房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理探究

孫炳家

一、開(kāi)展作用探究

與國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相比較而言，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但是因?yàn)榇罅ν七M(jìn)住房貨幣化改革，我國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)得以快速粗放發(fā)展，土地升值是企業(yè)的主要盈利來(lái)源，這造成眾多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算管理工作的重視程度不足[1]。自從進(jìn)入白銀時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力呈現(xiàn)出逐步下降趨勢(shì)，甚至很多規(guī)模不大的企業(yè)由于過(guò)于粗放的管理而被迫中止與轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或者倒閉，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)才意識(shí)到精細(xì)化管理的作用。作為企業(yè)管理重要工具的全面預(yù)算管理，在對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)各方面及環(huán)節(jié)加以統(tǒng)籌的情況下，能夠在促進(jìn)企業(yè)的管理水平與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控水平大幅度提升的同時(shí)，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。該類企業(yè)經(jīng)營(yíng)和周期性有著非常緊密的結(jié)合，考慮到該類企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益受市場(chǎng)波動(dòng)影響大、資金規(guī)模大以及產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)高等特點(diǎn)，需要對(duì)整個(gè)企業(yè)的資金管理加以全面預(yù)算管理，即運(yùn)用精細(xì)化的管理方式，做好企業(yè)財(cái)務(wù)與市場(chǎng)等風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的防范與控制工作[2]。

二、現(xiàn)存問(wèn)題探究

房地產(chǎn)行業(yè)的全面預(yù)算管理突出“事前預(yù)算，事中控制，事后考評(píng)”三大過(guò)程的工作，真正體現(xiàn)“全員參與，全流程控制，全業(yè)務(wù)管理”，力爭(zhēng)達(dá)到“事前算贏、事中調(diào)贏，事后雙贏”的效果和目的。但在當(dāng)下行業(yè)里卻因?yàn)橹贫润w系、理念、工具、資金管理、考核等方面的重視不足，普遍存在管理效率不高等問(wèn)題。

（一）制度及體系方面

一方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視系統(tǒng)化預(yù)算管理培訓(xùn)活動(dòng)的開(kāi)展方面、與企業(yè)實(shí)際需求相符的預(yù)算管理邏輯框架結(jié)構(gòu)的制定方面等工作，加之預(yù)算管理意識(shí)也不夠濃厚。表現(xiàn)在預(yù)算管理工作開(kāi)展過(guò)程之中就是，未做好項(xiàng)目整體預(yù)算管理規(guī)劃工作，也未做好預(yù)算管理制度及相關(guān)管理制度的制定工作，后續(xù)跟進(jìn)落實(shí)不到位等，這些均是造成預(yù)算管理制度不完善的根源。另外，眾多企業(yè)基本上都委托財(cái)務(wù)部門(mén)全權(quán)負(fù)責(zé)預(yù)算管理工作，這不但使財(cái)務(wù)部門(mén)的負(fù)擔(dān)過(guò)重，而且會(huì)由于信息掌握與人員配合等方面的原因?qū)е骂A(yù)算管理效果與預(yù)期差距較大。總而言之，假如房地產(chǎn)企業(yè)不重視全面預(yù)算管理制度及體系的建立健全工作，不注重落實(shí)責(zé)任，那么不論怎樣設(shè)計(jì)和規(guī)劃預(yù)算，都難以取得理想的效果[3]。

（二）資金鏈管理方面

地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大量資金和資金持續(xù)投入缺一不可。只有資金得到有力的保障，地產(chǎn)項(xiàng)目才會(huì)順利而平穩(wěn)地運(yùn)營(yíng)下去。一旦出現(xiàn)資金鏈無(wú)法維系的問(wèn)題，輕則造成項(xiàng)目停滯不前，重則項(xiàng)目全面崩盤(pán)。因此，對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，應(yīng)該將資金鏈管理作為全面預(yù)算管理工作的重點(diǎn)。值得說(shuō)明的是，銀行貸款是房地產(chǎn)資金的一大主要來(lái)源，但是由于銀行貸款壓力的逐年遞增、使用資金時(shí)成本費(fèi)用的大量產(chǎn)生，加之成本控制體系不夠科學(xué)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)大量資源浪費(fèi)、低資金使用率以及高資金占用率等極其嚴(yán)重的問(wèn)題，這會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)和后續(xù)發(fā)展。

（三）考核及評(píng)價(jià)體系方面

眾多房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理工作盡管開(kāi)展得比較系統(tǒng)、全面，但是卻不重視相配套的考核及評(píng)價(jià)體系的制定工作。或者相配套的考核及評(píng)價(jià)體系早已建立，但是卻存在落實(shí)、實(shí)施、跟進(jìn)以及改正等方面的問(wèn)題。這會(huì)造成全面預(yù)算嚴(yán)重脫離實(shí)際，進(jìn)而難以達(dá)成企業(yè)的預(yù)期目標(biāo)，使企業(yè)的整體計(jì)劃與管理層戰(zhàn)略規(guī)劃受到嚴(yán)重的影響，不但會(huì)使企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力大幅度降低，而且會(huì)影響到企業(yè)盈利水平的提升。另外，由于考核及評(píng)價(jià)體系的執(zhí)行力度不夠，間接增加了企業(yè)的人力成本，不利于企業(yè)的后續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

