從“市場化”到“房住不炒” 商品房回歸之路

1998年7月3日，是一個值得銘記的日子，我國實行了近40年的福利分房制度在這一天畫上了休止符。“停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。”國務院當天發布的《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，明確廢止了福利分房制度，“市場化”成為住房建設的主題。正是基于此，商品化住房如雨后春筍般成長起來，房地產行業也成為我國經濟的支柱。隨著房地產市場不斷成熟，一些潛在風險漸漸浮出水面，房價虛高、投資性購房過多，這些都抑制了我國城市化的進程，樓市調控“降溫”應運而生。展望未來，各地樓市調控手段不斷加碼，“房住不炒”、“租售并舉”成為房地產市場的新基調。

條件：土地改革先行

住房是老百姓最基本的需求之一，新中國成立初期，我國一直奉行“福利分房”，實施“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實物分配制度，政府和職工單位承擔職工住房建設、管理和維修養護的全部責任;國有土地使用權行政劃撥，無償、無限期提供給用地者，不允許流轉。在那個時期，城鎮居民解決住房停留在“等、靠、要”上，等國家建房，靠組織分房，要單位給房。

盡管如此，由于政府把有限的資金用在生產上，沒有更多的財力建設更多的住宅。上世紀70年代末，城市人口快速增長，而國家在城市住房上的投入總額不到國民生產總值的1%，住房制度改革成為了亟待解決的問題。

“要考慮城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售;可以一次付款，也可以分期付款;住宅出售以后，要聯系房價調整房租，使人們考慮到買房合算。”1980年4月初春里的一天，鄧小平登上北京前門附近的一座高樓，鳥瞰四周灰舊低矮的建筑物，發出的上述感嘆，被看作是中國房地產市場的“初春第一聲驚雷”，隨后中央發出“準許私人建房、私人買房，準許私人擁有自己的住房”的通知，由此揭開中國房改的序幕。

鄧小平提出關于房改的話題并非沒有前兆：我國自新中國成立以來實行的公房政策，雖然對于解決職工住房問題產生了一定的歷史作用，但隨著經濟的發展，其諸多弊端逐步暴露：公房供應與消費的絕大部分支出都由政府和單位包攬，“一條腿走路”的制度難以長期維持，這最終導致新中國成立時的1949年，我國城鎮居民人均住房建筑面積為10.8平方米，到1978年反而降至6.7平方米，住房困難戶占城市居民的1/3。

就在鄧小平發表講話的同一年，時任深圳市房管局副局長的駱錦星便首次嘗試了房地產開發。“深圳的開發到處需要錢，香港的樓市啟發了我們，香港財政收益三成以上都來自土地拍賣。于是我們就想到了租地的方法，用土地換資金。” 駱錦星回憶，當時憲法明文規定不能侵占、出租、買賣土地等，賣地是犯法的事。“省委領導叫我們要走政策邊緣，我就想了一個變通的法子，叫補償貿易，我們出地，港商出錢合作建房，利潤雙方分成。”次年由駱錦星擔任總經理的深圳經濟特區房地產公司成立，這也是我國有史以來第一家房地產公司，隨后新中國第一個準商品房小區東湖麗苑開工建設。

1987年12月1日，深圳進行了新中國成立后的第一宗土地公開拍賣，在全國敲響了拍賣出讓土地使用權的第一槌，土地終于開始作為一種商品進入市場。當時的《憲法》明確規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。最終又是駱錦星以525萬元高價拍得特區這宗面積為8588平方米的土地使用權。

一個月后，也就是1988年1月，第一次全國住房制度改革工作會議召開，提出了我國房改的整體構想，勾勒出我國政府新的城鎮住房政策的輪廓，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計劃分期分批推行，中國住房制度改革的大幕徐徐拉開。隨后，七屆全國人大通過了《中華人民共和國憲法修正案》，把禁止出租土地的條款刪去，規定“土地的使用權可以按照法律的規定轉讓”。

