老舊小區(qū)增設(shè)電梯，誰說了算

文丨■ 李與

老舊住宅樓加裝電梯已成為適應(yīng)人口老齡化需要的便民之舉。但操作層面遇到不少艱難險阻，既麻煩又具體，業(yè)主意見不夠統(tǒng)一。作為出行的第一步，回家的最后一步，安裝電梯成為了不少無電梯業(yè)主的“心病”

現(xiàn)在城鎮(zhèn)老齡化的問題越來越突出，每個城市都大量存在著一些建于二十世紀(jì)八九十年代的小區(qū)，這些小區(qū)又多是六七層的老樓，沒有安裝電梯。眼見著小區(qū)越來越老，居民年紀(jì)也越來越大。當(dāng)年三四十歲的青壯年，如今眼看著就要六七十歲，上樓成了老人的大難題。并且，很多城市的老舊小區(qū)老年人比例明顯高于新小區(qū)，老舊小區(qū)高層住戶上下樓成了“痛點”。不少老人為了少爬樓，不得已只能盡量少出門。

解決老年人“上樓難”的呼聲越來越高，老舊住宅樓加裝電梯已成為適應(yīng)人口老齡化需要的便民之舉。但一說起老舊小區(qū)安裝電梯，卻是遇到不少艱難險阻，既麻煩又具體，業(yè)主意見不夠統(tǒng)一，費用分攤各個業(yè)主無法滿意，作為出行的第一步，回家的最后一步，安裝電梯成為了不少無電梯業(yè)主，尤其是高層業(yè)主的“心病”。

“一票否決”無法理依據(jù)

“一票否決”作為一個剛性制度，讓加裝電梯協(xié)商變得頗為困難。對于既有住宅增設(shè)電梯的條件，絕大多數(shù)地方政府的專門文件規(guī)定，增設(shè)電梯應(yīng)經(jīng)本棟（梯）房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。同時還不能有明確反對意見。由此，不同樓層居民之間因裝電梯意愿不同常常會出現(xiàn)不可調(diào)和的矛盾。

對于一、二樓低層住戶來說，加裝電梯會帶來遮光、擋風(fēng)、噪音等諸多問題，并且對房屋市值會帶來影響。正如所有電梯房一樣，中高層更受購房者青睞，而低層則被嫌棄。而不裝電梯，低層市值會更高。

所以，對低層住戶而言，反感加裝電梯，是非常正常的。“一票否決”制的存在，讓他們有權(quán)不參與協(xié)商，其他人也沒轍。或者，即使進入?yún)f(xié)商環(huán)節(jié)，低層住戶也可以“獅子大開口”，要求過高補償金，結(jié)果導(dǎo)致協(xié)商失敗。這在各地報道中，也是不少。

近日，上海房管局相關(guān)負責(zé)人表示，上海將調(diào)整政策，取消“一票否決”條款。那么，老舊小區(qū)加裝電梯，到底誰說了算？我國法律對此有無規(guī)定？

目前已經(jīng)有不少地方政府已專門就既有住宅增設(shè)電梯問題進行了系統(tǒng)規(guī)定。但這些規(guī)范效力層級比較低，其他大多是以規(guī)范性文件的形式進行了規(guī)定。而在中央政府層面，尚無就該問題進行專門系統(tǒng)立法的文件。

但北京志霖律師事務(wù)所副主任趙占領(lǐng)表示，可以根據(jù)物權(quán)法等法律規(guī)定，既有住宅需要使用共有部位增設(shè)電梯，或者因增設(shè)電梯需要改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。也就是說，法律上并非要求所有人都同意方可加裝電梯。“不能一樓說不裝就不裝。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海談道，電梯屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的范疇，建筑物區(qū)分所有權(quán)的處置由業(yè)主大會和業(yè)主委員會以少數(shù)服從多數(shù)的原則民主決策，即物權(quán)法規(guī)定的兩個三分之二。因此，加裝電梯“一票否決”的規(guī)定于法無據(jù)。

如何賠償或補償

高層的業(yè)主強烈渴望安裝電梯，但低層業(yè)主安裝電梯卻有可能遇見影響采光、產(chǎn)生噪音、可能造成房子貶值等問題，高層業(yè)主的權(quán)益與低層業(yè)主的權(quán)益如何平衡，從物權(quán)法與侵權(quán)責(zé)任法的角度都可以解釋，那么低層業(yè)主是否有權(quán)利索要經(jīng)濟賠償呢？

北京志霖律師事務(wù)所副主任趙占領(lǐng)認為，“從法律角度而言，只要符合兩個三分之二的標(biāo)準(zhǔn)，就可以加裝電梯而不需要對不同意的業(yè)主進行補償。”

