房地產開發企業成本構成及控制研究

周宏亮

【摘要】房地產開發成本指的是房地產企業為開發商品房所支出的全部費用。房地產開發企業產品成本構成中分為多個成本要素。房地產開發企業完全成本不僅包含土地成本、建安成本、基礎及公共配套設施費等，還包含開發企業行政管理成本、財務成本，以及為銷售、出租、轉讓商品房而發生的銷售費用。企業會計準則對房地產開發企業的成本構成沒有明確地予以規范，在這種背景下，房地產開發企業在執行內部控制的過程中，會由于成本構成問題普遍存在較多的爭議。

【關鍵詞】房地產企業開發;成本構成;控制

引言

為提高房地產開發企業成本管理的有效性，房地產開發企業在成本控制的時候通常會將成本構成要素作為成本控制依據。房地產開發企業的成本控制已經成為房地產開發企業財務工作的重要內容，企業的成本能否在各個環節得到控制，能否將其視為準確高效的內部控制手段，都直接取決于房地產開發企業成本構成設置是否合理。房地產開發企業的成本構成與控制在營改增實施以后更是發生了顯著的變化，其不僅成為房地產開發企業普遍重視的財務問題，同時也是稅務機關對房地產開發企業進行稅務稽查時強調的重點內容。房地產開發項目的土地增值稅清算環節是國家稅務機關對房地產開發企業成本的一次全面審核，各種非合理合規性的成本支出都將不予認可，從而將加重房地產開發企業的稅務成本。在成本控制普遍推行的情況下，如何制訂有效可行的房地產開發企業成本控制方案是擺在財務管理部門面前的重要難題，而將成本控制方案貫穿落實到房地產開發項目的各個環節更需要企業管理層的支持與配合。

一、房地產開發企業成本的構成分析

（一）土地使用成本

土地使用成本是房地產開發企業的主要成本，也是必要的成本支出。由于土地的不可移動性及供給有限的特性，越是發達地區，土地成本占房地產開發企業成本的比重越大。房地產開發企業取得土地使用權的形式有很多種，有接受政府出讓方式、接受個人或其他單位轉讓的方式、收購目標公司股權的方式、接受土地使用權投資及合作建房等等，取得的方式不同，則土地使用權的成本亦不相同，同時，還會影響房地產企業的納稅成本。要強調的是，房地產開發企業需要對目標地塊的土地使用年限、周圍環境、開發用途、臨街規劃、建筑容積率及土地現狀等內容進行合理的分析，才能制定相應的成本控制策略。

（二）土地拆遷成本

1.土地收儲成本

房地產開發企業土地收儲成本構成中主要有土地補償費、安置補助款、地上附著物及青苗補償款、耕地開墾費、收地管理成本等。土地收儲成本的控制要依照國家和地方法律法規進行。

2.房屋補償成本

房地產開發企業在原有建筑的基礎上開發商品房，要根據國家和地方政府相關法律法規規定的內容來補償原有房產擁有人，開發個人使用的土地，房地產開發企業成本控制要將房屋補償成本計算在實際發生成本之內。個人房產因出讓土地使用權所造成個人經濟損失，房地產開發企業應按國家土地使用規定給以補償。

（三）商品房前期工程費及建筑安裝工程費

商品房前期工程費包含了商品房的規劃、設計、可行性研究、土地平整、項目報建等實際支出的直接成本。通常可以按房地產開發企業總成本的規定百分比核算。一般規劃及設計成本為商品房建設成本的3%左右，另外還有商品房周邊環境、地質環境勘探成本需要根據合作單位的收費標準進行成本控制。在商品房建設施工成本控制中主要有新建建筑物成本控制、原有建筑物拆除成本控制、場地平整成本控制和水、電、路開通成本控制等。這些成本可以根據實際作業成本進行成本控制。建筑安裝成本主要有商品房工程費、給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電、室內裝修等所有配套成本等。在商品房設計階段，商品房建設成本控制可采用單元控制、單位指標控制、工程量材料控制、概算指標控制等。

