全將會使得投資者的決策失誤，沒有提前規劃好和分析好橫向信息，就會導致這種局面的出現。從一定意義上來說，這種錯誤其實是可以避免的，可以減少的。除了這個風險意外，由于我國現在正處于發展不完善的階段，因此沒有完善的監管制度來監督房地產開發企業，這也就使得許多房地產開發企業進入市場，而且速度較快、規模較大，然而，眾多的企業都是不符合國家的規定的，因此導致房地產市場發展的失控。

4 我國房地產信托企業的改善措施

能夠看到的是，要想改善房地產信托企業，其實不是一朝一夕就能完成的。需要從多個方向上著力，按照分析出來的原因，一項一項地進行解決。首先要加強法律法規的規范，把房地產行業的門檻抬得高一點。加強監督的力度，對于那些沒有把人民利益放在心上的企業淘汰掉。畢竟房地產行業關系到國計民生，必須是通過嚴格監督的高質量行業。這個行業直接關系著人們的居住問題，衣食住行是人們生存最基本的需要，而“住”就是其中的一個重要的組成部分，是不能忽視的存在。其次應該把所有的信息加以公開化呈現，對于那些違法亂紀的現象，堅決不能縱容。這樣一來，有利于為房地產行業提供一個更加優質的競爭環境。每個企業都靠自己的本領進行生存，不存在不公平的競爭行為。這樣有利于提高房地產信托行業的質量，優化房地產產業的整體結構。

從另一個方面來看，信托企業自身要提高抵御風險的能力，不能一遇到絲毫風險就被擊敗了。同時，還要提前做好分析預測和估計，不要完全沒有預知風險的能力。另外，不要把雞蛋放在一個籃子里，學會把風險降到最低也是一種能力和本事，對于股票，應該進行風險預測，一次性投資過多，否則就可能出現虧損的現象。利率的變動是市場的結果和市場的產物，同時也受到國家相關政策的影響。國家采取比較積極的財政政策，一般情況下會加強市場的效應，很可能帶動利率的向上調整。如果國家采取了比較消極的財政政策，基本上將會導致利率的下浮，對于房地產這個行業來說也會產生不小的消極影響，這一點是需要注意的，但也是無法掌控的一個方面。

人才無論何時都是重要的資源，作為一個明智的企業，明智的領導者，應該對企業的員工進行積極的培養，引進一些優秀的新興技術型人才，這樣就會為企業的專業化提供更多的保證。對于人才的教育不能是固定的，必須要求他們具有長遠的投資眼光，不能鼠目寸光，對風險要有一定的預知、感知能力，只有這樣，才能更好地服務于房地產企業，為企業創造出巨大的財富。此外，還要健全公司的規章制度，讓經驗豐富的專家加入董事會并積極參加決策及經營方針、戰略和長期規劃的制定，監督企業的財務報表的制作過程。他們的參與將會使風險的預知更加具有科學性，看待和分析問題的角度更加專業，對風險的把控將會更加準確。也許每個人的力量是有限的，但是如果企業把人才的力量集中起來，將會產生無窮無盡的力量。除了這些措施之外，還要加強宣傳和教育，促進企業之間的和諧關系的產生，每一個行業都不是由單一的一個個體構成的，都是由許許多多的企業構成的。團結各個企業的力量顯得非常重要。可以采取更積極的方式把各個企業聯系在一起，增強企業之間的凝聚力，這樣可以帶動房地產行業飛速的發展。這種發展不僅僅是數量上的增加，更是質量上的飛躍。

5 結 語

通過以上的分析可以看出，房地產信托行業的發展作為一個新生的行業，是創新精神的一種體現，是符合當代社會發展趨勢的，然而，每一個新生事物的發展都必然面臨著非常大的風險與挑戰。雖然現在我國的房地產信托行業在實際的發展過程之中和國際社會房地產信托行業相比，還存在著比較大的差距，但我國的房地產業也在不斷進步，逐漸朝著國際社會的方向進發，其發展前景十分可觀。

參考文獻：

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