但根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法第15條，賠償損失也是承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的一種方式，眾多責(zé)任承擔(dān)方式可以單獨適用，也可以合并適用。這樣一來便解決了這個法律沖突問題，也就是說增設(shè)電梯雖然符合物權(quán)法，但這并不妨礙法院根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法要求對受損業(yè)主進行損失賠償。

并且在現(xiàn)實操作中，增設(shè)電梯確有可能會在采光、通風(fēng)、噪音等方面對低層業(yè)主帶來一定負面影響，因此，從公平合理以及便于順利操作的角度而言，其他業(yè)主可以對這些受負面影響的業(yè)主給予補償。對于老舊小區(qū)加裝電梯補償?shù)蛯拥慕ㄗh，北京蘭臺律師事務(wù)所律師包華建議，實踐中還是主要依靠鄰里協(xié)商。

那么賠償款額如何確定，以防某些低層住戶“獅子大開口”呢？

如果對于低層的采光、日照、通行等方面的消極影響進行賠償，難以取證，受損范圍也難以界定，因此從這幾方面賠償從訴訟成本、訴訟效果來說都不實際。

但對于當(dāng)時為了低層通行方便而購買的業(yè)主，承擔(dān)了比高層業(yè)主更多的購買金額，如今高層新設(shè)電梯，使得低層在通行一塊的比較優(yōu)勢消失，因此具體賠償數(shù)額則應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的評估結(jié)果來確定。樓價變動的影響因素很多，因增設(shè)電梯而導(dǎo)致樓價變動的影響權(quán)重，各地出臺的增設(shè)電梯補償參考方案和當(dāng)?shù)夭糠謽潜P成交數(shù)據(jù)作為依據(jù)。

這樣，既有住宅業(yè)主有權(quán)依法增設(shè)電梯，但低層業(yè)主也有權(quán)利獲得因比較優(yōu)勢消失以及因通風(fēng)、采光、日照、通行等方面的消極影響而造成的房屋價值貶損的賠償。

階梯型交納電梯費更合理

一位業(yè)內(nèi)人士給安裝電梯的住戶算了一筆賬，如果按照杭州加裝電梯的標(biāo)準(zhǔn)，一部電梯加裝完畢，需要60萬左右。如果純靠業(yè)主自籌，費用明顯偏高。雖然各地已經(jīng)開始設(shè)立補貼機制，但對于低層用戶，尤其是一樓用戶，既不用電梯，那么安裝電梯的費用和后續(xù)的運營維護還需要負擔(dān)嗎？

“根據(jù)我國物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主對住宅專有部分即所有權(quán)部分由業(yè)主自己維護和管理，物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)全部建筑物的公共區(qū)域、設(shè)施即區(qū)分所有權(quán)部分的維護和管理，費用由所有業(yè)主分擔(dān)。”趙占領(lǐng)說，電梯屬于公共設(shè)施，費用也應(yīng)是所有業(yè)主平均分擔(dān)。

小區(qū)在兩個三分之二同意原則下加裝了電梯，原本不同意安裝的一樓業(yè)主是否能以不使用電梯為由，而拒絕承擔(dān)相應(yīng)的電梯費呢？

“使用電梯是所有業(yè)主的權(quán)利，放棄使用電梯并不能成為逃避電梯運維義務(wù)的法定理由。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海表示，我國《物權(quán)法》第72條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。”另外根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者是無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”由此可見，一樓業(yè)主不論使用電梯與否，必須分擔(dān)電梯運維的相應(yīng)義務(wù)。

但一刀切仍然不是情理之中的辦法，目前某些地區(qū)開始按照“得到實惠的高層住戶多出錢、少受益、沒受益的低層住戶少出錢或者不出錢”的原則進行，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)考慮業(yè)主的實際情況，為一樓的業(yè)主提供一些適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策，這個“優(yōu)惠”可由業(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商，也可以通過業(yè)主大會進行決定，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。

總之，一切仍舊應(yīng)該在法理基礎(chǔ)上的“協(xié)商”著來，大多數(shù)高層住戶的權(quán)益值得爭取，但少數(shù)低層住戶的權(quán)益也是權(quán)益，從經(jīng)濟學(xué)角度而言，如果那些從社會資源再分配中獲利的人獲得的利益足夠補償那些從中虧損的人利益，那么社會資源的再分配就是有效率的。通俗的說就是，只要能使整個社會的收益增大，變革就可以進行。既有住宅增設(shè)電梯是符合經(jīng)濟效率原則的，法律上應(yīng)予以支持，但對受損業(yè)主應(yīng)予以賠償。