（四）商品房配套設施成本

配套設施成本主要有基礎設施建設成本、公共配套設施成本等。基礎配套設施成本主指的是建設項目以外的市政公用配套設施成本。包含了商品房供水、供電、供氣，以及周邊道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等變動成本，一般這類成本采用作業成本來進行成本核算控制。商品房公共配套設施成本指的是有償轉讓的商品房內市政公用設施和綠地設施產生的成本。其成本控制需要根據建筑工程施工成本進行控制。

（五）房地產開發費用及與轉讓房地產有關的稅費

這兩類成本普遍意義上指的是一些固定項目的變動成本，商品房的預算成本和資金使用成本是變動成本的主要來源。依據開發商品房的實際需求和固定成本核算的精確度來增加成本3%-5%是合理的預算成本及5%左右的資金使用成本。在商品房開發期間需要產生實際的稅務成本。商品房開發投資成本需要綜合考慮商品房在開發過程中所支出的稅金，以及法律、人員等額外成本。房地產開發企業在大項目開發時稅務成本在商品房投資總成本中占的比例較大。因此成本控制需要根據當地法律法規來核定標準成本。

二、加強房地產開發企業的成本控制策略分析

（一）建立和完善房地產開發企業成本控制制度

建立和完善房地產開發企業成本控制制度是提高房地產開發企業成本控制的根本前提，這個過程中需要房地產開發企業管理人員在設置標準成本的過程中要依據開發商品房的成本構成來進行綜合分析成本信息。房地產開發企業運用成本控制制度是綜合分析和檢驗標準成本設置合理性的重要手段。標準成本設置的科學性、層次性以及合理性決定了房地產開發企業成本控制工作的可行性，這個過程中房地產開發企業在設置自身標準成本中要對成本構成進行明確，成本構成作為標準成本的核心內容關系到房地產開發企業成本控制的有效性能否實現。成本構成中能夠體現房地產開發企業的實際成本與標準成本的凈差和成本對比等內容。根據這些內容對成本控制中存在的漏洞進行評估從而有效地避免成本的損失，房地產開發企業完善的成本控制制度能夠起到保障商品房開發在投資資金到位的基礎上對資金的撥付進行合理的控制。制訂合理的房地產開發企業成本控制是直接降低成本損失的重要途徑。而成本控制制度中的變動成本和增長成本在作業成本法的應用中有著重要的意義。

（二）房地產開發企業成本控制中要合理利用成本核算方法方式

房地產開發企業在提高成本控制質量的過程中需要對成本核算方法方式進行科學合理的應用，這就需要房地產開發企業在健全和完善成本控制制度的前提采用現代化的成本核算方法方式才能有效的提高自身的成本控制質量，房地產開發企業成本控制制度的健全和完善有著顯著的分層原則和制衡原則，分層原則具體表現為房地產開發企業成本控制制度中的房地產開發企業預算編制制度、內部控制管制度、成本核算制度的單元化。房地產開發企業成本控制制度的制衡原則突出強調對成本控制制度中包含的固定資產管理制度、成本審核制度、成本風險制度、成本監督制度以及成本績效評估制度等方面制衡性在成本控制中的作用，房地產開發企業在設計其成本控制制度的基礎上發揮成本制度的制衡性是保證成本控制能夠實施的根本前提。而房地產開發企業在完善成本控制制度的基礎上對多種成本核算方法的科學合理應用首先要明確房地產開發企業成本構成的劃分，成本構成關系到成本控制過程中對成本科目的劃分和資產調撥的可行性。

三、結束語

通常而言，成本構成及控制作為房地產開發企業成本管理的重要組成部分，本質上與普遍意義的成本管理有著很大的差異性，這是由于其本身構成要素中既可以包含建設總成本，同時也可以包含運營總成本，這種成本構成問題造成房地產開發企業成本控制、核算和調配時會產生較多的問題，因此房地產開發在進行成本控制時首先要明確成本構成，在此基礎上再進行成本控制。