三、優(yōu)化措施探究

（一）做好全面預(yù)算管理制度的建立健全工作

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，成本核算控制工作要想取得理想效果，有一個(gè)前提條件就是做好全面預(yù)算管理體系制度的建立健全工作。具體邏輯框架可由財(cái)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)設(shè)定，而企業(yè)之中的其他部門(mén)則需要從本部門(mén)的實(shí)際情況出發(fā)，做好前期的提交申請(qǐng)方面與后續(xù)的實(shí)際付款中跟隨預(yù)算走方面等工作。在統(tǒng)一化流程制度的制定工作之中，僅財(cái)務(wù)部門(mén)及人員的參與是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，應(yīng)該全員參與，企業(yè)之中的全體人員都要高度重視全面預(yù)算管理工作，并積極投身到這一工作中去。最終設(shè)定出吻合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)的全面預(yù)算目標(biāo)，在使成本控制力度得以強(qiáng)化的同時(shí)，也有助于企業(yè)利潤(rùn)的進(jìn)一步提升[4]。

（二）做好資金鏈管理力度的進(jìn)一步加強(qiáng)工作

資金鏈對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有著不可言喻的重要作用，假如一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程之中出現(xiàn)資金鏈方面的問(wèn)題，不但會(huì)使企業(yè)的常規(guī)性施工活動(dòng)無(wú)法正常進(jìn)行，而且也很難在最短的時(shí)間將下一步資金打入企業(yè)賬戶之中。企業(yè)全面預(yù)算管理之中的核心工作就是資金鏈管理。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理工作的開(kāi)展過(guò)程之中，不但應(yīng)該加倍重視資金鏈管理工作，而且應(yīng)該注重資金管理方法的創(chuàng)新，在促進(jìn)資金利用效率大幅度提升的同時(shí)，使資金鏈變得更加穩(wěn)定；其次，企業(yè)還應(yīng)該做好拓展融資渠道的工作，除保持與銀行的良好關(guān)系之外，還應(yīng)該做好統(tǒng)一融資平臺(tái)的建立工作，借此保障出現(xiàn)資金問(wèn)題時(shí)資金獲得變得更加及時(shí)；再次，企業(yè)還應(yīng)該注重資金管理流程的簡(jiǎn)化，降本增效，創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境，以促進(jìn)資金管理水平的不斷提高；最后，借助提升資金管理水平使資金安全得到強(qiáng)有力的保障，進(jìn)而達(dá)成全面預(yù)算管理水平大幅度提升的目的[5]。

（三）做好考核及評(píng)價(jià)體系的建立健全工作

做好考核及評(píng)價(jià)體系的建立健全工作，對(duì)預(yù)算組織架構(gòu)加以明確，并授權(quán)給有關(guān)部門(mén)及人員，以使全面預(yù)算管理工作開(kāi)展得更加平穩(wěn)、順暢。考核及評(píng)價(jià)體系模式分為緊湊型和松懈型這兩種。緊湊型模式指的是對(duì)編制、執(zhí)行、監(jiān)督、分析以及評(píng)價(jià)等預(yù)算全環(huán)節(jié)加以事先、事中以及事后的全方位控制，和傳統(tǒng)意義上的全面控制別無(wú)二致。但是由于人員與人員、上下級(jí)之間的關(guān)系太過(guò)緊張，處于高壓環(huán)境之下，不但不利于工作落實(shí)，而且會(huì)約束與限制人員的創(chuàng)新、發(fā)展；而松懈型模式則完全相反，指的是不約束或者評(píng)價(jià)人員，在人員與人員、上下級(jí)之間引入全面預(yù)算以使相互之間的交流、互動(dòng)變得更加暢通，讓企業(yè)之中的各個(gè)人員自己去發(fā)現(xiàn)、反饋、解析、調(diào)整以及改正問(wèn)題，在使人員更具創(chuàng)新性和主動(dòng)性的同時(shí)，使其工作潛力和能力得到充分激發(fā)，而且有利于員工之間的深入交流，為企業(yè)發(fā)展提供更好的建議。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從本企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，決定選擇哪一種全面預(yù)算考核及評(píng)價(jià)體系模式。總而言之，健全考核及評(píng)價(jià)體系的建立，最主要的就是問(wèn)題的發(fā)現(xiàn)與解決、人員潛能的激發(fā)、分明的獎(jiǎng)懲、人員激勵(lì)以及和諧上下級(jí)關(guān)系的平衡與建立，最重要的就是始終與企業(yè)發(fā)展目的保持一致。

四、結(jié)束語(yǔ)

本篇文章，首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作的開(kāi)展作用進(jìn)行了深入探索、分析以及研究；其次從制度及體系方面、資金鏈管理方面、考核及評(píng)價(jià)體系方面這三個(gè)方面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作開(kāi)展之中的現(xiàn)存問(wèn)題，進(jìn)行了深入探索、分析以及研究；最后提出了做好全面預(yù)算管理制度的建立健全工作、做好資金鏈管理力度的進(jìn)一步加強(qiáng)工作、做好考核及評(píng)價(jià)體系的建立健全工作這三個(gè)相應(yīng)的優(yōu)化措施，以期為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展好全面預(yù)算管理工作提供一些切實(shí)的借鑒與依據(jù)，使預(yù)算管理工作的作用得以充分發(fā)揮的同時(shí)，為房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)和后續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。