營改增政策后房地產企業稅收籌劃的措施

孫朝磊

營改增是我國近幾年稅收的核心工作，對于社會整體發展起著極為重要的促進作用。營改增全面實施后，我國房地產企業的經濟發展情況得到了明顯的改變。政府出臺的稅收優惠政策為房地產企業減稅降負擔提供了更多機會。在營改增政策下，房地產企業如何進行針對性調整，切實做好稅收籌劃工作，有助于促進房地產企業未來可持續的發展。

中國實施“營改增”有利于推動中國稅制與國際接軌，增強中國房地產企業的國際競爭力。自從我國全面營改增后，我國增值稅又經歷過3次重要降稅/并檔。從2018年5月1日起，增值稅下調1個百分比。目前我國增值稅的三檔稅率分別為6%、10%和16%，其中，適用16%的主要集中于采掘和制造業，適用10%的主要集中于交通運輸、公用事業、農林牧漁、房地產、建筑裝飾和通信業，適用6%的主要是金融服務業。

隨著“營改增”的全面實施，房地產業逐步實現了減輕稅負的短期目標，從長遠來看，將有利于降低企業的經營成本，提高資金的使用效率，進而促進房地產業的健康發展。

稅務籌劃不是偷稅，不是漏稅，也不是逃稅，而是充分利用國家的稅收政策，尤其是優惠政策，在合法合規的情況下，調整企業的經營管理模式，避免重復納稅，實現合理少納稅的目標。這就對企業生產經營提出了更高的標準和要求，要求企業對經營過程中的每個環節都要靈活并精準把握。本文將結合增值稅的特點，提出了房地產企業實現稅收籌劃的有效措施。

一、強化財務會計人員的業務水平

營改增稅的全面實施，對房地產開發企業會計核算產生了重大的影響，財務賬目發生變化、財務人員的工作量也會隨之增加，因此對房地產企業財務會計人員的業務能力要求也會更高。因此企業必須重視相關工作人員的業務水平，投入人力、財力，來幫助稅收籌劃人員的團隊建設。主要措施可以包括以下兩個：首先，做到專人專管，房地產企業應該針對稅收籌劃配備專門的人員，工作內容包括增值稅專用發票的獲取、核查、監督、完善等工作。第二，房地產企業應當定期開展財務會計人員稅收制度的培訓，比如聘請專業人員進行培訓，熟悉最新的增值稅納稅政策，專門學習進項稅額的科目，范圍等，全面提升財務人員的納稅籌劃能力。

二、重視增值稅專用發票的管理

營改增后房地產企業的應納增值稅稅額等于銷項稅額減去進項稅額，要實現合理少納稅，可以集中于進項稅額的抵扣環節。進項稅額是從供貨商購進材料等多支付給賣方的稅額，主要是憑借票據來抵扣，常見的可以抵扣的票據有增值稅專用發票、海關進口增值稅專用繳款書及農產品的收購發票等。在該環節的納稅籌劃具體包括：

第一，實行增值稅發票專人專管制度。全面營改增后，增值稅發票等抵扣憑證在稅收抵扣環節中的地位越來越高。一旦出現發票虛構虛開的情況，將會給企業帶來很大的影響，因此為了避免意外發生，減少企業資金的非正常流出，避免不必要的財務損失，房地產開發企業必須考慮，建立增值稅發票專人專管制度，使得增值稅發票和抵扣發票都能得到正確的使用，進而保證進項稅額可以正常進行抵扣，為企業創造更大的經濟效益。

第二，財務人員取得專用發票后，應當第一時間判斷發票的有效性，檢查完畢后按照規范進行票據的記錄和保管。房地產企業可以考慮增加人手來查驗、核對、保管增值稅專用發票。等增值稅發票合理抵扣之后，仍然要分門別類進行有效的保存和保管。

第三，相對于增值稅小規模納稅人，增值稅一般納稅人可以開具增值稅專用發票。這就要求房地產企業在買進材料等購買環節時，應當優先選擇一般納稅人，而不是小規模納稅人。同時，在和承包商及供應商確定了合作意向后，雙方簽署合同時要針對增值稅專用發票的開具和使用進行詳細的規定，納稅人識別號、付款方式、付款時點、發票獲得權益等信息要做出詳細的規定，這樣可以維護雙方的權益，避免因為合同糾紛給雙方產生不必要的財務損失。

