結合報建信息的廣州高層商務辦公樓建設與需求判斷

徐瑩

【摘要】大規模的城市商務中心與辦公區域的建設推動了城市發展，同時也令城市開發風險劇增。因此，有必要建立一種與城市規劃管理系統結合的容易操作的市場關注與評估模式，使政府可利用已有的信息進行市場預測，提供決策者參考。本文以廣州城市規劃管理系統數據為例，進行廣州高層商務辦公樓建設現狀與需求判斷，從而透視一種可能的政府主導的房地產市場的監控方法、城市大規模建設與規劃內容的預警機制。

【關鍵詞】辦公樓;市場預測

我國處于一輪新的城市大發展趨勢中，各城市建設新城、中心區的熱潮仍在席卷。城市中心區開發，帶來的高層辦公樓開發風險仍在累計增加。如能在城市開發建設之初，就對市場需求進行預判，則對政府的城市建設策略、對企業的開發透露決策都有較強的參考作用。

以廣州為例。2008年，廣州集中進行了四大地區城市設計，用地規模都在20-30平方公里左右，其核心功能都包括有總部經濟、現代服務、商務辦公等功能。但大規模城市開發帶來的高層辦公樓寫字樓開發風險有多大，政府與市場都不清晰。

為配合大型城市設計工作開展，摸清廣州近年高層商業辦公建設的供應與需求情況，筆者從規劃局建設管理信息系統入手，從市場供求關系入手，結合市場分析機構的研究，對其時代寫字樓需求進行了評估。

1、歷年城市辦公樓建筑供應量

將2003年后，廣州歷年審批、驗收通過的高層建筑單體報建案進行篩選。提取出辦公建筑中的純商業辦公建筑面積，復合功能建筑中的商業辦公面積，并刨除重復報審的建筑案件，從而得出歷年規劃審批及驗收的商業辦公建筑面積。

1.1審批面積

2003年到2006年間，歷年審批的商業辦公面積大約維持在50多萬～90萬平方米的范圍。

其中，2007年，商業辦公審批的量達到了155萬平方米，為2003、2004年的2.5倍。

到2008年，僅上半年，審批的量達到90萬平方米，為2003、2004年環比的1.6倍。

其主要原因，是在2005-2007這一期間，是新的城市CBD珠江新城的辦公用地建設。這一期間隨著歌劇院等城市基礎設施開始建設，周邊辦公建筑開發時機也已到。為了更好地落實城市設計，保證中軸線空間形象的完整性與統一性，按照城市設計方案，中軸線兩側建筑要求同步建設，并進行同步審批。

1.2驗收面積

2003年-2004年，每年驗收量約為10-15萬平方米;2006年-2008年，每年驗收量上升到50萬平方米。

2006年-2008年驗收的量與2003年、2004年的建筑審批量對比，基本吻合。反映辦公樓建設周期約2-3年，2003-2004年審批完成的建筑，約80%在3年后，即2006-2008年建成驗收。

1.3建成周期與比例

根據廣州市城市規劃系統，2005年后的建筑案件我們可以得到其已建和未建的信息。因此，我們再對2005年以后審批的商業辦公建筑的已建與未建的建筑面積進行比較。

顯示，2005年，已批辦公建筑中超過80%已建;2006-2008年審批的建筑則大部分未建或還在建設中。同前結論，反映辦公建筑建設周期約為3年。

可以預見，在未來3年內，2006年-2008年已批未建的商業辦公建筑將逐步建成，投入市場運營。

1.4小結

（1）廣州辦公樓建筑方案審批在2007年-2008年上半年達到高潮，每年審批量相當于過去幾年的環比兩倍以上。

（2）辦公樓建筑建設周期約3年，3年后，這批辦公建筑將投入市場運營。

2、市場空置率調查

2.1城市經濟發展概況

過去四年，廣州的GDP和人均GDP年均增長速度高于北京、上海，在全國十大城市中位列前茅。計劃到2011年，廣州市地區生產總值超過1萬億元，按常住人口計算，人均生產總值達到1.3萬美元，達到中等發達國家和地區的水平。

2.2 廣州歷年甲級寫字樓租金與空置率

廣州歷年甲級寫字樓租金比較穩定，但辦公空置率變化很大。

1997年前后，廣州寫字樓供應曾達到空前高峰，原因是95年后寫字樓租金曾達到一個峰值，至今也未超過。因而期間吸引了大量資本投入建設寫字樓，至97-98年市場供應過剩;加之1997年東南亞經濟泡沫爆破，導致此后幾年間甲級寫字樓過剩，空置率超過20%。

經過市場一段時間的消化，2001-2004年甲級寫字樓的空置率在10%的位置上下浮動。

2005年開始，由于大量辦公建筑投入市場，令空置率上升到14%。至2007年，由于大量新增供應量的上市，空置率上升至16.8%。

根據相關市場研究，廣州市場寫字樓空置率比較合理的是在10%內。這顯示，近年辦公的供應正在逐步滿足市場、接近市場的需求飽和量。

3、分析年審批、驗收建筑量與空置率關系

將廣州近年城市GDP、第三產業產值、與規劃驗收的（歷年建成的）高層商業辦公面積、歷年寫字樓空置率進行對比，可以看出：

·歷年城市GDP、第三產業產值增長比較平穩。

·2005年、2006年辦公面積投放將大增，2006、2007年，空置率相應上揚。

·空置率上升與建筑投放量增加呈正相關性，并且統計數字上表現為延后1年。

4、短期市場分析應用

利用上述分析結論及規律，嘗試對未來3年廣州寫字樓市場進行分析。

首先，設定基本前提：

·假設未來3年保持每年9%的增長率。

·假設未來3年保持每年12%的增長率。

·建設時限有約3年的延后，當年審批驗證的建筑80%在3年后建成投入市場。即2006年審批的辦公面積有80%在2009年建成，2007年的有80%在2010年建成，2008年的有80%在2011年建成。

·空置率與辦公面積投放量呈正相關性，較辦公投放量延后約1年。

圖表分析如下：

結論：

·辦公面積投放量在2010年、2011年將達到一個高峰，兩年投放市場的辦公建筑量達到往年的2-3倍。

·寫字樓空置率在2007年的高峰后，經過2-3年的調整，逐步穩定、回落。到2010年左右，由于大量新的物業供應，寫字樓空置率有可能又達到一個高峰，并可能超過2007年。其供應量的消化將需要更長一段時間。

·政府在未來一兩年的寫字樓，尤其是甲級寫字樓的，用地供應與開發上，有必要更密切的聯系市場。避免短期內推出大量性辦公樓建設項目，防止短期內市場大幅度波動，造成中心區空置;慎重開發新的大規模城市商務中心，避免進一步削弱珠江新城中心區吸引力，導致中心分散化。

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