上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)迎樓市新政

中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)（下稱“臨港新片區(qū)”）于8月20日正式揭牌。在走過上海自貿(mào)試驗區(qū)6年建設(shè)之路后，臨港新片區(qū)無疑被寄予了更大的期待。

臨港新片區(qū)規(guī)劃范圍為上海大治河以南、金匯港以東以及小洋山島、浦東國際機場南側(cè)區(qū)域。按照“整體規(guī)劃、分步實施”原則，先行啟動南匯新城、臨港裝備產(chǎn)業(yè)區(qū)、小洋山島、浦東機場南側(cè)等區(qū)域，面積為119.5平方公里。

臨港新片區(qū)在建樓盤

艾森公館營銷中心，有人在看房。《 中國經(jīng)濟周刊》記者 宋杰 攝

其中，毗鄰浦東新區(qū)的奉賢區(qū)約有三分之二的土地被劃入臨港新片區(qū)，該區(qū)域內(nèi)有奉賢五大名鎮(zhèn)（奉城、金匯、青村、四團、海灣）。

上海市委常委、常務(wù)副市長陳寅在國新辦舉行的發(fā)布會上透露，臨港新片區(qū)將“放開”房產(chǎn)限購政策。

在當(dāng)前“房住不炒”總基調(diào)不變的情況下，該政策的出臺落地對上海樓市意味著什么呢？

樓市“新政”帶來新行情，有樓盤周均成交套數(shù)漲幅高達683%

按照規(guī)劃，臨港新片區(qū)到2035年，區(qū)域生產(chǎn)總值（GDP）超過1萬億元，相當(dāng)于再造一個目前的浦東新區(qū)。（注：2018年上海浦東新區(qū)GDP首超1萬億元。）

《中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)總體方案》要求，新片區(qū)建立以關(guān)鍵核心技術(shù)為突破口的前沿產(chǎn)業(yè)集群，將集成電路、人工智能、生物醫(yī)藥、民用航空等列為關(guān)鍵領(lǐng)域。

上海為此提出了多項人才支持政策，包括限購由以家庭為單位轉(zhuǎn)為以個人名下房產(chǎn)數(shù)量限購;購房資格社保要求由5年轉(zhuǎn)為3年;人才“居轉(zhuǎn)戶”（居住證轉(zhuǎn)戶籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。

據(jù)克而瑞上海提供《中國經(jīng)濟周刊》記者的統(tǒng)計顯示，新政公布后，臨港新片區(qū)內(nèi)的樓盤迎來了一波“盛夏”行情。其中，保利玲瓏公館周均成交套數(shù)漲幅達683%，海上風(fēng)華周均成交套數(shù)漲幅600%，保利玲玥公館周均成交套數(shù)漲幅500%，包括臨港主城區(qū)、蘆潮港社區(qū)、萬祥、奉賢藍灣等區(qū)域內(nèi)的新盤迅速升溫，通過比較政策公布前后周均成交套數(shù)來看，金匯板塊漲幅48%，奉城板塊漲幅239%，臨港板塊漲幅404%，海灣板塊漲幅170%。

不過，今年上半年，臨港新片區(qū)的平均成交均價約為2.85萬元/平方米，仍遠低于上海市區(qū)水平，而離地鐵沿線較遠的地區(qū)房價更為便宜。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析指出，上海臨港自貿(mào)區(qū)新政出臺、放松限購后，投資者目光多聚焦于臨港。一般來講，臨港有新盤推出，首周都會有不錯表現(xiàn)，而現(xiàn)在，存量銷售也表現(xiàn)出較強動力，可見市場對臨港新片區(qū)預(yù)期相當(dāng)高。不過，當(dāng)前存量新盤早已做價格備案，因此短期還不具備上漲可能。

房企龍頭在2013年就已“下手”，當(dāng)年土地溢價率高達489.9%

2013年7月，上海自貿(mào)區(qū)概念啟動當(dāng)月，自貿(mào)區(qū)輻射區(qū)域如高橋板塊、川沙板塊及臨港新城板塊內(nèi)商品房均實現(xiàn)爆發(fā)式增長，商、住、辦等不同物業(yè)形態(tài)也均呈現(xiàn)不同程度的量價齊升。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，外高橋、川沙以及臨港新城板塊2013年9月商品房成交量環(huán)比分別大漲281%、97%和210%，成交均價也開始逐步上揚。

