房地產公司精細化管理及成本控制研究

亓秀亮

我國自從改革開放以來，經濟發展勢頭迅猛、綜合國力不斷提升，整個國家呈現出一派生機勃勃的良好局面，同時房地產行業經過多年的錘煉與發展，已經成為當前我國經濟的重要支柱。但是以萬科為龍頭的房地產公司卻面臨了更大的挑戰，因為當前我國房地產業是一個巨大的“泡沫”，同時國家對于房地產業的管控也越來越嚴格，導致當前房地產公司經營逐漸步入僵局。就拿萬科集團的負債率來說，近年來持續攀升，甚至超過了百分之八十，說明資金絕大部分來源于債務。故此需要在各個環節加大對成本的控制，盡量減少浪費資金、增加成本的環節，在房地產市場價格已經既定的前提下將成本控制到最低，確保效益的最大化。

一、房地產公司精細化管理策略

（一）樓盤策劃工作做到精細化

房地產開發項目正式立項之前，必須進行充分的調研，開展精心的策劃，確保樓盤能夠更加切合周邊居民的實際情況，保證客戶買得起、住得好。首先需要對客戶進行詳細分類，將此作為樓盤策劃的基礎。在此過程中需要將樓盤所處的地理位置、周邊社會情況、人口居住及分布情況、潛在客戶的心理因素等方面進行充分的調研，將客戶劃分成不同的細分層次，以此確定樓盤的定位。其次需要對客戶的價值進行定位，主要需要對客戶的購買響應程度、樓盤銷售情況、整體利潤把控、樓盤掛售業績推動等方面進行策劃，借此選擇那些價值最高的客戶，以此設定樓盤的整體層次。最后需要以最具有價值的客戶的整體需求為基礎，以客戶的個性需求為導向，來制定企業的業務開展流程，進行更具個性化的銷售。因為客戶的群體是流動的，所以對客戶的調研和定位也是不斷變化的，企業需要依據市場和客戶的變化來及時調整整體的策劃方案。

（二）樓盤設計工作做到精細化

樓盤設計的最優化，其核心就是要能夠最大限度節約成本，同時能夠給予業主最為人性化的關懷，這也成為整個項目施工的關鍵環節。將樓盤設計工作做到精細化，就是要對樓盤所處地塊進行選擇，對樓盤的整體造型進行精心設計，對建筑風格進行科學擇取，對戶型結構進行合理謀劃，對建筑細節進行細致關注，這樣確保樓盤的設計達到最優化。譬如部分樓盤地處黃金地段，但是在進行設計時沒有過多考慮到樓盤周邊的生態環境以及人文環境的和諧相處，導致樓盤的價值大大降低。再如某些樓盤中對于空間的設計不是十分合理，部分空間被浪費，部分設施設置但是不能發揮真正效用，卻讓客戶白白花費了大量資金，后期的維護、維修費用也居高不下。故此在樓盤的設計階段將工作做到細致化，可以保證整個樓盤的錦上添花、精益求精。

（三）施工管理工作做到精細化

施工質量是整個樓盤的生命線，杜絕質量問題是房地產公司賴以生存的生命線。為了將施工質量做到精細化，首先需要保證建材的質量符合國家標準，能夠符合施工的需求。房地產公司需要把打造高品質的樓盤作為發展的目標，嚴格把控建材關。譬如選擇墻體材料，就可以使用蒸壓輕質砂加氣混凝土砌塊，免去了做保溫的工序，這樣不僅成本低，同時還能取得良好的施工效果，故此選材對于施工過程和施工質量來說至關重要。其次還需要保證建筑工藝精優、建筑質量突出。對于樓盤來說，施工質量是必須確保的最低紅線，是絕對不能突破的，房地產企業需要不斷追求更高的施工標準，打造精品樓盤，打響自己的品牌，讓樓盤成為城市的一道靚麗的風景線。

（四）營銷服務工作做到精細化

營銷與服務是將樓盤推廣向市場、讓更多客戶認可的必要手段，將營銷服務工作做到精細化是確?？蛻魸M意、提高客戶對于企業認可度與忠誠度的重要途徑。為了實現這一目標，房地產企業需要精準了解客戶的需求，對市場行情及客戶的消費趨勢進行科學分析，制定并不斷完善營銷服務規章制度，加大對營銷人員的培訓力度，確保營銷人員能夠業務熟練、服務精湛，推動樓盤營銷工作的順利開展。

二、房地產公司成本控制研究

（一）投資策劃階段進行成本控制

在投資策劃階段中，企業需要詳細搜集取得地塊的基礎資料，了解周邊環境，預測地塊及周邊未來發展的趨勢，進而制定初步投資規劃，協調好開發的諸項事宜，并預先進行市場定位，進而對整個項目的成本進行預算，對利潤的取得方式、取得途徑、取得總量進行分析。同時整個企業的各個部門應當深度合作，共同為成本控制鋪平道路。例如預算部門應當協同施工部門、策劃部門等準確計算土地的使用成本、工程的整體造價、投入資金以及管理方面的費用等，讓公司決策層能夠對項目的成本投入規模有一個初步的感知，為投資策劃的準確制定打好基礎。

（二）設計規劃階段進行成本控制

設計費用在整個工程投資成本中占據的比例不是很大，但是設計環節的地位是絕不容忽視的，往往能夠對超過百分之七十的成本起到決定性作用。設計階段會對樓盤的戶型、結構、材料、設備等進行規劃，因此整個工程的規模大小、投資多少、成本結構等就已經基本成型了，因此整個工程的造價成本也就已經基本確定了。在設計規劃階段，房地產公司需要采取招投標方式，選擇那些資質優、能力強、成效高的設計公司合作。此外還需要將工程主體施工和配套設施的施工打包一起進行招投標，從招投標中的、設計工作謀劃開始就進行成本的測算，并將成本控制操作規范化，便于后期的成本控制工作有序開展。

（三）施工建設階段進行成本控制

項目施工質量決定著整個公司的發展，一旦發生質量問題出現返工，那必將大大增加成本投入，故此強化施工質量是控制成本的重要環節。房地產公司需要對工程承包單位的資質進行認真審查，對其以往的業績與在業內的口碑進行綜合考量，同時還需要深入到承包單位進行實地考查，認真選擇承包商。在合同制定過程中要盡量采取具有標準制式的承包合同，盡量減少并彌補合同中的漏洞，簽訂包干合同，明確甲乙雙方的責任和義務，由律師進行評審，強化合同法律效力，通過此種方法將風險進行明確及轉移，以嚴格控制成本。

（四）工程驗收階段進行成本控制

工程竣工之后，需要進行驗收工作，此時還需要依照合同、變更交底對施工單位報送的施工合同、結算書等材料進行逐一審核，一旦發現和實際施工不符的要一律剔除；同時工程材料核查人員還應當深入到施工現場，在現場測量之后計算出工程總量，和設計圖紙進行核對。這樣核算的結果才是真正的工程造價總量，也更能夠保證對成本的嚴格控制。

三、結語

總而言之，房地產公司在實行精細化管理以及成本控制的過程中，必須要注重實際、突出實效，將企業制定的各項制度、措施不折不扣地切實執行起來，杜絕“雷聲大、雨點小”的現象出現，杜絕表面文章、不究深理的行為，務真務實，將企業的管理作出成績，提高企業的效益，確保企業在市場上立于不敗之地。