第四，同時應當與原材料供應商進行有效的溝通，特別是在房地產項目建設過程中，增值稅專用發票的獲取也要及時有效，不能拖延，錯過了最佳抵扣時間點，從而減少房地產企業的成本支出，緩解流動資金占用給企業帶來的經濟壓力。

三、完善對土地增值稅的管理

營業稅取消后，房地產企業主要繳納的稅種是增值稅和土地增值稅，而這兩項稅額的大小跟銷售價格直接相關，如果制定合理的銷售價格，收入雖然可能會減少，但是會增加房屋銷售量，有利于提高企業的利潤。我國的土地增值稅是針對于土地增值額來納稅，而稅率采用超率累進制，在制定相關銷售價格時要通過分析增值額與扣除項目之間的聯系，找到土地增值稅稅率的臨界點，從而選擇更加合理的銷售價格，進入相對低的稅率值，進而可以有效減少土地増值稅稅額。

四、提升企業的財務管理水平

營改增政策的全面實施會對房地產企業的財務管理工作產生重要的影響，企業應當積極的面對這種影響和變化。應當根據企業自身的實際情況提高財務人員的專業技能與素養。第一，對財務部門設置進行調整，可以考慮將財務人員和稅務人員配置進行區分，每個部門賦予專門的職能，避免職能交叉而帶來的不利影響。第二，升級財務核算系統，進一步提高財務人員的業務水平，通過重新規劃企業的稅費控制點，制定科學合理的發展策略。第三，房地產企業應針對營改增前后差異性進行分析，通過對比，找出企業在票據管理、會計核算等方面增值稅的危險點，并及時制定相應措施降低風險。第四，企業應當加強財務管理工作，結合企業內部經營的實際情況，考慮建筑外包。

五、加快企業自身業務升級

（一）建立多部門協同管理方式。全面實施營改增后，增值稅發票的管理工作貫穿于企業開發項目的采購、開發、銷售等各個環節，要求房地產企業轉變原來低效經營管理模式，增加財務部門和其他部門之間的溝通，尤其是納稅環節的溝通，一環扣一環，這種多部門協同管理的模式，可以通過各個部門之間的有效溝通，使得房地產企業可以更快的適應新政策，減少不必要的管理成本。

（二）開發新的信息服務平臺。企業應充分利用當前大數據的特點，在現在“互聯網+”的新形勢下，房地產企業充分利用大數據資源，將大數據與營改增工作有效融合，開發新的信息服務平臺，這樣可以提高房地產企業成本的監控效率。通過信息化系統與軟件的整合，實現企業成本信息數據的實時傳輸與云端共享。

（三）建立數據庫系統和發票信息管理平臺。通過建立信息大平臺，房地產企業可以對開發商、供應商資質進行事前篩選，選擇合適的開發商和供應商。高效的信息管理平臺可以在采購、開發、銷售各個環節做好篩選、核查等工作，有效提高工作效率。

（四）建立健全有效的誠信體系。信用時代已經來臨，隨著營改增的全面實施，房地產企業應當加大人力、財力投入，構建更加完整有效的企業誠信體系，通過對信用的監督，可以避免企業掛靠開發經營等違規現象，減少因為資源的共享帶來的增值稅進項稅額金額不符等問題，進一步規范企業的經營管理模式，提高企業的核心競爭力。

（五）優化產品服務組合。房地產企業可以考慮充分利用稅收優惠措施，優化開發產品的類型，或者增加產品的組合。比如：第一，開發高檔社區，比如增加綠化投入、采用智能物管系統或者采用太陽能的高端電器，這種社區的開發需要采購更多先進的設備，而采購行為將會產生更多的可以抵扣的進項稅額。第二，增加精裝房的開發，因為精裝房，需要統一購買家具、機器設備等，也可以通過增大進項稅額的金額來實現合理少納稅的目的。如此看來，通過優化開發產品的類型，不僅可以增加進項稅額，還可以提高項目的銷售價格，進而幫助房地產企業獲取更高額的利潤。

六、結語

全面營改增后，房地產企業要實現合理少納稅，需要強化財務會計人員業務水平;重視增值稅專用發票的管理;完善對土地增值稅的管理;提升企業的財務管理水平;同時依托“互聯網+”，深化企業信息化建設來提高房地產企業的核心競爭力，進而實現房地產企業可持續且繁榮的發展。（作者單位：廣東白云學院）