土地制度的破題給了房地產業商品化發展的基本條件，如果沒有土地有償使用，住房商品化就無從談起。

進程：市場化起步即提速

就在外界普遍認為土地有償使用的開閘，將帶動房地產業全面發展的時候，中國卻在這一年迎來了嚴重的通貨膨脹，通脹率一度高達18.5%。因此，中央啟動了國民經濟的治理整頓，重新加碼計劃經濟，這讓房改在此后三年時間內基本陷于停頓狀態。

在經歷了嚴重的通貨膨脹與持續低增長雙重夾擊后，中國的經濟已經到了必須要快速發展的階段，而能夠拉動數十個產業，兼顧投資與消費的房地產業再度被提及。為此，1992年鄧小平南巡視察時一再強調的“改革開放的膽子要大一些，抓住時機，發展經濟，發展才是硬道理”，隨后國務院發布了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，正式開啟了城鎮住房制度的改革之路，投資熱由此產生。

王石、潘石屹、馮侖、王功權等絕大部分房企老板在那個時候積攢了自己的原始資本，但由于個人住房消費尚未放開，70%左右的商品房是被企事業單位整棟或多層購買，監管層和開發商們都明白，何時個人住房消費真正啟動，房地產業的市場化改革才能算是真正開始。

中國人再一次在危機面前找尋到了自身發展的途徑。1997年亞洲金融危機后，前期投資熱急速降溫后出現了外商抽逃資金留下的“半拉子”工程，各級銀行無奈層層清欠連環債務，在外需全面停滯的情況下，發展內需市場成了中國唯一的選擇。

當年11月，時任國務院副總理和中國人民銀行行長的朱镕基在深圳與萬科集團董事長王石會面時，后者給前者講了那個改變中國房地產業的段子：“一個美國老太太和一個中國老太太在天堂相遇。中國老太太說：‘我攢了30年錢，終于在死前買了一套大房子。美國老太太說：‘我住了30年的大房子，終于在死前還清全部貸款。”

1998年5月中國人民銀行頒布了《個人住房貸款管理辦法》，這是我國第一個關于個人住房貸款的相關政策。政策的出臺使大量的潛在購房需求釋放，促成了大量商品房成交，奠定了房地產市場化的基礎。

兩個月后，國務院發布了《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布全國城鎮從1998年下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經適房為主的多層次城鎮住房供應體系。以此為標志，住房制度改革全面展開，老百姓開始進入買房市場，這也意味著我國實行了近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺。

次年2月，中國人民銀行下發《關于開展個人消費信貸的指導意見》，在“積極開展個人消費信貸”的引導下，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內地。

在金融機構從事會計工作的張慧玉是北京第一批用貸款購買商品房的“吃螃蟹者”。

“那個時候我就在銀行做信貸，近水樓臺，政策出來之后我就跟老公商量，用明天的錢改善今天的生活。”經過與愛人的商量，張慧玉湊齊了首付，并貸款10萬元，在方莊附近的一個小區買了一套商品房，三室一廳，整棟樓的設計是當時剛剛興起的“蝶式”，一梯四戶。客廳較大，各房間采光都不錯。

沿著時代的脈絡，我國商品房市場真正起步在2001年之后，在此之前雖然也有商品房供給，但受購買能力等方面原因的制約一直處于“萌芽”狀態。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌后來回憶，中國房地產這架巨型飛機之所以能一飛沖天，主要靠“兩架發動機、一個燃料庫”。其中一架“發動機”是房改。如果不是住房商品化，樓市就不會這么熱;另一架“發動機”是土改，將土地所有權與使用權分離，允許使用權上市出讓，意義巨大;“燃料庫”則是個人住房貸款，沒有金融支撐，老百姓就不能用明天的錢圓今天的住房夢。

規范：樓市調控“降溫”