盧文曦表示，從2013至2018年宅地溢價率走勢也可以看出，臨港新城在2013年曾經(jīng)“火”過一把，開發(fā)商拿地競爭激烈。無論是2013年當(dāng)年，還是把時間維度拉至2013至2018年之間，上海全市土地溢價率前十中，前七都是位于臨港新城的地塊，可見市場對臨港板塊的熱衷程度。其中，溢價率最高的一處，成交于2013年12月20日，由上海錦繡管理有限公司以樓板價1.5602萬元/平方米競得位于浦東新區(qū)臨港主城區(qū)的辦公用地，溢價率高達489.9%。

值得一提的是，上海錦繡管理有限公司在2013年另外兩次競拍的臨港主城區(qū)的土地，溢價率也分別達到了406.88%和379.38%。

盧文曦直言，“以往臨港位置偏遠房企感興趣程度不高，但是2013年當(dāng)年溢價率節(jié)節(jié)攀升，并且很多溢價率紀(jì)錄也是臨港在當(dāng)年創(chuàng)下的，從之后發(fā)展角度來看，在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的大環(huán)境下，這個紀(jì)錄前無古人后無來者了。”

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，臨港新城及海灣板塊自2013年至2018年共成交30幅住宅用地，總建筑面積173萬平方米，地塊供應(yīng)呈下滑趨勢，其中2013年土地供應(yīng)達到頂峰;2016年供應(yīng)51.94萬平方米，達到次頂峰，供求總量平衡，市場成交穩(wěn)定。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)有土地儲備的企業(yè)，包括港城、綠地、萬科、保利、陸家嘴、中建、浦東金橋、光明地產(chǎn)、亞通股份、新黃浦等。

據(jù)上海中原研究院數(shù)據(jù)顯示，臨港及周邊大部分地塊目前已上市銷售，僅漕河涇、港城、萬科等企業(yè)共3幅土地待上市，總建筑面積約15.5萬平方米。其中一幅分布于海灣的藍灣國際社區(qū)，兩幅分布于臨港主城區(qū)。

臨港新城及周邊待上市項目與地塊數(shù)量共9個，潛在供應(yīng)套數(shù)約3277套，主要集中于萬科、綠城、港城，貨值84.5億元，分布集中于臨港主城區(qū)與海灣藍灣國際社區(qū)，其中綠城上海誠園、萬科金域藍灣鷺語墅潛在供應(yīng)套數(shù)排名靠前，貨值分別為11.8億元及18.3億元。

長期發(fā)展還需“產(chǎn)城融合”

長期關(guān)注臨港樓市的職業(yè)投資人裘繼良向記者表示，“樓市的商品屬性加上金融屬性，短期看政策，中期看土地，長期看人口。這次（限購松綁）政策的推出，又在上海，投資客短期‘炒一波是大概率事件。但是否有足夠的實體經(jīng)濟產(chǎn)生的就業(yè)崗位，導(dǎo)致的人口向臨港新片區(qū)遷徙產(chǎn)生的房產(chǎn)需求，這是看中期房產(chǎn)能否上漲的最主要因素，或者說是核心因素。”

記者注意到，2013年上海自貿(mào)區(qū)推出當(dāng)年，臨港板塊的住宅用地溢價率高達148.8%，不過2014年就跌落至41.4%，2015年溢價率僅6.5%，此后逐年遞減，2018年為零。

為什么會出現(xiàn)這樣的情況？

“一是與區(qū)位有關(guān)。臨港位于上海東南角上，兩面靠海，交通多有不便。二是與產(chǎn)業(yè)政策有關(guān)。那塊區(qū)域里產(chǎn)業(yè)都是挺高大上的，但對人口的導(dǎo)入幫助貢獻力度就不是特別大了。很多廠上下班都是班車，很多員工都不愿意住在那里。”盧文曦向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，“因此，臨港新片區(qū)產(chǎn)城融合程度就尤為關(guān)鍵。如果融合得好，今后就像上海的‘衛(wèi)星城，有自己的產(chǎn)業(yè)鏈，有自己的服務(wù)體系和人員。”

克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉亦指出，從中長期來看，政策利好難以促使臨港新城的地位發(fā)生本質(zhì)改變。

楊科偉認(rèn)為，從臨港片區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，無論人才新政的條件如何優(yōu)厚，本質(zhì)上還是需要產(chǎn)業(yè)升級配合導(dǎo)入人口，目前臨港片區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)為要建設(shè)具有國際市場競爭力的開放型產(chǎn)業(yè)體系，涵蓋了建設(shè)集成電路綜合產(chǎn)業(yè)基地、人工智能創(chuàng)新及應(yīng)用示范區(qū)、民用航空產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，發(fā)展新型國際貿(mào)易、拓展跨境金融服務(wù)功能等多個方面，預(yù)計1000億資金的注入、人才的導(dǎo)入將促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展提速，而房地產(chǎn)作為居民“安居”的重要環(huán)節(jié)之一，勢必也將迎來新的機會。