十四五城市更新的關鍵是功能再造

唐黎明

不同于十三五時期突飛猛進的城市建設，十四五期間，我國城鎮化建設已經進入了平臺期，大規模的新城新區建設已經告一段落，老舊城區改造、城市更新濃墨登場成為主角。

作為城市化較為成熟的區域，老舊城區一方面“先天不足”，由于建設年代較早，建設標準較低，危舊房較多，居住條件和環境無法滿足居民日益增長的居住需求;另一方面又“后天營養不良”，社區困難職工相對集中，房屋產權形式復雜多樣，管理體制機制不順，物業管理存在“真空”，城區居民日常生活面臨許多問題和現實困難，城市更新與老舊小區的治理已形成一個刻不容緩的社會問題，這也是十四五規劃期間城市建設與民生保障的重要內容。

然而，城市更新并非簡單的拆舊建新，而是一項系統工程。

隨著經濟和社會的快速發展，許多舊城區功能過于集中，用地結構不合理，使得舊城人口膨脹、居住緊張、環境污染、資源浪費等一系列問題疊加累積，越發難以解決。有的城市推進功能疏解，在工業離開市中心、居住區向外疏散的城市發展過程中，舊城出現了功能和結構的衰退，甚至導致老城區域空心化。亟需進一步配置商業、服務業、金融業及必要的交通和市政設施，提升城市中心區的服務功能。

如何應對舊城區衰退和空心化的問題？許多城市的開發商和地方政府為了獲得更多的商業利益，拆毀舊建筑，建設新建筑似乎是最簡單粗暴的辦法。這種模式導致大量缺少規劃的新建筑如雨后春筍般涌現，而在遇見規劃問題之后又是推倒重來，陷入了“拆-建”惡性循環。與國內城市不一樣，英國的很多城市不輕易建造摩天大樓，而是十分注重對老建筑重新裝修改造，注入新的城市功能，以適應現代化居住和商業擴張的需要，在英國的倫敦一區依然保持著十九世紀甚至更早的城市格局。

北京的798，上海的新天地，則是國內城市功能再造的典型案例。上海新天地位于市中心淮河路南側，黃陂南路和馬當路之間三萬平方米的地塊上。在新天地改造之前，這里是一片擁有近一百年歷史的石庫門里弄建筑，是中西合璧的產物，更是上海近代建筑的標志。90年代初期，上海開始了大規模的開發建設，不少石庫門老房子被拆卸，取而代之的是此起彼伏的高樓。為了保留這些“歷史建筑”，瑞安集團在一九九七年就提出了一個石庫門建筑改造的新理念：借鑒國外經驗，采用保留建筑外皮、改造內部結構和功能、并引進新的生活內容，改變原先的居住功能，賦予它新的商業經營價值，把百年的石庫門舊城區，改造成集國際水準的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心，注入了多樣化的消費功能，使得老舊城區獲得了新的生命力。

可見，城市更新、舊城的功能再造，與城市產業重構，基礎設施提升，以及公共空間再建密切相關。

要實現舊城功能的再造，一是對舊城建筑進行梳理分級，分類施策。可以成立由規劃設計師、歷史學家、當地居民組成的團隊，考量建筑物的現狀、歷史價值、產權狀況等多種因素，對所有需要保護的建筑詳細建檔，再結合現狀需求，分類施策，缺產業的補產業短板，少市政設施的補設施弱項，以問題為導向，根據當地居民的需求注入不同的城市功能。

二是提升老舊城區的承載力。老舊城區多數建設于上世紀90年代初，規建管的標準較低，隨著人口密度的增多和時間推移，多數會出現供水困難，排水不暢、污水橫流、管道漏損、電線老化、垃圾處理能力不足、停車設施匱乏等問題。推進市政基礎設施優化升級，加強城市供水、污水、雨水、燃氣、供熱、通信等各類地下管網的改造和檢查，是提升老舊城區生活品質的必要手段。

三是以微改造重塑公共空間。城市更新是一個精細活，大規模的拆建必然會失去傳統的格局和文化氛圍，微改造更切合實際：從小型公共空間改造與建設入手，以街區為單位進行改造，采用“針灸法”，單點切入，將一些碎片化空間整合利用，改造為居民的公共活動空間。如老舊城區內的雜亂綠地、建筑物的邊角空地，嘗試見縫插針建設智能立體停車庫等設施，緩解停車困難;一些廢棄建筑物拆遷騰出的空間，可以建設休閑場所，口袋公園和小微綠地。

通過完善市政設施提升老舊城區承載力，通過微改造增加居民的公共活動空間，通過產業的植入再造城市活力，城市更新既是城市歷史文脈的延續，又是城市生命力的重建。實際上，對于政府和開發商而言，舊城改造與城市更新，可能意味著新的商業機會和增長點。

一般而言，樓宇的建造成本大概占整個建筑構造總成本的30%，內裝修還有維護等所有這一切要占到70%。同樣的道理，如果政府引導將十四五的建設重點放在舊城改造和城市更新方面，就會帶來許多新的機會。比如香港就規定建筑物的門窗是五年要檢查一次，不合格的要予以更換;類似的還有近期北京推出的老舊小區加裝電梯的政策要求。這些措施，既帶來了建筑業的繁榮，也意味著帶來了稅收。

十四五時期，是推動城市高質量發展的攻堅克難期，無論是提升城市品質，還是尋求新的增長點，城市更新的重要性不言而喻，舊瓶裝新酒，同樣能打造出新天地。（本文作者系和城咨詢合伙人）