如果說1988年通過的《中華人民共和國憲法修正案》，打破禁錮的土地使用權轉讓，標志著中國的土地市場走上了有法可依的軌道，宣告了由土地改革開啟的房地產業發展的話，那么2004年3月多部門下發的《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，則宣告了中國土地使用權協議不透明的協議出讓制度終結，從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓，業內稱之為“8·31土地大限”，中國樓市由此走上調控十年。

當時，在經歷了七年的快速發展后，全國的房地產市場再次爆發了前所未有的“危機”。

“因為當時整個行業發展得太好了，開發商買地就跟買白菜一樣，有錢沒錢先拍下來，再去借。”中國房地產業協會原副會長朱中一回憶，由于眼見一線城市為代表的房地產市場處于高速發展階段，開發商紛紛開始空手套白狼的“圈地運動”。

除了要求土地交易一律招拍掛進行外，為了使已經顯露出過快上漲跡象的房價進一步降溫，2005年3月國務院出臺八條意見穩定房價。在2006年5月，國務院再次出臺六項措施調控房地產業，兩個月以后，針對外資投資房地產的“限外令”出臺，隨后，購房者全面進入觀望期。

在隨后的兩年間，國內房地產調控政策出臺不斷，樓市也終于在2007年顯露出真正全面降溫的態勢：當年12月24日，萬科董事長王石拋出拐點論。2008年1月上旬，京城規模最大的房產經紀公司中大恒基連續關閉門店。6月開始，深圳市場出現大面積斷供。

就在大家都以為樓市真的會出現驚天巨變的時候，由次貸危機升級的金融危機卻波及全球，中國為實現快速走出危機的救市政策，成為樓市調控政策的分水嶺。

當年11月5日，國務院常務會議明確提出促進經濟增長的10條具體措施，公布的4萬億元投資計劃中，有9000億元投向房地產以加快建設保障性安居工程。11月26日，央行宣布降息。 12月22日，國務院辦公廳正式出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》。

在宏觀層面政府強力推動救市、房地產市場逆向調控下，2009年下半年開始，全國房地產市場價量齊升，房價迅速強力反彈，當年全國房價同比增幅高達20%以上。

面對房價過快上漲的巨大社會輿論壓力，2010年元旦剛過， “國十一條”正式出爐，卻收效甚微，特別是在全國“兩會”后，多地頻出“地王”，為此僅隔了3個月，被稱為史上最嚴厲，以限購、限貸為核心的“新國十條”正式出爐，由于包括限制異地購房（限購令）、大幅提高二套房貸款標準和購買第三套房不予貸款等具體可執行性的措施，并推出了五年內新建3600萬套保障房的計劃。此時，涵蓋土地供給、信貸、稅收、保障房等各方面的差別化調控體系形成。

回歸：“房住不炒” 地產業回歸初心

十八大后，履新總書記的習近平將離京調研的首站選在改革先鋒省份廣東，并在那里對改革提出希望，“敢于啃硬骨頭、敢于涉險灘，既勇于沖破思想觀念的障礙，又勇于突破利益固化的藩籬”。唯有了解改革從哪里起步，方可明白改革要向何處去。

2016年底，中央政治局會議提出2017年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。隨后中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”的定位。同時，“租購并舉”的理念正式提出：2017年7月24日住建部等九部委聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》要求加快發展住房租賃市場，在廣州、深圳、南京等11個城市陸續展開住房租賃試點。

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”黨的十九大報告中繼2016年底中央經濟工作會議提出 “房住不炒” 之后再次鄭重強調，這意味著，這一指導思想將成為今后相當長的一段時間內黨和政府解決我國城鎮住房問題、建立房地產市場健康穩定發展長效機制的核心指導思想，進一步為住房回歸居住屬性打好基礎。

2018年6月，自然資源部宣布統一的不動產登記信息管理基礎平臺已經實現全國聯網，我國不動產登記系統進入全面運行階段，為構建房地產市場長效發展機制構建基礎性條件。（文章來源：北京商報）